Beim Immobilienkauf in Deutschland zahlt man oft mehr Steuern, als nötig. Der Grund? Viele Käufer teilen den Kaufpreis nicht richtig auf zwischen Grundstück und Inventar. Dabei kann eine korrekte Aufteilung Tausende Euro an Grunderwerbsteuer sparen - aber nur, wenn man die Regeln kennt. Wer hier falsch vorgeht, riskiert nicht nur die Steuerersparnis, sondern auch Nachzahlungen, Zinsen und Ärger mit dem Finanzamt.
Warum Inventar steuerfrei ist - und Grundstück nicht
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird nur auf den Wert des Grundstücks und der darauf stehenden baulichen Anlagen erhoben. Bewegliches Inventar hingegen - also Dinge, die man aus dem Haus heraustragen könnte, ohne es zu beschädigen - ist steuerfrei. Das steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 93: Nur Dinge, die so fest mit dem Grundstück verbunden sind, dass sie ohne Zerstörung nicht getrennt werden können, gelten als wesentlicher Bestandteil. Alles andere zählt als Inventar.
Das klingt einfach. In der Praxis wird es kompliziert. Einige Dinge liegen im Graubereich. Ist eine Einbauküche Inventar? Was ist mit einer Sauna? Und eine Markise? Die Antwort hängt davon ab, wie fest das Ding verbaut ist. Ein fest verlegter Estrich? Das ist Grundstück. Ein Teppich? Das ist Inventar. Eine eingebaute Heizung? Grundstück. Eine tragbare Heizung? Inventar.
Was genau zählt als Inventar?
Nicht alles, was aus der Küche kommt, ist automatisch steuerfrei. Hier eine klare Übersicht:
- Inventar (steuerfrei): Einbauküche (wenn nicht fest verankert), Sauna, Kamin, Markisen, Teppiche, Lampen (nicht fest verdrahtet), Gartenhäuser, Waschmaschine, Trockner, Klimaanlagen (nicht eingebaut), Möbel, Vorhänge, Spiegel, TV-Montagen, Gartenmöbel.
- Wesentlicher Bestandteil (steuerpflichtig): Fest verbaute Heizungsanlage, Fußbodenheizung, fest eingebaute Küchenzeile mit Anschlüssen, fest verlegte Fliesen, fest verbaute Fenster, fest installierte Badewanne, Einbau-Schränke, fest verbaute Lichtschalter und Steckdosen, Zentralheizung, Lüftungsanlage, Solaranlagen (fest montiert).
Ein Beispiel: Eine Einbauküche mit Einzelschubladen, die nur mit Schrauben an der Wand befestigt ist, kann als Inventar gelten - wenn sie nicht mit Wasser- oder Gasleitungen fest verbunden ist. Sobald sie aber an die Abwasserleitung angeschlossen ist, wird sie zum Bestandteil des Gebäudes. Das Finanzamt prüft genau, ob die Anschlüsse wirklich lösbar sind.
Wie viel kann man sparen?
Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. In Bayern und Sachsen sind es 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen und Thüringen 6,5 Prozent. Das macht einen großen Unterschied.
Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 1,5 Millionen Euro. Du kannst 50.000 Euro als Inventar ausweisen. Dann zahlt du Grunderwerbsteuer nur auf 1,45 Millionen Euro.
In Bayern: 1.450.000 € × 3,5 % = 50.750 € (statt 52.500 €) → Ersparnis: 1.750 €
In NRW: 1.450.000 € × 6,5 % = 94.250 € (statt 97.500 €) → Ersparnis: 3.250 €
Bei einem Kaufpreis von 2 Millionen Euro und 150.000 Euro Inventar wäre die Ersparnis in NRW schon über 9.750 €. Das ist mehr als eine komplette neue Küche oder eine neue Heizung wert.
Die 15-Prozent-Grenze - die unsichtbare Regeln
Obwohl das Gesetz keine Obergrenze für das Inventar vorsieht, haben fast alle Finanzämter eine interne Regel: Wenn das Inventar mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmacht, wird es kritisch geprüft. Manche Ämter akzeptieren bis zu 12 Prozent, andere tolerieren bis zu 18 Prozent - aber nur, wenn die Werte realistisch sind.
