Immobilien im Ausland als Investment: Währungs- und Rechtsrisiken verstehen

Immer mehr Deutsche kaufen Immobilien im Ausland - nicht nur für den Urlaub, sondern als echte Kapitalanlage. Die Versuchung ist groß: günstigere Preise, höhere Mietrenditen, der Traum vom Ferienhaus am Mittelmeer. Doch hinter der schönen Fassade stecken Risiken, die viele erst entdecken, wenn es zu spät ist. Auslandsimmobilien sind kein einfacher Kauf wie in Deutschland. Sie sind ein komplexes Projekt mit Währungsschwankungen, unklaren Gesetzen und versteckten Kosten. Wer hier erfolgreich investieren will, muss vorher genau wissen, was auf ihn zukommt.

Warum überhaupt ins Ausland investieren?

Viele glauben, dass Immobilien im Ausland einfach besser verdienen als in Deutschland. Das stimmt - manchmal. In Spanien, Italien oder Portugal liegen die Kaufpreise oft 30 bis 50 % unter deutschen Niveaus. Die Mietrenditen liegen bei 4-7 %, während sie in vielen deutschen Städten bei 2-3 % bleiben. Das klingt verlockend. Doch die Rendite ist nur die eine Seite. Die andere ist das Risiko.

Ein Investor, der in Mallorca eine Villa für 250.000 € kauft und 1.000 € Miete pro Monat einnimmt, rechnet mit einer jährlichen Rendite von 4,8 %. Klingt gut. Aber was, wenn der Euro gegenüber dem Pfund oder Dollar fällt? Dann bekommt er weniger Geld, wenn er die Miete nach Deutschland überweist. Oder was, wenn das Land plötzlich eine neue Steuer auf ausländische Eigentümer einführt? Oder der Vermieter vor Ort plötzlich 15 % der Miete als Verwaltungskosten nimmt - und das ist noch nicht mal der höchste Satz, den man in der Branche findet.

Währungsrisiko: Der unsichtbare Verlierer

Das Währungsrisiko ist das größte, aber auch das am wenigsten verstandene Risiko. Du kaufst eine Wohnung in Bulgarien für 80.000 €. Du rechnest mit 6 % Rendite. Alles perfekt. Aber dann fällt der Bulgarische Lew gegenüber dem Euro um 12 %. Deine Miete bleibt gleich - 400 € pro Monat. Aber wenn du sie in Euro umrechnest, bekommst du nur noch 352 €. Das sind 12 % weniger Einkommen - nur weil die Währung schwankt. Und das passiert nicht nur mal. Es passiert ständig.

Ein Investor aus Hamburg, der 2021 eine Wohnung in Kroatien kaufte, sah seine jährliche Mietrendite von 5,1 % auf 3,4 % sinken, weil der Kuna im Laufe von zwei Jahren 17 % gegenüber dem Euro verlor. Kein Vermieter, kein Makler hat ihn darauf hingewiesen. Er dachte, er hätte ein sicheres Investment. Tatsächlich hatte er ein Währungsspiel.

Es gibt keine einfache Lösung. Du kannst nicht einfach auf Euro umsteigen - denn die Miete wird in Landeswährung gezahlt. Du kannst nicht warten, bis die Währung wieder steigt - denn das kann Jahre dauern. Die einzige echte Strategie: Du investierst nur, wenn du bereit bist, einen Teil des Wertverlusts zu akzeptieren. Oder du hältst eine Reserve - mindestens 10-15 % der Kaufsumme - für Währungsschwankungen.

Rechtsrisiken: Wer schützt dich wirklich?

In Deutschland hast du ein transparentes Grundbuch, klare Mietgesetze und einen Anwalt, der dich berät. Im Ausland? Nicht immer.

In Spanien ist alles gut geregelt - wenn du einen deutschen Anwalt mit lokaler Lizenz hast. In Portugal musst du seit 2023 nachweisen, dass dein Geld nicht aus einer Steueroase kommt. In Thailand gibt es kein Grundbuch für Ausländer - du musst eine Gesellschaft gründen, um zu kaufen. Und in Ländern wie Ägypten oder Mexiko kann ein Vertrag, den du unterschreibst, nach zwei Jahren als ungültig erklärt werden, weil ein lokales Gesetz geändert wurde - und du nie davon erfahren hast.

Ein Investor aus Berlin kaufte 2022 in Italien ein Apartment. Der Makler sagte, alles sei legal. Zwei Jahre später erhielt er eine Rechnung von der Gemeinde: 12.000 € Nachzahlung für fehlende Baugenehmigungen - weil das Haus 1978 illegal erweitert worden war. Der vorherige Eigentümer wusste es. Der Makler wusste es. Der Notar in Italien wusste es. Aber der deutsche Investor? Nichts. Kein Recht, keine Rückerstattung. Nur ein leeres Portemonnaie.

Du brauchst nicht nur einen Anwalt. Du brauchst einen deutschsprachigen Anwalt, der vor Ort arbeitet und echte Erfahrung mit ausländischen Käufern hat. Und du musst die Due Diligence nicht nur als Pflicht sehen - sondern als deine wichtigste Investition. Das kostet 2.000-5.000 €. Aber es spart dir 50.000 € oder mehr.

Verwaltungskosten: Der unterschätzte Kostenfaktor

Du denkst, du kaufst eine Wohnung und dann kassierst du Miete. Falsch. Im Ausland musst du die Wohnung verwalten. Und das ist teuer.

