Wenn Sie eine Immobilie vermieten, dann zahlen Sie nicht einfach nur Steuern auf die Mieteinnahmen. Sie haben auch das Recht, den Wertverlust des Gebäudes steuerlich abzusetzen. Das nennt man Abschreibung für Abnutzung - oder kurz AfA. Viele Vermieter unterschätzen diesen Vorteil. Dabei kann er jedes Jahr Tausende Euro an Steuern sparen. Aber nur, wenn Sie ihn richtig nutzen.
Wie funktioniert die Abschreibung bei vermieteten Immobilien?
Das Finanzamt erkennt an, dass ein Haus oder eine Wohnung mit der Zeit altert. Beton bricht, Dächer lecken, Heizungen werden alt. Diese Abnutzung kostet Geld - und das Geld können Sie von Ihrer Steuer absetzen. Sie schreiben den Wert des Gebäudes über Jahre hinweg ab, nicht den des Grundstücks. Das ist wichtig: Nur das Gebäude, nicht der Boden, ist absetzbar.
Die Regelung steht im § 7 Einkommensteuergesetz. Sie ist seit Jahrzehnten in Kraft, aber seit 2023 gibt es neue Regeln für Neubauten. Die Abschreibung erfolgt linear - das heißt, jedes Jahr denselben Betrag. Die Rate hängt vom Baujahr ab:
- Bis 1924: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre)
- 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Ab 2023: 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer ca. 33,3 Jahre)
Beispiel: Sie kaufen ein Gebäude für 192.000 Euro. Der Grundstücksanteil beträgt 60.000 Euro. Also bleiben 132.000 Euro für das Gebäude. Bei 2 % Abschreibung sind das 2.640 Euro pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 47 % sparen Sie 1.241 Euro Steuern im Jahr - einfach weil das Haus altert.
Die Sonderabschreibung: Der große Hebel
Wenn Sie ab 2023 ein neues Gebäude errichten oder kaufen, gibt es einen noch größeren Vorteil: die Sonderabschreibung. Sie ist in § 7b EStG geregelt und erlaubt Ihnen, zusätzlich zur normalen 2 % oder 3 % Abschreibung noch 5 % pro Jahr abzusetzen - aber nur für die ersten vier Jahre.
Das bedeutet: In den ersten vier Jahren nach Bezug können Sie bis zu 7 % des Gebäudewerts pro Jahr absetzen. Kein anderer steuerlicher Vorteil bei Immobilien bringt so viel kurzfristige Erleichterung.
Beispiel: Sie kaufen einen Neubau mit einem Gebäudewert von 250.000 Euro. Die normale Abschreibung wäre 3 % = 7.500 Euro. Mit Sonderabschreibung kommen 5 % dazu = 12.500 Euro. Insgesamt 20.000 Euro pro Jahr. Bei 47 % Steuersatz: 9.400 Euro Steuerrückerstattung im ersten Jahr. Das ist kein Kleingeld.
Doch es gibt Haken. Die Sonderabschreibung ist kein Geschenk. Sie muss erfüllen fünf Bedingungen:
- Es muss neuer Wohnraum sein - kein Altbau, keine Sanierung.
- Der Bau muss ab 2023 fertiggestellt worden sein.
- Die Baukosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten (maximal absetzbar: 4.000 €/m²).
- Der Wohnraum muss zehn Jahre lang vermietet werden.
- Die Kosten müssen nachweisbar sein - alle Belege müssen aufbewahrt werden.
Wenn Sie die Wohnung nach acht Jahren verkaufen, müssen Sie die gesamte Sonderabschreibung nachbesteuern. Das bedeutet: Die 20.000 Euro, die Sie abgeschrieben haben, werden als Gewinn angerechnet - und steuerpflichtig. Viele Vermieter unterschätzen das. Es kann passieren, dass der Verkaufsgewinn plötzlich über 100.000 Euro liegt, nur weil die Abschreibung den Grundwert gesenkt hat.
Was kostet die Abschreibung - und wer profitiert am meisten?
Die Steuereinsparung hängt direkt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Wer 47 % zahlt, spart viel mehr als jemand mit 14 %. Wenn Ihr Einkommen unter 15.000 Euro liegt, bringt die Abschreibung kaum etwas - weil Sie sowieso kaum Steuern zahlen.
