Nießbrauchrecht vs. Wohnrecht: So wirken sich beide auf die Steuerlast bei Immobilienübertragung aus

Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder übertragen wollen, aber weiterhin darin wohnen oder davon profitieren möchten, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung: Nießbrauchrecht oder Wohnrecht? Beide Rechte sehen ähnlich aus - doch ihre steuerlichen Folgen sind komplett anders. Viele Menschen unterschätzen diesen Unterschied und zahlen dadurch unnötig viel Steuern. Dabei geht es nicht nur ums Wohnen - es geht um Geld, Kontrolle und langfristige Sicherheit.

Was ist eigentlich ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht (genauer: Wohnungsrecht nach § 1093 BGB) ist ein simples, aber begrenztes Recht. Es gibt Ihnen das alleinige Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen - und nur das. Sie dürfen nicht vermieten, keine Miete einziehen, keine Garage nutzen, um sie zu verpachten, und auch keinen Keller als Lagerplatz benutzen, wenn es nicht ausdrücklich im Vertrag steht. Es ist ein reines Nutzungsrecht - persönlich, lebenslang und nicht übertragbar.

Das bedeutet: Wenn Sie das Wohnrecht erhalten, dürfen Sie nur selbst dort wohnen. Keine Mieter, keine Nebenvermietung, keine Einnahmen. Das ist praktisch, wenn Sie nur eine sichere Bleibe wollen - etwa nach der Pensionierung. Aber es ist auch sehr eng. Sie haben keine wirtschaftliche Kontrolle über das Objekt. Und das hat direkte steuerliche Konsequenzen.

Was ist ein Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) ist weit mehr als nur ein Wohnrecht. Es gibt Ihnen nicht nur das Recht, die Immobilie zu bewohnen - sondern auch das Recht, alle Erträge daraus zu ziehen. Das heißt: Sie können die Wohnung vermieten, die Miete behalten, den Garten an einen Nachbarn verpachten, den Dachboden als Lager nutzen - alles legal, alles steuerlich relevant. Sie sind der wirtschaftliche Nutzer, auch wenn der Eigentümer rechtlich der neue Besitzer ist.

Ein Beispiel: Ein 72-jähriger Mann überträgt seine 3-Zimmer-Wohnung in Köln an seine Tochter. Er behält das Nießbrauchrecht. Er vermietet die Wohnung für 850 Euro im Monat. Diese Miete ist sein Einkommen - und wird als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Gleichzeitig hat er eine sichere Wohnung, die er nicht verlieren kann. Seine Tochter ist Eigentümerin, aber hat keine Kontrolle über die Nutzung - solange der Vater das Nießbrauchrecht hat.

Steuerliche Auswirkungen: Wohnrecht vs. Nießbrauchrecht

Hier kommt der entscheidende Punkt: Wie viel Steuer zahlen Sie bei der Übertragung?

Beim Wohnrecht wird der Wert des Rechts als geldwerter Vorteil angesehen. Das Finanzamt berechnet ihn mit der Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums. Dafür nimmt man die Jahreskaltmiete der Immobilie, multipliziert sie mit einem Faktor, der vom Alter des Berechtigten abhängt. Für einen 70-Jährigen liegt der Faktor bei etwa 10,5. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro pro Monat (9.600 Euro/Jahr) ergibt das einen Wert von rund 100.800 Euro. Dieser Betrag wird als Schenkungswert angerechnet - und unterliegt der Schenkungssteuer. Wenn der Freibetrag von 400.000 Euro (für Kinder) überschritten wird, zahlen Sie Steuern.

Beim Nießbrauchrecht ist es anders. Auch hier wird ein Wert berechnet - aber er ist deutlich höher. Warum? Weil er nicht nur das Wohnrecht, sondern auch alle zukünftigen Mieteinnahmen enthält. Der Wert des Nießbrauchrechts liegt oft bei 60-80 % des Gesamtwerts der Immobilie. Das klingt schlecht - aber es ist genau das Gegenteil. Denn wenn der Wert des Nießbrauchrechts hoch ist, dann ist der Wert des übertragenen Eigentums niedrig. Und das reduziert die Schenkungssteuer massiv.

Beispiel: Eine Immobilie ist 500.000 Euro wert. Bei einem Wohnrecht bleibt der übertragene Wert bei etwa 400.000 Euro (Gesamtwert minus Wohnrechtswert). Bei einem Nießbrauchrecht wird der Wert des Rechts auf 350.000 Euro geschätzt. Der übertragene Anteil des Eigentums beträgt dann nur noch 150.000 Euro. Das liegt weit unter dem Freibetrag von 400.000 Euro - also keine Schenkungssteuer. Und der Vater bekommt trotzdem die Miete.

Wer trägt welche Kosten?

Beide Rechte haben unterschiedliche Pflichten. Beim Wohnrecht ist der Eigentümer für alles verantwortlich: Reparaturen, Dachsanierung, Heizung, Versicherung. Der Wohnberechtigte zahlt nur die Nebenkosten - Strom, Wasser, Gas. Er darf nichts verändern, ohne zu fragen.

Beim Nießbrauchrecht ist es anders. Der Nießbrauchsberechtigte trägt die laufenden Kosten: Heizung, Strom, Wasser, Hausversicherung, Müllabfuhr. Er muss auch kleinere Reparaturen selbst erledigen - wie defekte Fenstergriffe oder kaputte Armaturen. Aber: Der Eigentümer bleibt für größere Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich - also Dach, Fassade, Heizungsanlage, Treppenhaus. Das ist ein wichtiger Punkt, den viele vergessen. Wenn die Heizung kaputt geht, muss der neue Eigentümer sie ersetzen - nicht der Nießbrauchberechtigte.

