Immer mehr Deutsche kaufen Immobilien im Ausland - nicht nur für den Urlaub, sondern als echte Kapitalanlage. Die Versuchung ist groß: günstigere Preise, höhere Mietrenditen, der Traum vom Ferienhaus am Mittelmeer. Doch hinter der schönen Fassade stecken Risiken, die viele erst entdecken, wenn es zu spät ist. Auslandsimmobilien sind kein einfacher Kauf wie in Deutschland. Sie sind ein komplexes Projekt mit Währungsschwankungen, unklaren Gesetzen und versteckten Kosten. Wer hier erfolgreich investieren will, muss vorher genau wissen, was auf ihn zukommt.
Warum überhaupt ins Ausland investieren?
Viele glauben, dass Immobilien im Ausland einfach besser verdienen als in Deutschland. Das stimmt - manchmal. In Spanien, Italien oder Portugal liegen die Kaufpreise oft 30 bis 50 % unter deutschen Niveaus. Die Mietrenditen liegen bei 4-7 %, während sie in vielen deutschen Städten bei 2-3 % bleiben. Das klingt verlockend. Doch die Rendite ist nur die eine Seite. Die andere ist das Risiko.Ein Investor, der in Mallorca eine Villa für 250.000 € kauft und 1.000 € Miete pro Monat einnimmt, rechnet mit einer jährlichen Rendite von 4,8 %. Klingt gut. Aber was, wenn der Euro gegenüber dem Pfund oder Dollar fällt? Dann bekommt er weniger Geld, wenn er die Miete nach Deutschland überweist. Oder was, wenn das Land plötzlich eine neue Steuer auf ausländische Eigentümer einführt? Oder der Vermieter vor Ort plötzlich 15 % der Miete als Verwaltungskosten nimmt - und das ist noch nicht mal der höchste Satz, den man in der Branche findet.
Währungsrisiko: Der unsichtbare Verlierer
Das Währungsrisiko ist das größte, aber auch das am wenigsten verstandene Risiko. Du kaufst eine Wohnung in Bulgarien für 80.000 €. Du rechnest mit 6 % Rendite. Alles perfekt. Aber dann fällt der Bulgarische Lew gegenüber dem Euro um 12 %. Deine Miete bleibt gleich - 400 € pro Monat. Aber wenn du sie in Euro umrechnest, bekommst du nur noch 352 €. Das sind 12 % weniger Einkommen - nur weil die Währung schwankt. Und das passiert nicht nur mal. Es passiert ständig.Ein Investor aus Hamburg, der 2021 eine Wohnung in Kroatien kaufte, sah seine jährliche Mietrendite von 5,1 % auf 3,4 % sinken, weil der Kuna im Laufe von zwei Jahren 17 % gegenüber dem Euro verlor. Kein Vermieter, kein Makler hat ihn darauf hingewiesen. Er dachte, er hätte ein sicheres Investment. Tatsächlich hatte er ein Währungsspiel.
Es gibt keine einfache Lösung. Du kannst nicht einfach auf Euro umsteigen - denn die Miete wird in Landeswährung gezahlt. Du kannst nicht warten, bis die Währung wieder steigt - denn das kann Jahre dauern. Die einzige echte Strategie: Du investierst nur, wenn du bereit bist, einen Teil des Wertverlusts zu akzeptieren. Oder du hältst eine Reserve - mindestens 10-15 % der Kaufsumme - für Währungsschwankungen.
Rechtsrisiken: Wer schützt dich wirklich?
In Deutschland hast du ein transparentes Grundbuch, klare Mietgesetze und einen Anwalt, der dich berät. Im Ausland? Nicht immer.In Spanien ist alles gut geregelt - wenn du einen deutschen Anwalt mit lokaler Lizenz hast. In Portugal musst du seit 2023 nachweisen, dass dein Geld nicht aus einer Steueroase kommt. In Thailand gibt es kein Grundbuch für Ausländer - du musst eine Gesellschaft gründen, um zu kaufen. Und in Ländern wie Ägypten oder Mexiko kann ein Vertrag, den du unterschreibst, nach zwei Jahren als ungültig erklärt werden, weil ein lokales Gesetz geändert wurde - und du nie davon erfahren hast.
