Immobilien im Ausland als Investment: Währungs- und Rechtsrisiken verstehen

Immer mehr Deutsche kaufen Immobilien im Ausland - sei es für die Rente in Spanien, eine Ferienwohnung in Italien oder als Kapitalanlage in Portugal. Die Aussicht auf höhere Mietrenditen, günstigere Preise und Diversifikation klingt verlockend. Doch hinter dem Traum von der sonnigen Rendite verstecken sich oft teure Überraschungen. Die größten Fallstricke? Währungsrisiken und Rechtsrisiken. Beide können deine Rendite komplett auffressen - oder dich sogar zum Verlust zwingen.

Warum Währungsrisiken mehr kosten, als du denkst

Stell dir vor: Du kaufst eine Wohnung in Spanien für 150.000 Euro. Der Wechselkurs liegt bei 1,10 USD/EUR. Du verkaufst sie drei Jahre später für 170.000 Euro. Klingt nach 20.000 Euro Gewinn, oder? Doch wenn der Euro in der Zwischenzeit auf 1,25 USD/EUR gestiegen ist, hast du nur noch 136.000 US-Dollar verdient - statt 154.500. Dein Gewinn schrumpft um fast 12.000 Euro, nur weil der Euro stärker wurde.

Das ist kein Einzelfall. Die Europäische Zentralbank hat seit 2020 den Euro gegenüber dem US-Dollar um durchschnittlich 18% schwanken lassen. Wer Mieteinnahmen in US-Dollar, Pfund oder Pesos erhält, aber seine Kosten in Euro zahlt, läuft Gefahr, dass die Rendite plötzlich unter der Inflationsrate liegt. Selbst in stabilen Ländern wie Portugal oder Italien kann ein plötzlicher Währungseinbruch deine jährliche Rendite von 5% auf 1% oder weniger drücken.

Prof. Dr. Claudia Busch von der TU München hat das in ihrer Studie 2022 klar formuliert: „Ein sinkender Wechselkurs kann die Rendite erheblich schmälern, selbst wenn die lokale Rendite hoch ist.“ Das bedeutet: Du kannst in Thailand eine Wohnung für 5% Mietrendite kaufen - aber wenn der Thai-Baht um 20% fällt, hast du praktisch nichts verdient. Und wenn du später verkaufen willst, musst du den Kursverlust noch mit dem Verkaufserlös ausgleichen.

Es gibt keine einfache Lösung. Eine Währungssicherung (Forward-Contract) ist möglich - aber teuer. Banken verlangen bis zu 1,5% jährlich dafür. Für eine 200.000-Euro-Investition sind das 3.000 Euro pro Jahr. Die meisten Privatanleger zahlen das nicht - und verlieren trotzdem.

Rechtsrisiken: Wo das Gesetz dich überrascht

In Deutschland ist der Kauf einer Immobilie ein klarer Prozess: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, fertig. Im Ausland? Alles anders.

In Portugal musst du seit März 2023 nachweisen, dass du keine anderen Immobilien in Portugal besitzt, wenn du eine Wohnimmobilie kaufen willst. In Spanien gilt seit 2021 eine neue Regel: Wenn du die Wohnung nicht selbst nutzt, musst du eine höhere Steuer auf Mieteinnahmen zahlen - bis zu 24%, statt 19%. In Kroatien musst du als Nicht-EU-Bürger eine Genehmigung vom Finanzministerium einholen - und die dauert oft 6 bis 9 Monate.

Laut einer Umfrage von dmexx.de (2023) gaben 68% der deutschen Auslandsinvestoren an, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen komplexer waren als erwartet. Viele glauben, dass sie mit einem deutschen Anwalt auskommen. Das ist ein fataler Irrtum. Ein deutscher Anwalt kennt das spanische oder türkische Immobilienrecht nicht. Du brauchst einen lokalen Anwalt - und der kostet zwischen 1.500 und 5.000 Euro. Und selbst dann: In Ländern wie Mexiko oder Vietnam ist das Grundbuch oft unvollständig. Es kann vorkommen, dass du die Wohnung bezahlst - und später herausfindest, dass sie schon an jemand anderen verkauft wurde.

Ein Fall aus Reddit: Ein Investor kaufte in Thailand eine Wohnung, die als „neu gebaut“ angepriesen war. Nach sechs Monaten stellte sich heraus: Der Bau war illegal, die Baugenehmigung war gefälscht. Er musste 4.200 Euro extra zahlen, um die Dokumente zu korrigieren - und konnte die Wohnung nicht vermieten. Keine Versicherung deckt das.

Die falsche Annahme: „Im Ausland ist alles günstiger“

Viele denken: „In Spanien ist eine Wohnung 30% billiger als in Deutschland - da ist die Rendite doch klar.“ Doch das stimmt nicht immer. Die Kaufpreise sind niedriger - aber die Kosten nicht.

In Deutschland zahlt man bei einem Kauf 10-15% Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler. In Spanien sind es 12-14%, in Italien bis zu 18%. In Portugal gibt es eine zusätzliche Steuer für Nicht-EU-Bürger: 10% auf den Kaufpreis. Und dann kommen die laufenden Kosten: Grundsteuer, Müllabfuhr, Wartung, Versicherung. In vielen Ländern sind diese 20-30% höher als in Deutschland - weil die Infrastruktur schlechter ist.