Das Finanzamt schaut sich die Aufstellung genau an. Ist die Einbauküche für 40.000 € ausgewiesen, obwohl sie neuwertig nur 15.000 € kostet? Dann wird das als Scheinvertrag angesehen. Das Finanzamt kann die gesamte Aufteilung zurückweisen - und dann zahlt du die volle Steuer, plus Zinsen und eventuell eine Strafe.
Experten raten: Bleib unter 10 Prozent, um sicher zu sein. Ab 12 Prozent wird es riskant. Ab 15 Prozent ist es fast sicher, dass du eine Nachfrage bekommst.
Wie wird das im Kaufvertrag geregelt?
Die Aufteilung muss im Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden - und zwar vor der Beurkundung durch den Notar. Ein einfacher Satz wie „Inventar im Wert von 30.000 €“ reicht nicht. Jedes Inventarstück muss einzeln aufgelistet werden mit Preis und Beschreibung.
Beispiel: „Einbauküche von Brand X, Modell Y, inkl. Herd, Spülmaschine, Kühlschrank, 8.000 €; Sauna, Holz, 3.500 €; Markise, 1.200 €; Teppichboden, 2.000 €; Gartenmöbel, 1.500 €.“
Der Verkäufer muss die Preise bestätigen. Besser noch: Ein unabhängiger Gutachter erstellt eine Liste mit Marktwerten. Das ist teurer, aber es schützt dich vor Nachfragen. Der Notar muss davon wissen - sonst kann er die Aufteilung nicht beurkunden. Viele Notare weisen heute aktiv darauf hin, dass diese Option besteht.
Was passiert, wenn das Finanzamt nachfragt?
Wenn du eine Nachfrage bekommst, musst du nachweisen, dass die Inventarwerte realistisch sind. Dafür brauchst du:
- Rechnungen vom Verkäufer oder vom Hersteller
- Fotos der Gegenstände im Zustand beim Kauf
- Ein Gutachten eines Sachverständigen
- Preisvergleiche aus Online-Shops (z. B. IKEA, Saturn, Amazon)
Wenn du nichts vorlegen kannst, wird das Finanzamt die Werte nach unten korrigieren. Oft wird dann nur noch 5-7 Prozent des Kaufpreises als Inventar anerkannt - und du verlierst die meisten Ersparnisse.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Käufer in Hamburg hat eine Einbauküche mit 25.000 € ausgewiesen. Das Finanzamt hat nur 12.000 € anerkannt - weil das gleiche Modell im Online-Shop für 11.500 € zu haben war. Die Differenz von 13.000 € wurde als Grundstückswert nachgebucht. Die Steuerersparnis von 845 € wurde komplett aufgehoben - und der Käufer musste noch 845 € Nachzahlung plus 6 % Zinsen zahlen.
Warum ist das jetzt besonders wichtig?
Die Immobilienpreise sind seit 2015 um 67 % gestiegen. Die Grunderwerbsteuer hat sich in den letzten Jahren von 11,2 auf 18,7 Milliarden Euro pro Jahr verdoppelt. Die Länder haben ein Interesse daran, dass der Kaufpreis richtig aufgeteilt wird - und sie prüfen deshalb immer strenger.
72 Prozent der Steuerberater berichten, dass die Prüfungen bei Immobilienkäufen mit Inventaraufteilung in den letzten zwei Jahren deutlich zugenommen haben. Die Bundesregierung erwägt sogar, die 15-Prozent-Grenze gesetzlich festzulegen. Wer jetzt noch unsachgemäß vorgeht, läuft Gefahr, als „Testfall“ herhalten zu müssen.
Was tun, wenn du schon gekauft hast?
Du hast den Kauf abgeschlossen, aber du hast das Inventar nicht aufgeteilt? Dann ist es zu spät. Die Aufteilung muss vor der Beurkundung im Kaufvertrag stehen. Danach kann man nichts mehr nachtragen.
Was du aber tun kannst: Wenn du später verkaufst, kannst du das Inventar wieder ausweisen - und so die Grunderwerbsteuer beim Verkauf reduzieren. Aber das hilft dir nicht beim Kauf. Deshalb: Wer plant, sollte die Aufteilung von Anfang an mit einplanen.
Die größten Fehler - und wie du sie vermeidest
- Falsche Bewertung: Einbauküche für 20.000 € angeben, obwohl sie 10.000 € kostet. → Finanzamt korrigiert nach unten.