Ein Investor aus Berlin kaufte 2022 in Italien ein Apartment. Der Makler sagte, alles sei legal. Zwei Jahre später erhielt er eine Rechnung von der Gemeinde: 12.000 € Nachzahlung für fehlende Baugenehmigungen - weil das Haus 1978 illegal erweitert worden war. Der vorherige Eigentümer wusste es. Der Makler wusste es. Der Notar in Italien wusste es. Aber der deutsche Investor? Nichts. Kein Recht, keine Rückerstattung. Nur ein leeres Portemonnaie.
Du brauchst nicht nur einen Anwalt. Du brauchst einen deutschsprachigen Anwalt, der vor Ort arbeitet und echte Erfahrung mit ausländischen Käufern hat. Und du musst die Due Diligence nicht nur als Pflicht sehen - sondern als deine wichtigste Investition. Das kostet 2.000-5.000 €. Aber es spart dir 50.000 € oder mehr.
Verwaltungskosten: Der unterschätzte Kostenfaktor
Du denkst, du kaufst eine Wohnung und dann kassierst du Miete. Falsch. Im Ausland musst du die Wohnung verwalten. Und das ist teuer.In Spanien zahlen viele Eigentümer 8-12 % der Jahresmiete an lokale Verwalter. In der Türkei sind es bis zu 15 %. In Portugal und Italien gibt es oft zusätzliche Gebühren für die Steuererklärung, die Müllabfuhr, die Gemeindeabgaben - alles, was in Deutschland von der Hausverwaltung abgedeckt wird, kommt hier extra. Und wenn du nicht vor Ort bist, dann kannst du nicht einfach mal vorbeigehen, wenn der Heizkörper kaputt ist. Du musst jemanden beauftragen - und der kostet Geld.
Ein Investor in Griechenland kaufte eine Wohnung für 120.000 €. Die Miete betrug 600 € pro Monat. Er rechnete mit 6 % Rendite. Nach Abzug von Verwaltung, Steuern, Reparaturen und Währungsverlusten blieben ihm 3,1 % - und das bei einer Laufzeit von 10 Jahren. Er hätte genauso gut eine deutsche Wohnung mit 3,5 % Rendite kaufen können - und hätte keine Sprachbarriere, keine Rechtsunsicherheit und keine Währungsschwankungen.
Steuerliche Fallgruben: Deutschland zahlt mit
Du denkst, wenn du im Ausland kaufst, dann zahlst du dort Steuern - und Deutschland hat nichts damit zu tun? Falsch. Deutschland verlangt Steuern auf deine ausländischen Mieteinnahmen. Und zwar vollständig. Es gibt keine Steuerbefreiung.Du zahlst in Spanien 19 % Einkommensteuer auf die Miete. In Deutschland zahlst du dann nochmal Einkommensteuer - aber du bekommst die ausländische Steuer als Gutschrift. Klingt fair? Nicht immer. Denn: Wenn du in einem Land mit niedriger Steuer kaufst - sagen wir, 10 % - und in Deutschland 42 % zahlen musst, dann zahlst du noch 32 % nach. Und das, obwohl du schon 10 % bezahlt hast. Das ist kein Doppelbesteuerungsabkommen - das ist eine Steuerlast.
Und dann gibt es noch die Grunderwerbsteuer. In Deutschland zahlt man 3,5-6,5 %. In Portugal ist sie 6,5 %. In Italien 9 %. In Frankreich sogar bis zu 7,7 % - plus 2 % für die Notarkosten. Das ist kein Bonus - das ist ein zusätzlicher Kostenblock, den viele vergessen.
Die Realität: Wer profitiert wirklich?
Die meisten Menschen, die ausländische Immobilien kaufen, sind keine Profis. Sie sind Privatanleger, die von einem Freund erzählt bekommen haben, dass es in Spanien „günstig“ sei. Sie kaufen, ohne zu prüfen. Und dann wundern sie sich, warum sie Geld verlieren.Professionelle Investoren - Fonds, Unternehmen, große Vermögensverwalter - nutzen Auslandsimmobilien als Teil eines globalen Portfolios. Sie haben Teams aus Anwälten, Währungsexperten, Steuerberatern. Sie verlieren nicht. Sie balancieren aus. Sie nutzen Diversifikation. Sie wissen, dass ein Verlust in einem Land durch Gewinne in einem anderen ausgeglichen wird.