Experten empfehlen: Nutzen Sie die Sonderabschreibung nur, wenn Ihr steuerpflichtiges Einkommen über 50.000 Euro liegt. Dann ist der Effekt wirklich spürbar. Bei 60.000 Euro Einkommen und einem Neubau mit 350.000 Euro Gebäudewert können Sie im ersten Jahr bis zu 14.200 Euro abschreiben - und damit über 6.600 Euro Steuern sparen.
Die Studie des DIW Berlin zeigt: Seit 2010 hat die Abschreibungsmöglichkeit die Zahl privater Vermieter um 23 % steigen lassen. Besonders Neubauten boomten - um 37 %. Das ist kein Zufall. Die Steuerregelung funktioniert. Sie treibt den Wohnungsbau an.
Die häufigsten Fehler - und wie Sie sie vermeiden
Viele Vermieter machen denselben Fehler: Sie schreiben den Kaufpreis komplett ab. Dabei ist der Grundstücksanteil nicht absetzbar. Wie viel davon ist das? Meist 30 bis 40 % des Kaufpreises. Wenn Sie das nicht trennen, riskieren Sie eine Steuernachforderung.
Ein weiterer Fehler: Sanierungskosten werden als Anschaffungskosten verbucht. Falsch. Sanierungen wie neue Fenster, Heizung oder Dachdeckung sind Wiederherstellungskosten. Die können Sie sofort als Werbungskosten absetzen - nicht über 33 Jahre. Aber wenn Sie das Gebäude komplett umbauen, dann wird es ein Neubau - und dann gilt die Sonderabschreibung.
Und dann ist da noch die Dokumentation. Sie müssen alle Belege für fünf Jahre aufbewahren: Kaufvertrag, Baukosten, Rechnungen, Gutachten zur Grundstücksaufteilung. Ohne Belege kein Abzug. Das ist kein Vorschlag - das ist Gesetz.
Ein Vermieter aus Lüneburg berichtete im November 2023 auf einem Forum: „Ich habe drei Wochen mit meinem Steuerberater zusammengesessen, um die Abschreibung richtig zu berechnen. Es war anstrengend. Aber die 11.000 Euro Steuerrückerstattung haben es wert gemacht.“
Was ändert sich ab 2024?
Ab 2024 gilt: Einkünfte aus Vermietung unter 1.000 Euro pro Jahr sind steuerfrei. Das gilt für kleine Nebenvermietungen - etwa ein Zimmer an Studenten oder eine Ferienwohnung. Wenn Sie nur 800 Euro Miete pro Jahr einnehmen, müssen Sie nichts versteuern. Keine Abschreibung nötig. Keine Steuererklärung nötig.
Aber: Wenn Sie mehr als 1.000 Euro verdienen, müssen Sie alles versteuern - inklusive Abschreibung. Die Freigrenze ist kein Freibetrag für Abschreibungen. Sie gilt nur für die Einkünfte, nicht für die Abzüge.
Die Bundesregierung prüft außerdem, ob die Sonderabschreibung für energetische Sanierungen von 5 % auf 6 % erhöht wird. Das wäre ein weiterer Anreiz, um den Klimaschutz im Bestand voranzutreiben. Noch ist es ein Vorschlag - aber er zeigt: Die Regeln werden weiterentwickelt.
Was ist mit dem Verkauf?
Wenn Sie die Immobilie nach zehn Jahren verkaufen, ist der Gewinn steuerfrei - für Privatpersonen. Das ist ein großer Vorteil. Sie haben die Miete eingenommen, die Abschreibung genutzt, und jetzt verkaufen Sie ohne Steuern.
Wenn Sie vor zehn Jahren verkaufen, dann wird die Sonderabschreibung nachbesteuert. Sie müssen den Betrag, den Sie abgeschrieben haben, als Gewinn anrechnen. Das kann schnell teuer werden. Ein Beispiel: Sie haben 40.000 Euro Sonderabschreibung genutzt, verkaufen nach acht Jahren für 450.000 Euro. Der ursprüngliche Kaufpreis war 400.000 Euro. Ohne Abschreibung wäre der Gewinn 50.000 Euro. Mit Abschreibung ist der Buchwert nur 360.000 Euro - also Gewinn 90.000 Euro. 40.000 Euro davon sind nur abgeschriebene Kosten - und werden steuerpflichtig. Das kann ein Steuersturm werden.
