Wenn du dein Haus komplett erneuern willst, stellst du dir wahrscheinlich eine einfache Frage: Wie viel kostet das? Die Antwort ist nicht einfach. Es hängt von deinem Haus, deinem Standort und davon ab, wie tief du in die Sanierung gehst. Einige Leute rechnen mit 50.000 € und sind überrascht, wenn sie 200.000 € zahlen müssen. Andere denken, 150.000 € sind ein Traumpreis - und landen bei 250.000 €, weil sie unerwartete Schäden entdecken. Die Wahrheit liegt dazwischen: Eine echte Kernsanierung kostet in 2024 durchschnittlich zwischen 1.200 und 1.750 € pro Quadratmeter. Aber das ist nur der Anfang.
Was gehört wirklich zu einer kompletten Hauserneuerung?
Komplette Hauserneuerung ist kein Marketingbegriff. Es ist eine offizielle Definition der Deutschen Energieagentur (dena): Eine Sanierung, die mindestens Dach, Fassade, Fenster und Heizung umfasst und den Energiebedarf um mindestens 50 Prozent senkt. Das bedeutet: Du kannst nicht einfach die Küche austauschen und das als Sanierung bezeichnen. Eine echte Kernsanierung greift tief in die Substanz ein.Du musst das Dach abdecken, die Fassade dämmen, alle Fenster und Türen ersetzen, die Heizung komplett wechseln, die Elektroinstallation erneuern und oft auch die Sanitäranlagen modernisieren. Hinzu kommen oft Arbeiten an der Kellerdecke, der Bodenplatte oder der Dämmung der Zwischengeschosse. Wer das alles zusammen macht, reduziert nicht nur seine Heizkosten - er baut ein neues Haus in alten Mauern.
Kosten pro Quadratmeter: Warum gibt es so große Unterschiede?
Die Zahlen, die du im Internet findest, wirken widersprüchlich. Einmal steht 400 €/m², dann 1.750 €/m². Der Grund ist einfach: Manche Quellen zählen nur die Baumaßnahmen, andere rechnen alles mit ein.
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat 2024 eine realistische Studie veröffentlicht. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche kommen die Gesamtkosten auf 145.000 bis 210.000 €. Das sind 1.200 bis 1.750 € pro Quadratmeter. Diese Zahlen beinhalten:
- Alle Bauleistungen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro, Sanitär)
- Architekten- und Planungskosten
- Baunebenkosten wie Baustellencontainer, Sicherheit, Abfallentsorgung
- Mietenähren, falls du während der Sanierung ausziehen musst
- Genehmigungen und Gutachten
Wenn du nur die reinen Bauleistungen nimmst - also ohne Planer, ohne Nebenkosten - dann liegt der Preis bei 800 bis 1.200 €/m². Aber das ist kein realistischer Wert. Wer nur diese Zahlen nutzt, plant unvollständig und riskiert eine teure Überraschung.
Detaillierte Kostenübersicht: Was kostet was?
Um dein Budget realistisch zu planen, musst du wissen, wo das Geld hingeht. Hier ist eine klare Aufschlüsselung, basierend auf aktuellen Daten von ENTER.de, SCHWÄBISCH-HALL.de und BAFA (Stand 2024):
| Maßnahme | Kosten pro m² | Gesamtkosten (120 m²) |
|---|---|---|
| Fassadendämmung (Wärmedämmverbundsystem) | 100-200 € | 12.000-24.000 € |
| Dachsanierung (Neuverkleidung + Dämmung) | 150-250 € | 18.000-30.000 € |
| Fenster- und Türentausch (Triple-Isolierverglasung) | 80-150 € | 9.600-18.000 € |
| Heizungsmodernisierung (Wärmepumpe + Heizkörper) | 150-300 € | 18.000-36.000 € |
| Elektroinstallation (komplett neu) | 85-130 € | 10.200-15.600 € |
| Sanitär (Bäder, Leitungen, Anschlüsse) | 70-120 € | 8.400-14.400 € |
| Planung & Genehmigungen | 50-80 € | 6.000-9.600 € |
| Baunebenkosten & Mietenähren | 60-100 € | 7.200-12.000 € |
Die Heizungsmodernisierung ist mit Abstand die teuerste Einzelmaßnahme. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet ab 10.000 €, aber mit Installation, Heizkörpern, Speicher und dem Austausch der Rohre leicht 30.000 €. Und das ist kein Luxus - das ist heute Standard.