Praktische Vorteile und Nachteile

Vorteil Nießbrauchrecht: Sie bekommen Einkommen aus Ihrer Immobilie - und behalten die Sicherheit, darin zu wohnen. Das ist eine clevere Altersvorsorge. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge nutzen 37 % der über 65-Jährigen genau diese Methode. Viele nutzen es, um ihre Rente aufzubessern, ohne ihre Wohnung zu verkaufen.

Nachteil Nießbrauchrecht: Der neue Eigentümer kann die Immobilie nicht verkaufen, ohne den Nießbrauchberechtigten zu überzeugen. Viele Käufer zögern, weil sie nicht wissen, wie lange das Recht noch läuft. Das senkt den Marktwert. Außerdem: Wenn Sie das Nießbrauchrecht haben, können Sie es nicht einfach aufgeben - es ist bindend.

Vorteil Wohnrecht: Einfach, klar, geringer Verwaltungsaufwand. Keine Mieteinnahmen, keine Steuererklärung für Vermietung. Gut für Menschen, die nur ein sicheres Zuhause wollen.

Nachteil Wohnrecht: Keine wirtschaftliche Nutzung. Sie können nicht von der Immobilie profitieren - und der Wert des Rechts ist geringer, was die Schenkungssteuer erhöht.

Wann ist was sinnvoll?

Wählen Sie das Wohnrecht, wenn:

• Sie nur wohnen wollen - keine Miete einnehmen
• Sie keine steuerliche Optimierung brauchen
• Sie keine Verantwortung für Kosten übernehmen möchten
• Ihre Kinder die Immobilie bald verkaufen wollen

Wählen Sie das Nießbrauchrecht, wenn:

• Sie Mieteinnahmen als zusätzliche Rente brauchen
• Sie die Immobilie langfristig behalten möchten
• Sie die Schenkungssteuer minimieren wollen
• Sie bereit sind, laufende Kosten zu tragen

Experten wie Notar Reinhardt und HEID Immobilienbewertung betonen: Wer sein Vermögen schützen will, nutzt das Nießbrauchrecht. Wer nur eine sichere Wohnung braucht, nimmt das Wohnrecht. Beides ist legal - aber nicht gleichwertig.

Was kostet die Eintragung?

Beide Rechte müssen im Grundbuch eingetragen werden - und das kostet Geld. Ein Wohnrecht kostet zwischen 300 und 500 Euro, inklusive Notar und Grundbuchamt. Ein Nießbrauchrecht ist komplexer: Es braucht genauere Verträge, längere Beratung, detailliertere Ausführungen. Die Kosten liegen zwischen 500 und 800 Euro. Die Bearbeitungszeit durch das Grundbuchamt dauert im Durchschnitt 4 bis 6 Wochen.

Wichtig: Der Vertrag muss exakt formuliert sein. Was genau ist das Wohnrecht? Nur die Wohnung? Oder auch der Balkon? Der Keller? Der Garten? Beim Nießbrauchrecht: Darf ich die Garage vermieten? Kann ich den Dachboden umbauen? Wer zahlt, wenn ein Fenster bricht? Diese Details machen den Unterschied - und verhindern später Streit.

Die Zukunft: Was ändert sich?

Die Bundesregierung plant, die Kapitalwerttabelle für Wohn- und Nießbrauchrechte anzupassen. Seit Jahren steigen die Mieten und Immobilienpreise - aber die Tabelle ist noch auf Werte aus dem Jahr 2010 basiert. Das führt zu falschen Steuerberechnungen. Ab 2026 wird eine neue Tabelle gelten - mit höheren Faktoren. Das bedeutet: Der Wert des Wohnrechts wird höher angesetzt - also steigt die Schenkungssteuer. Gleichzeitig wird der Wert des Nießbrauchrechts ebenfalls steigen - was die Steuerersparnis noch größer macht.

Einige Politiker diskutieren, die Dauer von Nießbrauchrechten auf 30 Jahre zu begrenzen. Das würde den Immobilienmarkt entlasten - aber auch viele Altersvorsorgemodelle gefährden. Die Deutsche Grundbesitzervereinigung warnt: Wer diese Rechte einschränkt, nimmt älteren Menschen ihre einzige Möglichkeit, aus ihrer Immobilie eine Rente zu machen.

Was tun, wenn Sie jetzt handeln wollen?

1. Berechnen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie. Nutzen Sie eine seriöse Immobilienbewertung - nicht die Online-Schätzer.

2. Bestimmen Sie Ihr Alter. Der Kapitalwert hängt davon ab.

3. Fragen Sie sich: Brauche ich Mieteinnahmen? Oder nur ein Zuhause?

4. Sprechen Sie mit einem Notar - nicht mit einem Steuerberater allein. Der Notar ist der einzige, der das Recht richtig einträgt.

5. Machen Sie keinen Vertrag ohne klare Regelungen zu Kosten, Instandhaltung und Nutzungsumfang.

Die meisten Menschen denken: „Ich schenke die Wohnung, und das ist’s.“ Doch das ist ein Fehler. Wer das Nießbrauchrecht nutzt, schenkt nicht nur - er sichert seine Zukunft. Und das ist der entscheidende Unterschied.