Wie viel Geld braucht man für eine Sanierung? Kostenübersicht für Hausrenovierungen 2025

Wie viel Geld braucht man für eine Sanierung? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Tausende Hausbesitzer in Deutschland - besonders wenn das Dach undicht ist, die Heizung streikt oder die Fenster aus den 80er-Jahren nicht mehr dicht halten. Die Antwort ist nicht einfach: Es hängt von vielen Faktoren ab. Aber eine klare Zahl gibt es nicht - nur klare Bereiche, in denen man wirklich Geld ausgibt. Und die sind oft teurer, als man denkt.

Was kostet eine Sanierung wirklich?

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Deutschland aus den 1970er-Jahren kostet bei einer kompletten Sanierung zwischen 150.000 und 250.000 Euro. Das klingt nach einer Menge - und ist es auch. Aber das ist nicht der Startpreis. Das ist der Durchschnitt für ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche, das komplett erneuert wird: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektrik, Boden, Estrich, Innenausbau.

Wenn du nur ein paar Teile sanierst, kannst du deutlich weniger ausgeben. Ein neues Dach allein kostet zwischen 20.000 und 40.000 Euro, je nach Dachform und Material. Neue Fenster für ein Einfamilienhaus liegen bei 15.000 bis 25.000 Euro. Eine moderne Fußbodenheizung inklusive Estrich und Verlegung kommt auf 10.000 bis 18.000 Euro. Und eine neue Heizung? Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Installation liegt bei 25.000 bis 35.000 Euro.

Die meisten Leute unterschätzen die Kosten für die Sanierung - nicht weil sie übertreiben, sondern weil sie nur die großen Posten sehen. Kleine Dinge, die man nicht auf dem Zettel hat, treiben den Preis hoch: Abbruch und Entsorgung von Altbau-Material, Baustellencontainer, Baugenehmigungen, statische Prüfungen, Schadstoffuntersuchungen (Asbest, PCB), temporäre Unterkunft, wenn du ausziehen musst.

Die größten Kostenfaktoren im Überblick

Wenn du eine Sanierung planst, musst du wissen, wo das Geld wirklich hingeht. Hier sind die fünf größten Posten - mit realistischen Preisen für 2025:

• Dachsanierung: 20.000 - 45.000 € (Dachdeckung, Unterdach, Dämmung, Fallrohre)
• Fassadendämmung: 30.000 - 60.000 € (je nach Fläche, Material, Aufwand)
• Fenster und Türen: 15.000 - 30.000 € (Holz-Alu oder Kunststoff mit Dreifachverglasung)
• Heizung und Warmwasser: 20.000 - 40.000 € (Wärmepumpe, Pelletkessel, Hybridheizung)
• Sanitär und Badezimmer: 15.000 - 35.000 € (zwei Bäder, neue Rohrleitungen, Fliesen, Armaturen)

Das sind die Hauptkosten. Dazu kommen noch 10 bis 15 Prozent für Nebenkosten - das ist kein Bonus, das ist Pflicht. Einige Bauherren vergessen, dass die Handwerker nicht nur arbeiten, sondern auch Zeit brauchen. Und Zeit kostet Geld. Wenn die Fassade nicht wie geplant trocken wird, oder die Bodenheizung nach der Verlegung undicht ist, dann kommen zusätzliche Kosten. Und die sind oft nicht im Budget.

Was du sparen kannst - und was du nicht sparen solltest

Es gibt viele Wege, Geld zu sparen - aber nicht alle sind klug. Wer bei der Dämmung kürzt, spart heute, zahlt morgen mehr für Heizung. Wer billige Fenster nimmt, hat in zehn Jahren wieder neue. Wer die Elektrik nur halb erneuert, riskiert einen Brand.

Was du wirklich sparen kannst:

• Arbeit selbst machen: Wenn du handwerklich geschickt bist, kannst du Estrich verlegen, Fliesen setzen, Malerarbeiten erledigen. Das spart 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Aber nur, wenn du es richtig machst. Ein falsch verlegter Boden ist teurer als ein Profi.
• Zeitpunkt wählen: Baustoffe schwanken im Preis. Holz, Stahl, Dämmmaterial - manchmal gibt es Angebote nach dem Winter oder vor Weihnachten. Baufirmen haben in der Nebensaison mehr Zeit und geben Rabatte.
• Staatliche Förderung nutzen: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zahlt bis zu 30 Prozent der Kosten für Dämmung, Heizung und Fenster. Das ist kein Bonus, das ist ein Recht. Du musst es nur beantragen - und zwar vor der Bestellung.

Was du nicht sparen solltest:

• Statik und Baugenehmigung: Wenn du eine Wand abbauen willst, brauchst du eine statische Berechnung. Ohne sie ist die Sanierung illegal - und die Versicherung zahlt bei Schäden nicht.
• Qualität der Dämmung: Eine schlechte Dämmung führt zu Schimmel, Kältebrücken und hohen Energiekosten. Die spart du nicht - du verlierst sie.
• Wasser- und Abwasserleitungen: Rohre aus den 70ern sind oft aus Blei oder Grauguss. Die müssen raus. Ein Leck in der Wand kostet später 20.000 Euro - nicht 2.000.

