Wenn du eine Immobilie kaufst, dann zahlst du nicht nur den Preis für das Grundstück - du zahlst auch für das Gebäude. Und das Gebäude nutzt sich ab. Das ist normal. Aber was viele nicht wissen: Der Wertverlust des Gebäudes kannst du steuerlich absetzen. Das nennt man Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Und wenn du sie richtig nutzt, kannst du jedes Jahr Hunderte bis Tausende Euro an Steuern sparen. Aber nur, wenn du die Abschreibungstabellen verstanden hast. Denn ein einziger Fehler - zum Beispiel, dass du den Grundstückswert mit abschreibst - kann dir eine Steuerprüfung und Nachzahlungen bringen.
Was ist die AfA wirklich?
Die AfA ist kein Bonus, kein Geschenk vom Finanzamt. Sie ist eine gesetzliche Regelung, die dir erlaubt, den Wertverlust deines Gebäudes über die Zeit steuerlich abzubuchen. Das ist fair: Ein Haus wird älter, die Fassade bröckelt, die Heizung wird alt, die Rohre veraltern. Das kostet Geld - und das Geld hast du schon ausgegeben, als du die Immobilie gekauft hast. Die AfA gibt dir die Möglichkeit, diesen Aufwand über Jahre hinweg von deinen Mieteinnahmen abzuziehen. So wird deine steuerliche Belastung geringer.
Doch wichtig: Nur das Gebäude zählt. Das Grundstück nicht. Ein Grundstück verliert nicht an Wert - es kann sogar mehr wert werden. Deshalb musst du beim Kauf genau trennen: Wie viel kostet das Land? Wie viel das Haus? Das Finanzamt verlangt eine plausible Aufteilung. Wenn du das nicht nachweisen kannst, streicht es die ganze Abschreibung. Und das passiert häufiger, als du denkst.
Wie berechnest du die AfA?
Die Formel ist einfach - aber die Details sind knifflig.
Erstens: Du brauchst den Gebäudewert. Das ist der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. In der Praxis nehmen viele 60 bis 80 Prozent an - aber das ist kein Gesetz. Ein Gutachten ist die sicherste Methode. Wenn du eine Immobilie 2023 für 400.000 € gekauft hast und das Grundstück 120.000 € wert ist, dann ist der Gebäudewert 280.000 €.
Zweitens: Du brauchst den richtigen Abschreibungssatz. Der hängt vom Baujahr ab.
- Wenn das Haus nach dem 31.12.1924 gebaut wurde: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Wenn das Haus vor dem 01.01.1925 gebaut wurde: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre)
- Wenn das Haus nach dem 31.12.2022 gebaut wurde: 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre)
Beispiel: Dein Neubau kostet 400.000 €, davon 320.000 € sind Gebäudewert. Dann rechnest du: 320.000 € × 3 % = 9.600 € Abschreibung pro Jahr. Das heißt: Von deinen Mieteinnahmen ziehst du 9.600 € ab - und zahlst nur auf den Rest Steuern.
Und das ist noch nicht alles. Du kannst auch alle Nebenkosten mit einrechnen: Maklerprovision, Notargebühren, Grunderwerbsteuer, sogar Sanierungskosten, die du direkt nach dem Kauf machst. Alles, was zum Kauf oder zur nutzbaren Instandsetzung gehört, zählt zur Abschreibungsbasis.
Lineare vs. degressive Abschreibung - was ist besser?
Die meisten Immobilienbesitzer nutzen die lineare Abschreibung. Das bedeutet: Jedes Jahr denselbe Betrag. Einfach, klar, sicher.
Seit Oktober 2023 gibt es aber eine neue Option: die degressive Abschreibung - für Neubauten. Hier wird in den ersten Jahren mehr abgeschrieben, später weniger. Für Immobilien, die du zwischen dem 01.10.2023 und 30.09.2029 kaufst, darfst du im ersten Jahr bis zu 5 % des Gebäudewerts abschreiben. In den Folgejahren dann 5 % vom Restwert.
Beispiel: Du kaufst eine Neubauwohnung für 400.000 €, Gebäudewert 320.000 €. Im ersten Jahr: 320.000 € × 5 % = 16.000 € Abschreibung. Im zweiten Jahr: (320.000 € - 16.000 €) × 5 % = 15.200 €. Und so weiter.