- Fest verbundene Elemente als Inventar: Heizung, Fußbodenheizung, fest verbaute Fenster als Inventar ausweisen. → Das ist illegal.
- Keine Dokumentation: Keine Rechnungen, keine Fotos, kein Gutachten. → Kein Nachweis, keine Ersparnis.
- Keine Notarbeurkundung: Nur mündliche Vereinbarung. → Hat keine rechtliche Wirkung.
- Über 15 Prozent: 20 % Inventar bei 1,2 Mio. € Kaufpreis. → Fast sicher Nachfrage.
Die Lösung? Lass dich von einem Steuerberater oder Immobilienfachmann beraten - besonders wenn der Kaufpreis über 500.000 € liegt. Einmal 500 € für eine professionelle Aufstellung spart dir oft 5.000 € oder mehr.
Fazit: Klug aufteilen, nicht riskieren
Die Aufteilung von Grundstück und Inventar ist kein Trick - sie ist ein gesetzlich erlaubtes Instrument. Aber sie ist kein Freifahrtschein, um willkürlich Werte hochzuschrauben. Wer hier klug und realistisch vorgeht, spart Tausende Euro. Wer hier übertreibt, riskiert mehr, als er gewinnt.
Wenn du eine Immobilie kaufst, frage den Notar: „Können wir das Inventar separat ausweisen?“ Und dann: „Was genau zählt dazu?“ Mach dir eine Liste. Hol dir Rechnungen. Bleib unter 10-12 Prozent. Und vergiss nie: Es geht nicht um den höchsten Wert - es geht um den richtigen Wert.
Kann ich Einbauküche und Kamin als Inventar ausweisen?
Ja, wenn sie nicht fest mit den Hausleitungen verbunden sind. Eine Einbauküche gilt als Inventar, wenn sie nur mit Schrauben an der Wand befestigt ist und nicht an Abwasser oder Gas angeschlossen ist. Ein Kamin zählt als Inventar, wenn er nicht in die Wand eingebaut ist und mit einem Schornstein verbunden ist, der nicht Teil der Bausubstanz ist. Wenn der Kamin aber in die Wand integriert ist oder die Heizung mit dem Haus verbunden ist, gilt er als wesentlicher Bestandteil.
Wie hoch darf das Inventar maximal sein?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, aber fast alle Finanzämter akzeptieren nur bis zu 10-15 Prozent des Kaufpreises. Ab 12 Prozent wird es kritisch, ab 15 Prozent fast immer geprüft. Wer über 15 Prozent ausweist, riskiert, dass das gesamte Inventar als Grundstückswert umgewertet wird - und dann verliert man die gesamte Ersparnis.
Was passiert, wenn das Finanzamt die Aufteilung ablehnt?
Das Finanzamt kann die Inventarwerte nach unten korrigieren - und dann musst du die Differenz an Grunderwerbsteuer nachzahlen. Dazu kommen Zinsen (aktuell etwa 6 % pro Jahr) und in schweren Fällen eine Geldstrafe. Wenn du keine Belege vorlegen kannst, wird das Finanzamt die Werte nach eigenen Schätzungen festlegen - oft viel niedriger als von dir angegeben.
Ist es sinnvoll, Inventar bei einer Eigentumswohnung aufzuteilen?
Ja, aber nur begrenzt. Bei einer Eigentumswohnung zahlt man Grunderwerbsteuer nur auf den anteiligen Grundstücksanteil. Wenn du die Einbauküche oder andere Inventarstücke ausweist, kannst du den Grundstücksanteil reduzieren. Allerdings ist der Anteil am Grundstück oft klein - daher ist die Ersparnis meist geringer als bei einem Haus. Trotzdem lohnt es sich, besonders bei teuren Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung.
Kann ich Inventar nach dem Kauf noch nachträglich ausweisen?
Nein. Die Aufteilung muss zum Zeitpunkt der Beurkundung im Kaufvertrag stehen. Danach ist es rechtlich nicht mehr möglich, die Steuerbasis zu ändern. Wer das nachträglich versucht, riskiert den Vorwurf der Steuerhinterziehung. Wenn du später verkaufst, kannst du das Inventar aber wieder ausweisen - das hilft dann dem Käufer, nicht dir.