Warum deine Sanierung teurer wird, als geplant
Die meisten Hausbesitzer unterschätzen eine Sache: versteckte Schäden. Die Statistik sagt es klar: 68 Prozent der Hausbesitzer, die 2023 eine Kernsanierung begannen, mussten mehr bezahlen als geplant. Der Durchschnitt: 22 Prozent Überschreitung.
Was ist der Hauptgrund?
- Schimmelpilz und Feuchtigkeit (32 %): Oft wird die Fassade gedämmt - und plötzlich zeigt sich, dass die Innendämmung seit 40 Jahren fehlerhaft war. Die Wand ist faul, die Zimmerdecke muss abgenommen werden.
- Veraltete Elektroinstallation (28 %): Alte Leitungen, keine Erdung, keine Sicherungen. Das ist heute nicht mehr zulässig. Die komplette Umstellung kostet 15.000 € mehr als geplant.
- Dachstuhl-Schäden (19 %): Termite, Holzfraß, Rost. Wer sein Dach nicht gründlich prüft, zahlt später für eine neue Tragkonstruktion.
- Denkmalschutz-Vorgaben (12 %): Wenn dein Haus über 100 Jahre alt ist, musst du bestimmte Fensterformen, Dachformen oder Fassadenfarben beibehalten. Das erhöht die Kosten um mindestens 30 Prozent.
Ein Nutzer auf Reddit beschreibt es so: „Geplant: 140.000 €. Zahlen musste ich 185.000 €. Die 45.000 € kamen von einem verfaulten Dachstuhl und einer neuen Statik.“
Wie du Kostenüberschreitungen vermeidest
Es gibt einen Weg, das zu verhindern. Und er ist nicht teuer - er ist nur mühsam.
Die Handwerkskammer München empfiehlt drei Schritte, die jeder machen sollte, der mehr als 100.000 € ausgeben will:
- Erstelle einen Sanierungsfahrplan - inklusive Prioritäten und zeitlicher Abfolge. Ein Fachmann macht das für 1.200 bis 2.500 €. Das ist Geld, das du später sparen wirst.
- Hole mindestens drei unabhängige Gutachten. Kein Bauunternehmer, kein Handwerker. Ein neutraler Bausachverständiger. Die Kosten: 800 bis 1.500 € pro Gutachten. Aber er findet die versteckten Schäden - bevor du mit dem Bau beginnst.
- Plane einen Puffer von 15 Prozent. Das ist kein Luxus. Das ist Versicherung. Wenn du 150.000 € budgetierst, rechne mit 172.500 €. So vermeidest du, dass du dein Projekt abbrichst, weil das Geld ausgeht.
Die Verbraucherzentrale sagt es klar: 42 Prozent der Kostenüberschreitungen kommen von unvollständigen Ausschreibungen. Wenn dein Bauunternehmer nicht genau beschreibt, was er macht, wird er später mehr verlangen. Schreibe alles auf - Material, Hersteller, Menge, Einbauart. Und unterschreibe es.
Förderung: Was du wirklich bekommst
Die KfW fördert Sanierungen - aber nicht so, wie du denkst. Seit Juli 2024 gibt es bis zu 35 Prozent Zuschuss, wenn du auf den EH40-Standard sanierst. Das ist der neue, höchste Energieeffizienz-Standard. Aber: Du musst alles auf einmal machen. Nur die Heizung ersetzen? Kein Zuschuss. Nur die Fassade dämmen? Kein Zuschuss.
Die BAFA zahlt für Wärmepumpen bis zu 40 Prozent der Kosten. Aber nur, wenn du sie mit einer Solaranlage kombinierst. Und du musst den Antrag vor dem Bau stellen. Wer nachher kommt, bekommt nichts.
Ein Beispiel: Du sanierst ein 120 m²-Haus auf EH40-Standard. Die Kosten: 210.000 €. Du bekommst 35 Prozent Zuschuss von der KfW: 73.500 €. Und 10.000 € von der BAFA für die Wärmepumpe. Du zahlst also nur 126.500 € - statt 210.000 €. Das ist eine Reduktion von über 40 Prozent.
Aber: Diese Förderung gibt es nur, wenn du alles richtig machst. Kein Trick. Kein Kompromiss. Alles oder nichts.