In Spanien zahlen viele Eigentümer 8-12 % der Jahresmiete an lokale Verwalter. In der Türkei sind es bis zu 15 %. In Portugal und Italien gibt es oft zusätzliche Gebühren für die Steuererklärung, die Müllabfuhr, die Gemeindeabgaben - alles, was in Deutschland von der Hausverwaltung abgedeckt wird, kommt hier extra. Und wenn du nicht vor Ort bist, dann kannst du nicht einfach mal vorbeigehen, wenn der Heizkörper kaputt ist. Du musst jemanden beauftragen - und der kostet Geld.

Ein Investor in Griechenland kaufte eine Wohnung für 120.000 €. Die Miete betrug 600 € pro Monat. Er rechnete mit 6 % Rendite. Nach Abzug von Verwaltung, Steuern, Reparaturen und Währungsverlusten blieben ihm 3,1 % - und das bei einer Laufzeit von 10 Jahren. Er hätte genauso gut eine deutsche Wohnung mit 3,5 % Rendite kaufen können - und hätte keine Sprachbarriere, keine Rechtsunsicherheit und keine Währungsschwankungen.

Steuerliche Fallgruben: Deutschland zahlt mit

Du denkst, wenn du im Ausland kaufst, dann zahlst du dort Steuern - und Deutschland hat nichts damit zu tun? Falsch. Deutschland verlangt Steuern auf deine ausländischen Mieteinnahmen. Und zwar vollständig. Es gibt keine Steuerbefreiung.

Du zahlst in Spanien 19 % Einkommensteuer auf die Miete. In Deutschland zahlst du dann nochmal Einkommensteuer - aber du bekommst die ausländische Steuer als Gutschrift. Klingt fair? Nicht immer. Denn: Wenn du in einem Land mit niedriger Steuer kaufst - sagen wir, 10 % - und in Deutschland 42 % zahlen musst, dann zahlst du noch 32 % nach. Und das, obwohl du schon 10 % bezahlt hast. Das ist kein Doppelbesteuerungsabkommen - das ist eine Steuerlast.

Und dann gibt es noch die Grunderwerbsteuer. In Deutschland zahlt man 3,5-6,5 %. In Portugal ist sie 6,5 %. In Italien 9 %. In Frankreich sogar bis zu 7,7 % - plus 2 % für die Notarkosten. Das ist kein Bonus - das ist ein zusätzlicher Kostenblock, den viele vergessen.

Die Realität: Wer profitiert wirklich?

Die meisten Menschen, die ausländische Immobilien kaufen, sind keine Profis. Sie sind Privatanleger, die von einem Freund erzählt bekommen haben, dass es in Spanien „günstig“ sei. Sie kaufen, ohne zu prüfen. Und dann wundern sie sich, warum sie Geld verlieren.

Professionelle Investoren - Fonds, Unternehmen, große Vermögensverwalter - nutzen Auslandsimmobilien als Teil eines globalen Portfolios. Sie haben Teams aus Anwälten, Währungsexperten, Steuerberatern. Sie verlieren nicht. Sie balancieren aus. Sie nutzen Diversifikation. Sie wissen, dass ein Verlust in einem Land durch Gewinne in einem anderen ausgeglichen wird.

Privatanleger haben das nicht. Sie setzen alles auf ein Land. Sie glauben, ein Ferienhaus sei eine sichere Anlage. Aber ein Ferienhaus ist kein Investment - es ist ein Luxus. Und wenn du es vermietest, dann ist es ein Job - mit Wartung, Sprache, Recht, Währung und Steuern. Und das willst du wirklich?

Was du wirklich brauchst, bevor du kaufst

Wenn du wirklich in eine ausländische Immobilie investieren willst, dann tu das nicht impulsiv. Mach es professionell.

1. Wähle ein Land mit klarem Rechtssystem - Spanien, Italien, Portugal, Österreich. Vermeide Länder mit instabilen Gesetzen oder hohen politischen Risiken.
2. Hole dir einen deutschsprachigen Anwalt vor Ort - nicht aus Deutschland, nicht aus der Ferne. Jemand, der in dem Land lebt und schon 50 Ausländer beraten hat.
3. Prüfe die Währungsentwicklung der letzten 5 Jahre - nicht nur die aktuelle Rate. Wie stark hat sich die Währung bewegt? Ist sie stabil?
4. Rechne mit 10-15 % Verwaltungskosten - inklusive Steuern, Reparaturen, Vermietung, Währungswechsel.
5. Rechne mit 2-3 Jahren, bis du Gewinn machst - nicht mit einem Jahr. Die ersten 18 Monate sind meistens Verluste.
6. Halte eine Reserve von 10-20 % der Kaufsumme - für unerwartete Kosten, Währungsverluste oder Leerstand.

Und wenn du unsicher bist? Dann kauf lieber in Deutschland. Es ist einfacher, sicherer und weniger stressig. Die Rendite ist vielleicht niedriger - aber du weißt, was du bekommst. Und das ist in der Immobilienwelt oft der größte Vorteil.

Die Wahrheit: Es ist kein schnelles Geld

Auslandsimmobilien sind kein Weg, schnell reich zu werden. Sie sind kein Luxusurlaub mit Rendite. Sie sind eine langfristige, komplexe, zeitaufwendige Investition - mit Risiken, die du nicht kontrollieren kannst.

Wenn du bereit bist, diese Risiken zu akzeptieren, zu lernen und zu arbeiten - dann kann es funktionieren. Aber wenn du nur hoffst, dass es „schon irgendwie gut geht“ - dann wirst du enttäuscht. Und du wirst Geld verlieren.

Die beste Investition ist nicht die mit der höchsten Rendite. Die beste Investition ist die, die du verstehst - und die du kontrollieren kannst.