Umsatzsteuerpflicht Ferienvermietung: Was Sie als Vermieter wissen müssen

Umsatzsteuerpflicht Ferienvermietung, die Verpflichtung, Umsatzsteuer auf Einnahmen aus kurzfristigen Wohnungsvermietungen abzuführen, wenn bestimmte Schwellenwerte überschritten werden. Auch bekannt als Umsatzsteuer bei Airbnb, gilt sie nicht automatisch – aber wer sie ignoriert, riskiert hohe Nachzahlungen und Strafen. Viele Vermieter denken, weil sie nur eine Wohnung vermieten, seien sie von der Steuer befreit. Das ist ein Irrtum. Die Regelung hängt nicht davon ab, ob es eine Haupt- oder Nebenwohnung ist, sondern ob Ihre jährlichen Einnahmen aus Ferienvermietungen die Grenze von 22.000 Euro überschreiten – und Sie nicht als Kleinunternehmer nach § 19 UStG anerkannt sind.

Dann kommt Kurzzeitvermietung Steuern, ein spezifischer Bereich der Steuerpflicht, der sich auf Vermietungen von weniger als sechs Monaten bezieht ins Spiel. Wenn Sie Ihre Wohnung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder direkt an Touristen vermieten, zählen diese Einnahmen als gewerbliche Tätigkeit – auch wenn Sie nur zwei Wochen im Jahr vermieten. Die Steuerbehörden sehen das nicht als Nebeneinkommen an, sondern als wirtschaftliche Tätigkeit. Und das bedeutet: Umsatzsteuer muss abgerechnet werden, wenn Sie nicht explizit auf die Kleinunternehmerregelung verzichten.

Wohnungsvermietung, die über einen längeren Zeitraum erfolgt, unterliegt anderen Regeln als die kurzfristige Vermietung. Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als sechs Monaten gilt die Vermietung als nicht steuerpflichtig – Umsatzsteuer fällt hier nicht an. Aber sobald Sie Gäste für ein Wochenende, eine Woche oder einen Monat beherbergen, ändert sich alles. Hier ist auch die Steuererklärung, die jährliche Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben aus der Ferienvermietung entscheidend. Sie müssen nicht nur Umsatzsteuer abführen, sondern auch Gewerbesteuer, Einkommensteuer und gegebenenfalls Gewerbe anmelden.

Die meisten Vermieter unterschätzen die Dokumentationspflicht. Sie brauchen keine Buchhaltungssoftware, aber Sie brauchen eine saubere Aufstellung: alle Einnahmen, alle Kosten – von Reinigung über Strom bis hin zu Reparaturen. Wer hier schludert, verliert später die Möglichkeit, Ausgaben abzusetzen. Und das kann Tausende Euro ausmachen. Es gibt keine Pauschale, keine Faustregel. Jeder Fall ist individuell – besonders wenn Sie mehrere Objekte haben oder in verschiedenen Städten vermieten.

Was viele nicht wissen: Selbst wenn Sie die Umsatzsteuer nicht abführen, müssen Sie sie auf Ihrer Rechnung ausweisen – wenn Sie nicht als Kleinunternehmer registriert sind. Und das bedeutet: Sie zahlen die Steuer selbst, ohne sie vom Mieter einzuziehen. Eine fatale Falle. Die Steuerbehörden prüfen immer öfter Airbnb- und Booking-Konten – mit automatisierten Systemen. Wer sich darauf verlässt, dass niemand nachschaut, liegt falsch.

In den letzten Jahren haben sich die Regeln verschärft. Seit 2023 müssen Plattformen wie Airbnb die Einnahmen der Vermieter an das Finanzamt melden. Sie bekommen also nicht nur Ihre Zahlung, sondern auch eine Steuerrechnung – ohne dass Sie etwas tun mussten. Das macht es einfacher für das Finanzamt, aber härter für Sie, wenn Sie nichts dokumentiert haben.

Was Sie jetzt tun können: Prüfen Sie Ihre Einnahmen der letzten 12 Monate. Wenn Sie über 22.000 Euro verdient haben und nicht als Kleinunternehmer angemeldet sind, müssen Sie sich um die Umsatzsteuer kümmern. Wenn Sie unter der Grenze liegen, können Sie sich entscheiden – aber halten Sie trotzdem alle Belege. Einige Vermieter nutzen die Kleinunternehmerregelung bewusst, um die Komplexität zu vermeiden. Das ist legal – aber nur, wenn Sie die Grenze nicht überschreiten.

Im Folgenden finden Sie praktische Beiträge, die genau diese Fragen beantworten: Wie teuer ist eine Ferienwohnung wirklich nach Steuern? Welche Kosten dürfen Sie absetzen? Wie melden Sie die Einnahmen richtig an? Und was passiert, wenn Sie einen Fehler machen? Diese Artikel basieren auf echten Fällen aus Bayern und Baden-Württemberg – nicht auf Theorie.