Wie du dein Budget realistisch planst

Ein gutes Budget hat drei Säulen: Mindestkosten, Durchschnittskosten, Maximalkosten. Du musst nicht alles auf einmal machen. Aber du musst wissen, wie viel du brauchst, wenn alles zusammenkommt.

Beispiel: Du hast ein Haus aus 1982 mit 110 Quadratmetern. Du willst es energieeffizient sanieren.

• Mindestkosten: 120.000 € - nur das Nötigste: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik. Keine Fassadendämmung, keine Sanitär-Neuverlegung.
• Durchschnittskosten: 180.000 € - alles wie oben, plus Fassadendämmung, neues Badezimmer, Estrich, Fliesen.
• Maximalkosten: 280.000 € - komplette Sanierung, inklusive Innenausbau mit hochwertigen Materialien, Smart-Home-Technik, Kellerabdichtung, Terrasse, Außenanlage.

Wenn du nur 100.000 Euro hast, musst du priorisieren. Fange mit dem Dach an. Dann die Heizung. Dann die Fenster. Die Fassade kannst du später machen. Aber wenn du alles auf einmal willst, brauchst du mehr als 200.000 Euro - und eine Finanzierung.

Finanzierung: Wie du die Sanierung bezahlst

Nur 15 Prozent der Hausbesitzer zahlen eine Sanierung mit eigenem Geld. Die anderen nehmen einen Kredit. Und das ist normal. Aber nicht jeder Kredit ist gut.

Die beste Option ist oft die BEG-Förderung von der KfW. Du bekommst bis zu 30 Prozent Zuschuss, wenn du den Energieeffizienzstandard KfW 40 erreichen willst. Dazu kommt ein zinsgünstiger Kredit von bis zu 50.000 Euro. Das ist kein Luxus - das ist Standard.

Alternativ: Bankkredit mit 10 bis 15 Jahren Laufzeit. Die Zinsen liegen bei 4 bis 6 Prozent. Das ist teuer, aber machbar. Eine Monatsrate von 1.000 Euro ist für viele Haushalte tragbar - besonders wenn die Heizkosten danach halbiert werden.

Vermeide: Baufinanzierung über den Bauträger, der dir einen teuren Kredit aufdrängt. Oder Kredite mit variablen Zinsen, wenn du nicht weißt, wie du die Rate bezahlen wirst. Dein Budget muss stabil sein - nicht fluktuiert.

Was passiert, wenn du nicht sanierst?

Ein Haus, das nicht saniert wird, verliert an Wert. Und das ist das Schlimmste. Ein Haus aus den 80ern mit alten Fenstern, ohne Dämmung und einer alten Heizung ist heute schwer zu verkaufen. Die Banken verweigern oft die Finanzierung - weil das Haus nicht energieeffizient ist.

Und dann kommt der Schimmel. Die Feuchtigkeit in den Wänden. Die kalten Ecken im Winter. Die hohen Energiekosten. Die Nachbarn fragen: „Warum lässt du das so?“

Sanieren ist nicht nur eine Investition - es ist eine Notwendigkeit. Wenn du dein Haus behalten willst, musst du es modernisieren. Nicht weil es „in“ ist. Sondern weil es sonst nicht mehr lebenswert ist.

Wie du anfängst - Schritt für Schritt

Wenn du jetzt denkst: „Ich brauche das, aber ich weiß nicht, wo ich anfangen soll“, dann ist das normal. Hier ist ein einfacher Weg:

1. Erstelle eine Liste: Was ist kaputt? Was ist alt? Was macht Probleme? (Dach? Fenster? Heizung? Strom?)
2. Prüfe den Energieausweis: Er sagt dir, wie schlecht dein Haus ist. Wenn er unter D liegt, ist Sanierung dringend.
3. Beratung holen: Geh zu einem Energieberater (kostenlos über die Verbraucherzentrale). Der sagt dir, was sinnvoll ist - und was nicht.
4. Finanzierung prüfen: Recherchiere BEG-Förderung, KfW-Kredite. Beantrage alles vor der Bestellung!
5. Mindestens drei Angebote einholen: Vergleiche nicht nur den Preis - vergleiche die Erfahrung, Referenzen, Garantiezeiten.
6. Starte mit dem Wichtigsten: Dach, Heizung, Fenster. Dann kommt der Rest.

Die Sanierung dauert oft länger als gedacht. Sie kostet mehr als geplant. Aber sie ist die beste Investition, die du in dein Zuhause machen kannst. Nicht weil sie schön ist. Sondern weil sie dich vor teuren Folgeschäden, hohen Energiekosten und Wertverlust schützt.