Das klingt verlockend - besonders wenn du viel verdienst und in den ersten Jahren hohe Steuern zahlst. Aber Achtung: Die Wahl ist bindend. Du kannst nicht später zurückwechseln. Und über die gesamte Nutzungsdauer gesehen, ist die degressive Abschreibung oft weniger vorteilhaft. Die Deutsche Steuerberaterkammer warnt: Die sogenannte „5-Prozent-Falle“ lockt viele in eine falsche Sicherheit. Die höhere Abschreibung in den ersten Jahren ist ein kurzfristiger Vorteil - aber langfristig verlierst du möglicherweise.
Lineare Abschreibung ist für langfristige Investoren die bessere Wahl. Du hast weniger Steuervorteil am Anfang - aber du kannst sie über 33, 40 oder 50 Jahre kontinuierlich nutzen. Und wenn du die Immobilie später verkaufst, ist die steuerliche Belastung durch die niedrigere Abschreibung oft geringer.
Wann beginnt die Abschreibung?
Ein häufiger Fehler: Die AfA beginnt nicht mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags. Sondern mit dem Übergabetermin. Also: Wenn du die Schlüssel bekommst und die Wohnung nutzbar ist. Wenn du die Immobilie im Dezember kaufst, aber erst im Februar des nächsten Jahres die Schlüssel bekommst, dann beginnt die Abschreibung erst im Februar. Das Finanzamt prüft genau, wann du die Immobilie tatsächlich in Besitz genommen hast.
Und noch ein Tipp: Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, kannst du keine AfA geltend machen. Nur wenn du vermietest - oder wenn du sie gewerblich nutzt, zum Beispiel als Büro oder Gewerberaum - ist die Abschreibung erlaubt.
Was sind die häufigsten Fehler?
Die meisten Fehler sind vermeidbar - wenn du aufpasst.
- Grundstückswert mit abschreiben: Das ist der größte Fehler. 32 % aller Prüfungen laufen darauf hinaus. Grundstücke werden nicht abgenutzt - also nicht abschreibbar.
- Falsches Startdatum: 27 % der Fälle sind falsch datiert. Die AfA beginnt nicht mit Kaufvertrag, sondern mit Übergabe.
- Keine Dokumentation: 24 % der Fälle scheitern, weil keine Aufteilung nachgewiesen werden kann. Kaufvertrag reicht nicht immer. Ein Gutachten ist die sicherste Waffe.
- Keine Nebenkosten mitgenommen: Viele vergessen Makler, Notar, Grunderwerbsteuer. Das sind bis zu 10 % des Kaufpreises - und die kannst du abschreiben.
Ein Investor aus Berlin berichtet: Er hat 2023 eine Wohnung gekauft, aber im Kaufvertrag stand nur „Gesamtpreis 450.000 €“. Keine Aufteilung. Das Finanzamt hat 12.000 € Abschreibung abgelehnt. Er musste ein teures Gutachten nachträglich einholen - und trotzdem nur einen Teil anerkannt bekommen.
Wer hilft dir dabei?
68 % der Immobilienbesitzer in einer Umfrage des Deutschen Mieterbunds geben zu: Sie haben Schwierigkeiten mit der AfA. Das ist normal. Die Regeln sind komplex. Die Tabellen ändern sich. Die Finanzämter prüfen strenger.
58 % der Anleger nutzen einen Steuerberater. 27 % verlassen sich auf ihren Immobilienverwalter. Nur 15 % versuchen es allein.
Wenn du unsicher bist - hol dir Hilfe. Ein Steuerberater kostet vielleicht 300-500 €. Aber ein falscher Abschreibungssatz kann dir 10.000 € oder mehr an Nachzahlungen bringen - mit Zinsen. Das ist kein Sparbetrag, das ist ein Risiko.
Und: Dokumentiere alles. Kaufvertrag, Zahlungsbelege, Gutachten, Übergabeprotokoll. Alles, was du hast. Wenn das Finanzamt kommt, brauchst du Beweise - nicht gute Absichten.
Was kommt als Nächstes?