Noch schlimmer: die Verwaltung. Wenn du in Deutschland eine Wohnung hast, rufst du den Hausmeister an. Im Ausland? Du brauchst einen lokalen Verwalter. Die Kosten liegen zwischen 8% und 15% der Jahresmiete. Das bedeutet: Bei einer Miete von 800 Euro pro Monat (9.600 Euro/Jahr) zahlst du 768 bis 1.440 Euro pro Jahr an Verwaltung. Das ist fast die Hälfte deiner Nettorendite.

Wo lohnt es sich wirklich - und wo nicht?

Nicht alle Länder sind gleich. Die Risiken sind unterschiedlich - und so sind auch die Chancen.

Stabile Märkte (niedriges Risiko, mittlere Rendite): Spanien, Italien, Portugal, Österreich. Hier gibt es klare Gesetze, deutsche Anwälte, stabile Währungen. Die Mietrenditen liegen zwischen 3% und 5%. Die Rendite ist nicht spektakulär - aber planbar. Du musst dich nicht jeden Monat fragen, ob dein Mieter noch zahlt oder ob die Regierung plötzlich eine neue Steuer einführt.

Wachstumsmärkte (hohes Risiko, hohe Rendite): Mexiko, Vietnam, Kroatien, Georgien. Hier kannst du Renditen von 6% bis 10% erreichen. Aber: Die Rechtslage ist unsicher, die Währung schwankt stark, die Infrastruktur ist oft schlecht. In Mexiko musst du eine „fideicomiso“-Trust-Struktur einrichten, um als Ausländer zu kaufen - das kostet 1.500-3.000 Euro und muss alle 5 Jahre erneuert werden. In Vietnam gibt es keine Eigentumsurkunde für Ausländer - nur eine Nutzungserlaubnis für 50 Jahre. Danach ist alles weg.

Vermeiden: Länder mit politischer Instabilität, wie die Türkei, Ungarn oder Rumänien. Hier wurden in den letzten Jahren bereits Ausländer aus ihren Immobilien vertrieben, weil die Regierung „nationale Interessen“ vorschob. Die Rechtsprechung ist willkürlich. Keine Versicherung, kein Anwalt kann dich schützen.

Wie du dich schützt - Schritt für Schritt

Wenn du trotzdem investieren willst, dann nicht blind. Hier ist, was du wirklich tun musst:

1. Prüfe die Währungsentwicklung der letzten 10 Jahre. Hat der lokale Währungswert stabil geblieben? Oder ist er in den letzten Jahren um 30% gefallen? Dann bist du kein Investor - du bist ein Glücksspieler.
2. Hole dir einen lokalen Anwalt - nicht einen deutschen. Dein deutscher Anwalt ist kein Experte für spanisches oder türkisches Recht. Ein Anwalt vor Ort kennt die Tricks, die Makler dir nicht sagen.
3. Prüfe das Grundbuch persönlich. Nicht nur per Email. Reise hin. Frag nach: Wer ist der echte Eigentümer? Gibt es Hypotheken? Ist die Bauart genehmigt? In vielen Ländern ist das Grundbuch nicht digital - du musst vor Ort sein.
4. Berechne die Nettorendite mit allen Kosten. Kaufpreis + Nebenkosten + Verwaltungskosten + Steuern + Währungsverluste. Wenn du nach all dem noch 3% Rendite hast - dann ist es vielleicht sinnvoll. Alles darunter ist kein Investment - das ist ein Hobby mit Geldverlust.
5. Vermeide Finanzierungen im Ausland. Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien nicht. Ausländische Banken verlangen 40-50% Eigenkapital und Zinsen von 6-8%. Das macht die Rendite fast unrentabel.

Was passiert, wenn du nichts tust?

Viele Investoren kaufen einfach - und warten. Sie denken: „Ich hab’s ja gekauft, jetzt läuft es von selbst.“ Doch das ist der größte Fehler.

Ein Investor aus Lüneburg kaufte 2021 eine Wohnung in Portugal. Er dachte: „Die Miete deckt die Kosten.“ Doch 2023 stieg die Inflation, die Währung fiel, die Verwaltungskosten erhöhten sich, und die Miete konnte er nicht erhöhen. Nach zwei Jahren hatte er 12.000 Euro verloren - trotz Mieteinnahmen. Er hat nie einen lokalen Anwalt beauftragt. Er hat nie die Steuern richtig bezahlt. Jetzt droht ihm eine Geldstrafe von 8.000 Euro.

Du musst dich nicht in jedem Land auskennen. Aber du musst wissen: Wer nichts tut, verliert. Die Welt verändert sich. Gesetze ändern sich. Währungen schwanken. Wenn du nicht aktiv bist, bist du nicht Investor - du bist Opfer.

Die Wahrheit: Auslandsimmobilien sind kein Automat

Es gibt keinen „sicheren“ Auslandsimmobilienkauf. Es gibt nur sorgfältig vorbereitete. Wer denkt, er kann einfach ein Objekt online kaufen und dann die Rendite genießen - der wird enttäuscht. Die meisten, die ausländische Immobilien kaufen, tun es, weil sie denken: „Das ist einfacher als Aktien.“ Aber es ist viel schwerer.

Die echte Chance liegt nicht im Preisunterschied. Die echte Chance liegt in der Disziplin: In der Bereitschaft, Zeit zu investieren, in der Fähigkeit, komplexe Informationen zu verstehen, in der Geduld, bis der Markt sich entwickelt. Wer das nicht hat - sollte lieber in deutsche Immobilien investieren. Da ist die Rendite zwar niedriger, aber die Sicherheit ist da.

Du kannst nicht alles kontrollieren. Aber du kannst dich vor den größten Fehlern schützen. Und das ist mehr wert als jede Mietrendite.