Verkehrswert: Wie du den tatsächlichen Wert deiner Immobilie richtig ermittelst

Der Verkehrswert, der Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt unter normalen Bedingungen erzielt. Auch bekannt als Marktwert, ist er der einzige Wert, der bei Verkauf, Erbschaft oder Steuerfestsetzung wirklich zählt. Viele denken, der Verkehrswert ist das, was der Makler sagt oder was eine Online-App berechnet. Doch das ist ein Irrtum. Der Verkehrswert ist kein Schätzwert, kein Katalogpreis, kein Wertermittlungsergebnis aus der Bank. Er ist das, was ein kauflustiger Käufer tatsächlich zahlen würde — und zwar ohne Druck, ohne Eile, ohne Sonderbedingungen.

Du kannst ihn nicht einfach aus der Luft greifen. Er entsteht aus drei Dingen: der Lage, dem Zustand und dem, was vergleichbare Immobilien in deiner Straße oder Nachbarschaft kürzlich wirklich eingebracht haben. Ein Haus in München mit Balkon und moderner Heizung hat einen anderen Verkehrswert als ein gleich großes Haus mit alten Fenstern und Kellerfeuchtigkeit — selbst wenn beide 120 Quadratmeter haben. Die AVM, automatisierte Bewertungsmodelle, die KI nutzen, um Preise zu schätzen geben dir eine erste Orientierung, aber sie sehen nicht, ob die Nachbarin ihren Garten abgegrast hat oder ob die Straße bald gebaut wird. Sie wissen nicht, ob die Wohnung gerade verkauft wurde, weil der Eigentümer dringend Geld brauchte — oder weil jemand bereit war, mehr zu zahlen, als der Markt hergibt.

Und dann ist da noch die Grunderwerbsteuer, die Steuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird — und die sich am Verkehrswert bemisst. Wer hier falsch kalkuliert, zahlt unnötig Tausende Euro mehr. Deshalb ist es nicht nur wichtig, den Verkehrswert zu kennen — sondern auch zu verstehen, wie er berechnet wird. In den Artikeln unten findest du konkrete Beispiele: Wie du den Wert deiner Wohnung mit realen Verkaufsdaten abschätzt, warum digitale Tools oft irren, wie du Inventar vom Grundstück trennst, um Steuern zu sparen, und wie sich ein angespannter Markt wie in Berlin oder Hamburg auf den Preis auswirkt. Keine Theorie. Keine Wörter. Nur das, was du brauchst, um den wahren Wert deiner Immobilie zu erkennen — und nicht zu viel zu zahlen, oder zu wenig zu verlangen.