Ein Steuerberater in Hannover sagt: „Ich habe 2023 drei Fälle, wo Leute nach acht Jahren verkauft haben und plötzlich 20.000 Euro Nachsteuer zahlen mussten. Sie dachten, sie hätten ‘nur’ Gewinn gemacht. Aber sie hatten nicht bedacht, dass die Abschreibung den Grundwert gesenkt hat.“
Was tun? Ein Praxisleitfaden
Wenn Sie eine Immobilie vermieten wollen, hier ist Ihr Schritt-für-Schritt-Plan:
- Bestimmen Sie den Gebäudewert - trennen Sie ihn vom Grundstücksanteil. Nutzen Sie ein Gutachten oder die Kaufpreisverteilung aus dem Notarvertrag.
- Prüfen Sie das Baujahr. Ist es ab 2023? Dann kommt die Sonderabschreibung in Frage.
- Rechnen Sie den jährlichen Abschreibungsbetrag aus: Gebäudewert × 3 % (Neubau) oder 2 % (Bestand).
- Wenn Sie einen Neubau haben: Prüfen Sie, ob die 5 % Sonderabschreibung möglich ist - und ob Sie bereit sind, zehn Jahre zu vermieten.
- Bewahren Sie alle Belege auf: Kaufvertrag, Rechnungen, Gutachten, Mietverträge. Mindestens fünf Jahre.
- Wenn Ihr Einkommen über 50.000 Euro liegt: Nutzen Sie die Sonderabschreibung. Sonst reicht die normale Abschreibung.
- Consultieren Sie einen Steuerberater - aber nicht nur für die erste Erklärung. Holen Sie sich eine jährliche Kontrolle, besonders wenn Sie Sanierungen vornehmen.
Die Abschreibung ist kein Trick. Sie ist ein anerkannter Teil des deutschen Steuersystems. Wer sie richtig nutzt, baut langfristig Vermögen auf - mit weniger Steuern, mehr Cashflow und mehr Sicherheit. Wer sie ignoriert, gibt Geld auf dem Tisch.
Kann ich die Abschreibung auch für eine Ferienwohnung nutzen?
Ja, wenn die Ferienwohnung vermietet wird und nicht nur privat genutzt wird. Sie muss mindestens 180 Tage im Jahr vermietet sein, um als gewerbliche Vermietung zu gelten. Dann können Sie die normale Abschreibung nutzen. Die Sonderabschreibung ist nur für Wohnraum mit dauerhafter Nutzung erlaubt - also nicht für Kurzzeitvermietungen wie Airbnb, wenn sie nicht als Hauptwohnsitz dienen.
Was passiert, wenn ich das Gebäude selbst bewohne?
Wenn Sie das Gebäude selbst bewohnen, können Sie keine Abschreibung geltend machen. Die Abschreibung ist nur für gewerbliche Vermietung erlaubt. Wenn Sie nur ein Zimmer vermieten und selbst wohnen, gilt das als „Wohnraumvermietung mit Eigenbedarf“. Dann können Sie nur die anteiligen Kosten absetzen - aber keine Abschreibung auf das gesamte Gebäude. Sie müssen den Anteil der vermieteten Fläche berechnen und nur darauf die Abschreibung anwenden.
Muss ich die Abschreibung jedes Jahr neu beantragen?
Nein. Sobald Sie die Abschreibung in der ersten Steuererklärung angegeben haben, wird sie automatisch weitergeführt - solange Sie die Immobilie vermieten. Sie müssen nur sicherstellen, dass Sie die korrekten Werte aus dem Vorjahr übernehmen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie das Finanzamt informieren - dann endet die Abschreibung.
Kann ich die Abschreibung mit anderen steuerlichen Vorteilen kombinieren?
Ja, absolut. Sie können die Abschreibung mit Werbungskosten wie Hausverwaltung, Reparaturen, Versicherungen, Zinsen für das Darlehen oder auch mit der steuerfreien Grenze von 1.000 Euro kombinieren. Die Abschreibung ist nur ein Teil der Gesamtsteuerrechnung. Viele Vermieter nutzen alle Vorteile zusammen - und erreichen so eine positive Cashflow-Situation, auch wenn die Miete niedrig ist.
Warum ist die Sonderabschreibung nur für Neubauten?
Die Bundesregierung will den Wohnungsbau ankurbeln. In Deutschland fehlen über 300.000 Wohnungen. Die Sonderabschreibung ist ein Anreiz, um mehr Neubau zu finanzieren - nicht nur Sanierung. Deshalb gilt sie nur für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden. Altbauten bekommen die normale Abschreibung, aber nicht die zusätzlichen 5 %. Das ist eine bewusste politische Entscheidung, um den Wohnungsmarkt zu entlasten.