Privatanleger haben das nicht. Sie setzen alles auf ein Land. Sie glauben, ein Ferienhaus sei eine sichere Anlage. Aber ein Ferienhaus ist kein Investment - es ist ein Luxus. Und wenn du es vermietest, dann ist es ein Job - mit Wartung, Sprache, Recht, Währung und Steuern. Und das willst du wirklich?
Was du wirklich brauchst, bevor du kaufst
Wenn du wirklich in eine ausländische Immobilie investieren willst, dann tu das nicht impulsiv. Mach es professionell.- Wähle ein Land mit klarem Rechtssystem - Spanien, Italien, Portugal, Österreich. Vermeide Länder mit instabilen Gesetzen oder hohen politischen Risiken.
- Hole dir einen deutschsprachigen Anwalt vor Ort - nicht aus Deutschland, nicht aus der Ferne. Jemand, der in dem Land lebt und schon 50 Ausländer beraten hat.
- Prüfe die Währungsentwicklung der letzten 5 Jahre - nicht nur die aktuelle Rate. Wie stark hat sich die Währung bewegt? Ist sie stabil?
- Rechne mit 10-15 % Verwaltungskosten - inklusive Steuern, Reparaturen, Vermietung, Währungswechsel.
- Rechne mit 2-3 Jahren, bis du Gewinn machst - nicht mit einem Jahr. Die ersten 18 Monate sind meistens Verluste.
- Halte eine Reserve von 10-20 % der Kaufsumme - für unerwartete Kosten, Währungsverluste oder Leerstand.
Und wenn du unsicher bist? Dann kauf lieber in Deutschland. Es ist einfacher, sicherer und weniger stressig. Die Rendite ist vielleicht niedriger - aber du weißt, was du bekommst. Und das ist in der Immobilienwelt oft der größte Vorteil.
Die Wahrheit: Es ist kein schnelles Geld
Auslandsimmobilien sind kein Weg, schnell reich zu werden. Sie sind kein Luxusurlaub mit Rendite. Sie sind eine langfristige, komplexe, zeitaufwendige Investition - mit Risiken, die du nicht kontrollieren kannst.Wenn du bereit bist, diese Risiken zu akzeptieren, zu lernen und zu arbeiten - dann kann es funktionieren. Aber wenn du nur hoffst, dass es „schon irgendwie gut geht“ - dann wirst du enttäuscht. Und du wirst Geld verlieren.
Die beste Investition ist nicht die mit der höchsten Rendite. Die beste Investition ist die, die du verstehst - und die du kontrollieren kannst.
Kann ich mit Auslandsimmobilien mehr verdienen als mit deutschen?
Mehr verdienen? Vielleicht - aber nur, wenn du die Risiken kennst und kontrollierst. In einigen Ländern wie Spanien oder Portugal liegen die Mietrenditen höher als in Deutschland. Aber du musst auch Verwaltungskosten, Währungsverluste und Steuern einrechnen. Viele Investoren, die anfangs hohe Renditen sahen, landeten am Ende mit niedrigeren Nettoerträgen als bei einer deutschen Wohnung. Es ist kein Automatismus - es ist eine Rechnung mit vielen Variablen.
Welches Land ist am sichersten für Anfänger?
Spanien, Portugal und Italien sind die sichersten Länder für Anfänger. Sie haben klare Rechtsvorschriften, deutsche Anwälte vor Ort, gut funktionierende Grundbücher und stabile Währungen. Die Sprachbarriere ist gering, da viele Verwalter und Anwälte Deutsch sprechen. Vermeide Länder wie Thailand, Mexiko oder Vietnam, wenn du kein lokales Team hast - dort ist das Risiko zu hoch für Einsteiger.
Wie viel Geld brauche ich für einen Auslandsimmobilienkauf?
Neben dem Kaufpreis musst du mit mindestens 15-25 % Zusatzkosten rechnen: Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten, Due-Diligence-Prüfung, Währungswechsel, erste Renovierungen und ein Jahr Verwaltung. Für eine 200.000 € Immobilie bedeutet das 30.000-50.000 € zusätzliche Kosten. Und du brauchst noch eine Reserve von 10-20 % für unerwartete Ausgaben - sonst läufst du Gefahr, kurz nach dem Kauf pleite zu sein.
