Umsatzsteuer Ferienwohnung: Regeln, Ausnahmen und was du 2025 wissen musst

Wenn du eine Ferienwohnung, eine kurzfristig vermietete Unterkunft, die oft über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com angeboten wird. Auch bekannt als Kurzzeitvermietung, ist sie eine beliebte Einkommensquelle – aber auch ein Steuerfallen, wenn du nicht aufpasst. Dann musst du dich mit der Umsatzsteuer, eine Steuer, die auf den Verkauf von Waren und Dienstleistungen erhoben wird und bei Gewerbetreibenden anfällt. Auch bekannt als Mehrwertsteuer, ist sie ein zentrales Thema für Vermieter auseinandersetzen. Viele denken, dass private Vermietung immer steuerfrei ist – das ist ein Irrtum. Sobald du deine Ferienwohnung gewerblich vermietest – also regelmäßig, mit Serviceleistungen wie Reinigung oder Bettwäsche – gilt sie als Gewerbe. Und dann fällt Umsatzsteuer an.

Du musst nicht automatisch Umsatzsteuer zahlen. Die sogenannte Kleinunternehmerregelung, eine steuerliche Erleichterung für kleine Unternehmen mit geringem Umsatz kann dir helfen, sie zu vermeiden. Wenn dein jährlicher Umsatz unter 22.000 Euro bleibt (und du im Vorjahr nicht mehr als 50.000 Euro verdient hast), darfst du die Umsatzsteuer nicht berechnen und auch nicht abziehen. Das klingt einfach – aber Achtung: Wenn du einmal die Umsatzsteuer berechnet hast, darfst du sie nicht mehr zurücknehmen. Und wenn du die Wohnung über ein Gewerbe anbietest, aber die Kleinunternehmerregelung nicht nutzt, musst du 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Mietpreis berechnen, abführen und kannst dafür Vorsteuer absetzen – etwa für Renovierungen, Möbel oder die Reinigungskraft.

Es gibt noch einen wichtigen Punkt: Die Gewerbesteuer, eine kommunale Steuer, die auf Gewinne aus gewerblichen Tätigkeiten erhoben wird tritt erst ab einem Gewinn von 24.500 Euro in Kraft. Aber: Selbst wenn du die Umsatzsteuer vermeidest, kannst du trotzdem Gewerbesteuer zahlen. Und das ist oft der größte Fehler: Vermieter denken, sie sind privat, wenn sie die Umsatzsteuer nicht berechnen – aber das Finanzamt sieht sie als Gewerbetreibende, wenn sie regelmäßig vermieten, Werbung machen oder Service anbieten. Dann zahlt man Gewerbesteuer, aber keine Umsatzsteuer – und hat keine Vorsteuerabzüge. Ein echter Kostenfalle.

Was du in den folgenden Beiträgen findest, sind klare, praktische Antworten auf die Fragen, die du wirklich hast: Wie berechnest du die Umsatzsteuer richtig? Wann ist eine Ferienwohnung kein Gewerbe? Wie dokumentierst du deine Ausgaben, damit du nichts verlierst? Und was passiert, wenn du die Steuer nicht zahlt – und wie reagiert das Finanzamt wirklich? Wir schauen uns konkrete Fälle an: von einer Einzimmerwohnung in München, die nur am Wochenende vermietet wird, bis zu einer Ferienimmobilie in der Ostsee, die das ganze Jahr über belegt ist. Keine Theorie. Nur das, was zählt.