Regionale Unterschiede: Wo du mehr oder weniger zahlst
Dein Standort entscheidet über Tausende Euro. In Bayern liegen die Kosten durchschnittlich 18 Prozent höher als im Bundesdurchschnitt. Warum? Höhere Löhne, teurere Materialien, strengere Bauvorschriften. In Sachsen-Anhalt kannst du bis zu 12 Prozent sparen. In Berlin und Hamburg ist die Nachfrage so hoch, dass Handwerker monatelang im Voraus ausgebucht sind - und das spiegelt sich in den Preisen wider.
Die Altersstruktur spielt auch eine Rolle. In ländlichen Gebieten sanieren Hausbesitzer über 60 aktiv. In Städten planen nur 22 Prozent der unter 40-Jährigen eine Sanierung. Das bedeutet: In der Stadt gibt es weniger Handwerker, die alte Häuser kennen - und die Preise steigen.
Was passiert, wenn du nicht sanierst?
Manche denken: „Ich warte noch ein paar Jahre.“ Aber das ist teuer. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat berechnet: Wer nur die Heizung austauscht - ohne Dämmung, ohne Fenster - hat bis 2045 höhere Gesamtkosten als jemand, der 2024 komplett sanieren lässt. Warum? Weil die alten Wände immer mehr Wärme verlieren. Die Heizung arbeitet ständig auf Hochtouren. Die Stromrechnung steigt. Die Reparaturen häufen sich.
Die Umweltbundesamt-Studie zeigt: Eine Sanierung auf EH55-Standard senkt die Gesamtkosten über 20 Jahre um 27 Prozent. Von 89.000 € auf 65.000 € - inklusive Energie, Wartung, Reparaturen. Das ist kein Luxus. Das ist Finanzplanung.
Die Zukunft: Was sich ab 2025 ändert
Ab Januar 2025 tritt die neue GEG-Novelle in Kraft. Sie verschärft die energetischen Anforderungen. Das bedeutet: Dämmwerte werden höher, Fenster müssen besser sein, die Heizung muss noch effizienter sein. Die Kosten steigen dann um 12 bis 15 Prozent.
Die KfW wird ihre Förderung weiter erhöhen. Aber sie wird auch strenger prüfen. Wer jetzt nicht startet, zahlt später mehr - und bekommt weniger Zuschuss.
Und noch etwas: Die Sanierungsquote in Deutschland liegt bei nur 0,69 Prozent. Das heißt: Von 100 Häusern sanieren 69 im Jahr. Die Klimaziele verlangen aber 2 Prozent. Das ist ein riesiges Loch. Die Regierung wird bald Zwangsimpulse einführen - vielleicht sogar Strafen für unsanierte Häuser.
Fazit: Was du jetzt tun solltest
Wenn du dein Haus wirklich erneuern willst, dann:
- Rechne mit 1.200 bis 1.750 € pro Quadratmeter - nicht weniger.
- Plane mindestens 15 Prozent Puffer für unerwartete Schäden.
- Hole drei unabhängige Gutachten - bevor du unterschreibst.
- Stelle alle Förderanträge vor Baubeginn.
- Vermeide „Schnäppchen“ unter 800 €/m². Sie führen zu Schimmel, Feuchtigkeit und teuren Folgeschäden.
Eine komplette Hauserneuerung ist keine Investition. Sie ist eine Notwendigkeit. Und sie lohnt sich - nicht nur finanziell, sondern auch für deine Gesundheit, deine Sicherheit und deine Zukunft.
Wie viel kostet eine komplette Hauserneuerung für ein 120 m² Einfamilienhaus?
Die Gesamtkosten liegen zwischen 145.000 € und 210.000 €. Das entspricht 1.200 bis 1.750 € pro Quadratmeter. Diese Summe beinhaltet alle Baumaßnahmen, Planungskosten, Baunebenkosten und Mietenähren. Wer nur 100.000 € budgetiert, unterschätzt die Realität.
Kann ich eine Hauserneuerung in Etappen machen?
Technisch ja - aber finanziell nein. Wer nur die Heizung oder nur die Fassade erneuert, verliert Fördergelder und erhöht die langfristigen Kosten. Eine teilsanierung ohne Dämmung und Fenster führt zu Wärmeverlusten, Feuchtigkeit und Schimmel. Die KfW und BAFA fördern nur umfassende Sanierungen. Eine Etappenplanung ist sinnvoll, wenn du alle Maßnahmen innerhalb von 24 Monaten abschließt.