Ist eine Finanzierung im Ausland möglich?
Ja - aber nur selten für Ausländer. In Deutschland kannst du 70-80 % finanzieren. In Spanien oder Portugal bekommst du oft nur 50-60 %. In anderen Ländern gar nichts. Du musst also mit Eigenkapital kommen - mindestens 50 % des Kaufpreises. Banken im Ausland verlangen oft höhere Zinsen und strengere Sicherheiten als in Deutschland. Es ist kein Vorteil - es ist eine Hürde.
Was passiert, wenn das Land in eine Krise gerät?
Wenn ein Land in eine wirtschaftliche oder politische Krise gerät - wie Griechenland 2015 oder die Türkei 2021 - sinken Immobilienpreise, Mieten stagnieren, die Währung fällt, und die Regierung kann neue Steuern einführen. Du hast keine Kontrolle. Du kannst nicht einfach aussteigen - denn du hast ein Gebäude, das du nicht verkaufen kannst. Du bist festgefahren. Das ist das größte Risiko: Du verlierst nicht nur Geld - du verlierst auch deine Flexibilität.
Jannes Bergmann
November 26, 2025 AT 17:58Also ich kauf mir jetzt einfach eine Villa in Thailand mit Kuna und freu mich, wenn die Währung next week um 20 % fällt 😎💸
hans eilers
November 27, 2025 AT 07:11lol wieso soll ich mir das antun? in deutschland hab ich wenigstens nen anwalt der nicht nur deutsch kann sondern auch versteht was ich will... ausland? nee danke... ich will nicht mein leben lang übersetzen müssen
Max Hrihoryev
November 28, 2025 AT 08:28ACH SOOOOOO das ist also der grund warum alle in spanien verklagt werden?!?!!?1!11!!1! ich dachte das wär nur wegen den leuten die ihren pool falsch gebaut haben... ach nee, das ist doch nur die kleine störung neben dem mega-irrsinnigen steuerdschungel und dem notar der dich am arsch hat!!1111
Sarah Mertes
November 29, 2025 AT 01:00Ich hab letztes Jahr in Portugal gekauft – und ja, es war stressig, aber es hat sich gelohnt! Die Leute sagen immer: „Ach das ist zu kompliziert!“ – aber wenn du dich einfach mal informierst, statt nur zu hören, was andere erzählen, dann ist es machbar! 🌞❤️ Ich hab sogar einen deutschen Anwalt vor Ort, der mir alles erklärt – und jetzt vermiete ich die Wohnung und bin happy! 💪
Sonja Duran
November 29, 2025 AT 01:49Die Darstellung der steuerlichen Situation ist unvollständig und irreführend. Gemäß § 34 EStG und Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien, Portugal und Italien wird die ausländische Einkommensteuer nicht nur abgezogen, sondern vollständig als Anrechnungsbetrag berücksichtigt. Die Behauptung, man zahle 32 % nach, ist schlichtweg falsch. Zudem wird die Grunderwerbsteuer in Frankreich nicht mit 7,7 %, sondern mit 5,8 % (plus 0,1 % für die Steuerverwaltung) berechnet. Diese ungenauen Angaben unterminieren die Glaubwürdigkeit des gesamten Artikels.
Wibke Schneider
November 30, 2025 AT 21:18Ich lebe seit 12 Jahren in Italien und habe dort zwei Immobilien. Die Währungsrisiken sind real – aber sie sind auch überbewertet. Der Euro ist nicht stabil, aber der Italienische Markt hat sich in den letzten Jahren stabilisiert. Die größte Herausforderung ist nicht das Gesetz, sondern die Erwartung. Wer denkt, er kauft ein Ferienhaus und bekommt passive Einkünfte – der irrt. Es ist ein Projekt. Ein langfristiges, manuelles Projekt. Und wenn man es wie ein Projekt behandelt, funktioniert es.
christoph reif
November 30, 2025 AT 22:54Stimmt. Einfach machen. Nicht denken. Kaufen. Verwalten. Und wenn’s wehtut – dann halt nicht mehr.