Die Regierung plant eine Vereinfachung: Ab 2025 könnte es eine pauschale Abschreibungsrate von 2,5 % für alle Wohngebäude geben - egal, ob sie aus dem Jahr 1910 oder 2024 stammen. Das würde die Regeln einfacher machen - aber auch die Vorteile für Neubauten abschaffen. Die Deutsche Steuerberaterkammer warnt: Das wäre ein Rückschlag für neue Investoren.
Und bis Ende 2025 will das Finanzministerium einen Online-Rechner für die AfA einführen. Das wird helfen - aber nur, wenn du die Daten richtig eingibst. Die Software kann nicht den Unterschied zwischen Grundstück und Gebäude erkennen - das musst du tun.
Die AfA ist kein Zaubertrick. Sie ist ein Werkzeug. Und wie jedes Werkzeug: Wenn du es richtig benutzt, macht es dein Leben leichter. Wenn du es falsch benutzt, verletzt du dich selbst.
Dein Ziel sollte nicht sein, so viel wie möglich abzuschreiben. Sondern: So viel wie nötig - und richtig. Denn die Steuer ist nicht der Feind. Die Unwissenheit ist es.
Kann ich die AfA auch für ein Einfamilienhaus nutzen?
Ja, du kannst die AfA für jedes Gebäude nutzen, das du vermietest - egal ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Wohnung. Wichtig ist nur: Der Gebäudewert muss vom Grundstückswert getrennt werden. Und du musst die Immobilie tatsächlich vermieten. Wenn du selbst dort wohnst, ist die Abschreibung nicht erlaubt.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach 10 Jahren verkaufe?
Wenn du die Immobilie verkaufst, wird der gewinn aus dem Verkauf besteuert. Dabei wird der abgeschriebene Betrag als „Absetzung“ angerechnet - das heißt, dein steuerlicher Gewinn ist höher, als wenn du keine AfA genutzt hättest. Das ist kein Nachteil, sondern ein Teil des Systems: Du hast in den letzten Jahren Steuern gespart - jetzt zahlt das Finanzamt den Unterschied zurück. Das ist fair. Du musst nur sicherstellen, dass du die Abschreibung korrekt dokumentiert hast - sonst droht eine Nachprüfung.
Kann ich die AfA auch für eine renovierte Immobilie nutzen?
Ja - aber nur für echte Modernisierungen, die den Wert des Gebäudes erhöhen. Eine neue Küche oder ein neuer Boden zählen nicht. Aber wenn du die Fassade komplett saniert, die Heizung ausgetauscht oder das Dach neu gedeckt hast, dann kannst du diese Kosten als Investition in das Gebäude verbuchen. Diese Kosten werden dann über die restliche Nutzungsdauer abgeschrieben - nicht sofort. Du musst sie als separate Posten im Buchhaltungssystem erfassen.
Ist die AfA auch für Gewerbeimmobilien erlaubt?
Ja, und sogar noch vorteilhafter. Für Gewerbeimmobilien gibt es oft längere Nutzungsdauern und höhere Abschreibungssätze. Außerdem können auch Maschinen, Einrichtungen und technische Anlagen separat abgeschrieben werden. Die Regeln sind ähnlich wie bei Wohnimmobilien - aber die Beträge sind oft höher. Du solltest hier auf jeden Fall einen Steuerberater hinzuziehen, weil die Komplexität größer ist.
Was ist, wenn ich das Gebäude nicht vermiete, sondern nur vermittle?
Dann kannst du keine AfA geltend machen. Die Abschreibung setzt voraus, dass du die Immobilie als Vermieter nutzt - also Mieteinnahmen erzielst. Wenn du nur als Makler tätig bist und das Gebäude nicht selbst besitzt, ist die AfA nicht relevant. Und wenn du es selbst nutzt - auch nicht. Nur Vermietung zählt.
Konrad Witek
November 29, 2025 AT 11:09Ich hab das letzte Jahr meine Wohnung vermietet und dachte, ich kann einfach 70 % vom Kaufpreis als Gebäudewert nehmen. War ein Fehler. Finanzamt hat 12.000 € abgelehnt. Jetzt hab ich ein Gutachten gemacht. Lohnt sich.