Warum ist die Sanierungsquote in Deutschland so niedrig?
Weil viele Hausbesitzer die Kosten unterschätzen, die Förderung nicht richtig nutzen oder Angst vor Komplexität haben. Nur 0,69 Prozent der deutschen Häuser werden jährlich saniert - weit unter dem Klimaziel von 2 Prozent. Die Hauptgründe sind fehlende Planung, unzureichende Gutachten und die Angst vor Kostenüberschreitungen. Dabei gibt es Förderungen von bis zu 45 Prozent, wenn alles richtig gemacht wird.
Was passiert, wenn ich nur die Heizung erneuere?
Du bekommst Förderung, aber deine Gesamtkosten steigen langfristig. Die alten Wände verlieren weiter Wärme, die neue Heizung arbeitet ständig auf Hochtouren, und die Stromrechnung wird höher. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat berechnet: Wer nur die Heizung wechselt, hat bis 2045 höhere Gesamtkosten als jemand, der 2024 komplett sanieren lässt. Es ist kein Sparplan - es ist eine Falle.
Wie kann ich vermeiden, dass mein Haus nach der Sanierung schimmelt?
Durch eine professionelle Vorabdiagnose. Viele Schimmelschäden entstehen, weil die Dämmung falsch eingeplant wird - zum Beispiel, wenn die Innendämmung nicht mit der Außenwand abgestimmt ist. Ein unabhängiger Bausachverständiger prüft die Feuchtigkeit, die Luftdichtigkeit und die Baustoffe. Die Kosten dafür: 800 bis 1.500 €. Aber sie sparen dir 20.000 € an Folgeschäden.
Gibt es Förderung für alte Häuser mit Denkmalschutz?
Ja. Die KfW fördert auch Denkmalschutz-Häuser, aber mit anderen Kriterien. Du musst nicht alle Fenster ersetzen, aber du musst die bestehenden energetisch optimieren. Die Förderung ist geringer als bei Neubauten, aber sie existiert. Wichtig: Du brauchst eine Genehmigung vom Denkmalamt - und eine fachliche Beratung. Ohne diese Schritte bekommst du keinen Zuschuss.
Wie lange dauert eine komplette Hauserneuerung?
Die Bauzeit liegt zwischen 10 und 14 Monaten. Die Planungsphase dauert 3 bis 4 Monate. Dann kommen 4 bis 6 Monate für Dach, Fassade und Fenster, 2 bis 3 Monate für Heizung und Elektro, und 1 bis 2 Monate für Sanitär und Abschluss. Wer es schneller will, zahlt mehr - und riskiert Fehler.
Was ist der Unterschied zwischen EH55 und EH40?
EH55 ist der aktuelle Standard für eine energetisch sinnvolle Sanierung. EH40 ist der neue, ambitionierte Standard, der ab 2025 gefördert wird. EH40 bedeutet: 60 Prozent weniger Energieverbrauch als ein Haus aus dem Jahr 2000. Das erfordert dickere Dämmung, Fenster mit U-Wert 0,8, eine Wärmepumpe mit Solaranlage und eine perfekte Luftdichtigkeit. Die Kosten steigen um 15 bis 20 Prozent, aber die Förderung ist mit bis zu 35 Prozent deutlich höher.
Kann ich eine Sanierung mit einer Immobilienfinanzierung abdecken?
Ja - und das ist sogar die beste Lösung. Viele Banken bieten spezielle Sanierungskredite mit langen Laufzeiten (bis zu 20 Jahre) und niedrigen Zinsen. Die KfW hat auch einen Kredit mit 1,5 Prozent Zinsen für Sanierungen auf EH40-Standard. Du kannst die Förderung direkt auf den Kredit anrechnen. So zahlst du monatlich weniger als deine alte Heizrechnung.
Wie finde ich einen seriösen Sanierungspartner?
Nicht über Anzeigen. Suche nach Mitgliedern der DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) oder des BPB (Bundesverband Privater Bauherren). Prüfe Referenzen - besonders bei Altbauten. Ein seriöser Partner macht eine Vorabdiagnose, bietet mehrere Lösungswege an und schreibt alles schriftlich auf. Wer dir ein „Pauschalangebot“ macht, ohne die Baustelle zu besichtigen, ist kein Partner - er ist ein Risiko.