Yanick Iseli
Dezember 2, 2025 AT 07:24Sehr guter Artikel – präzise und fundiert. Ich würde nur ergänzen: In der Schweiz ist die Grunderwerbsteuer kantonal unterschiedlich, aber oft niedriger als in Deutschland. Und für Deutsche mit Wohnsitz in der Schweiz ist die Besteuerung der ausländischen Miete in der Regel nicht relevant, solange die Immobilie nicht in der Schweiz liegt. Wichtig ist die Wohnsitzbesteuerung, nicht der Standort der Immobilie.
Markus Rönnholm
Dezember 2, 2025 AT 20:14Ich hab’s gemacht – und ich bereue es nicht. Ja, es war hart. Ja, ich hab Geld verloren. Aber ich hab gelernt. Und jetzt hab ich eine Wohnung in Mallorca, die mir mehr gibt als nur Rendite – sie gibt mir Freiheit. Wer sagt, das ist riskant? Richtig. Aber wer sagt, Deutschland ist sicher? Dann guck mal in die Mietpreise. Da ist das Risiko nur unsichtbarer.
Patrick Carmichael
Dezember 3, 2025 AT 09:49Die Warnung vor Währungsrisiken ist absolut berechtigt. Ich arbeite mit ausländischen Investoren und sehe immer wieder, wie sie die Volatilität unterschätzen. Ein 10-15 % Reserve ist kein Luxus – es ist die Grundlage jeder vernünftigen Strategie. Wer das nicht hat, spielt mit Feuer. Und nein, Forex-Hedging ist für Privatanleger keine Lösung – zu komplex, zu teuer.
Angela Writes
Dezember 3, 2025 AT 11:57Es ist nicht nur eine Frage der Rendite – es ist eine Frage der Verantwortung. Wer in ein Land investiert, in dem das Rechtssystem instabil ist, nimmt nicht nur wirtschaftliches Risiko in Kauf – er nimmt auch die Verantwortung für das, was dort geschieht. Ist das ein Investment? Oder ist das eine moralische Entscheidung? Wer sich nicht fragt, ob er das Recht hat, in einem Land zu kaufen, das seine eigenen Bürger nicht schützen kann – der sollte nicht investieren. Er sollte reisen. Und dann wieder gehen.
Patrick Mortara
Dezember 5, 2025 AT 01:11Die meisten kaufen aus Traum, nicht aus Logik. Und dann wundern sie sich, dass der Traum ein Alptraum wird.
Achim Hartmann
Dezember 5, 2025 AT 11:09Ich hab in Kroatien gekauft. 3 Jahre später: keine Mieter, 2 Reparaturen, 1 Steuernachzahlung, und der Vermieter hat mir 1000€ abgezogen weil ich "nicht genug gepflegt habe". Jetzt hab ich ne schöne Aussicht und ne leere Kasse. 🤷♂️
Walter Mann
Dezember 6, 2025 AT 15:39Die Analyse der Rechtsrisiken ist oberflächlich. In Portugal ist die Steuerpflicht für ausländische Eigentümer nicht erst seit 2023 eingeführt worden – sie existiert seit 2015. Der Artikel verschleiert die Tatsache, dass die Steuererklärungspflicht bereits vor dem Kauf besteht. Die Behauptung, der Investor sei nicht informiert worden, ist eine Selbsttäuschung – denn die Informationspflicht liegt beim Käufer, nicht beim Makler. Diese Darstellung ist irreführend und verantwortungslos.
Stian Bjelland
Dezember 7, 2025 AT 08:44Ich lebe in Norwegen, aber ich hab in Griechenland investiert. Die Währung ist schwankend, ja. Aber ich hab gelernt, dass Geld nicht nur Zahlen sind – es ist auch Zeit. Ich hab 2 Jahre gewartet, bis die Währung wieder stieg. Und dann hab ich verkauft – mit Gewinn. Nicht weil ich klug war. Sondern weil ich geduldig war. Die meisten wollen sofort. Das ist das Problem.
Agnes Pauline Pielka
Dezember 7, 2025 AT 12:56Ein wichtiger Hinweis, den viele ignorieren: Die Renditeberechnung berücksichtigt selten die Opportunitätskosten. Die Zeit, die man in die Due Diligence investiert, die Sprachbarrieren, die emotionale Belastung – all das hat einen Wert. Und diesen Wert rechnet niemand in die Rendite ein. Wer sagt, eine deutsche Wohnung sei weniger rentabel – der vergisst, dass er dort auch weniger leidet.