Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder übertragen wollen, aber weiterhin darin wohnen oder davon profitieren möchten, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung: Nießbrauchrecht oder Wohnrecht? Beide Rechte sehen ähnlich aus - doch ihre steuerlichen Folgen sind komplett anders. Viele Menschen unterschätzen diesen Unterschied und zahlen dadurch unnötig viel Steuern. Dabei geht es nicht nur ums Wohnen - es geht um Geld, Kontrolle und langfristige Sicherheit.
Was ist eigentlich ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht (genauer: Wohnungsrecht nach § 1093 BGB) ist ein simples, aber begrenztes Recht. Es gibt Ihnen das alleinige Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen - und nur das. Sie dürfen nicht vermieten, keine Miete einziehen, keine Garage nutzen, um sie zu verpachten, und auch keinen Keller als Lagerplatz benutzen, wenn es nicht ausdrücklich im Vertrag steht. Es ist ein reines Nutzungsrecht - persönlich, lebenslang und nicht übertragbar.Das bedeutet: Wenn Sie das Wohnrecht erhalten, dürfen Sie nur selbst dort wohnen. Keine Mieter, keine Nebenvermietung, keine Einnahmen. Das ist praktisch, wenn Sie nur eine sichere Bleibe wollen - etwa nach der Pensionierung. Aber es ist auch sehr eng. Sie haben keine wirtschaftliche Kontrolle über das Objekt. Und das hat direkte steuerliche Konsequenzen.
Was ist ein Nießbrauchrecht?
Das Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) ist weit mehr als nur ein Wohnrecht. Es gibt Ihnen nicht nur das Recht, die Immobilie zu bewohnen - sondern auch das Recht, alle Erträge daraus zu ziehen. Das heißt: Sie können die Wohnung vermieten, die Miete behalten, den Garten an einen Nachbarn verpachten, den Dachboden als Lager nutzen - alles legal, alles steuerlich relevant. Sie sind der wirtschaftliche Nutzer, auch wenn der Eigentümer rechtlich der neue Besitzer ist.Ein Beispiel: Ein 72-jähriger Mann überträgt seine 3-Zimmer-Wohnung in Köln an seine Tochter. Er behält das Nießbrauchrecht. Er vermietet die Wohnung für 850 Euro im Monat. Diese Miete ist sein Einkommen - und wird als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Gleichzeitig hat er eine sichere Wohnung, die er nicht verlieren kann. Seine Tochter ist Eigentümerin, aber hat keine Kontrolle über die Nutzung - solange der Vater das Nießbrauchrecht hat.
Steuerliche Auswirkungen: Wohnrecht vs. Nießbrauchrecht
Hier kommt der entscheidende Punkt: Wie viel Steuer zahlen Sie bei der Übertragung?Beim Wohnrecht wird der Wert des Rechts als geldwerter Vorteil angesehen. Das Finanzamt berechnet ihn mit der Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums. Dafür nimmt man die Jahreskaltmiete der Immobilie, multipliziert sie mit einem Faktor, der vom Alter des Berechtigten abhängt. Für einen 70-Jährigen liegt der Faktor bei etwa 10,5. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro pro Monat (9.600 Euro/Jahr) ergibt das einen Wert von rund 100.800 Euro. Dieser Betrag wird als Schenkungswert angerechnet - und unterliegt der Schenkungssteuer. Wenn der Freibetrag von 400.000 Euro (für Kinder) überschritten wird, zahlen Sie Steuern.
Beim Nießbrauchrecht ist es anders. Auch hier wird ein Wert berechnet - aber er ist deutlich höher. Warum? Weil er nicht nur das Wohnrecht, sondern auch alle zukünftigen Mieteinnahmen enthält. Der Wert des Nießbrauchrechts liegt oft bei 60-80 % des Gesamtwerts der Immobilie. Das klingt schlecht - aber es ist genau das Gegenteil. Denn wenn der Wert des Nießbrauchrechts hoch ist, dann ist der Wert des übertragenen Eigentums niedrig. Und das reduziert die Schenkungssteuer massiv.
Beispiel: Eine Immobilie ist 500.000 Euro wert. Bei einem Wohnrecht bleibt der übertragene Wert bei etwa 400.000 Euro (Gesamtwert minus Wohnrechtswert). Bei einem Nießbrauchrecht wird der Wert des Rechts auf 350.000 Euro geschätzt. Der übertragene Anteil des Eigentums beträgt dann nur noch 150.000 Euro. Das liegt weit unter dem Freibetrag von 400.000 Euro - also keine Schenkungssteuer. Und der Vater bekommt trotzdem die Miete.
Wer trägt welche Kosten?
Beide Rechte haben unterschiedliche Pflichten. Beim Wohnrecht ist der Eigentümer für alles verantwortlich: Reparaturen, Dachsanierung, Heizung, Versicherung. Der Wohnberechtigte zahlt nur die Nebenkosten - Strom, Wasser, Gas. Er darf nichts verändern, ohne zu fragen.Beim Nießbrauchrecht ist es anders. Der Nießbrauchsberechtigte trägt die laufenden Kosten: Heizung, Strom, Wasser, Hausversicherung, Müllabfuhr. Er muss auch kleinere Reparaturen selbst erledigen - wie defekte Fenstergriffe oder kaputte Armaturen. Aber: Der Eigentümer bleibt für größere Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich - also Dach, Fassade, Heizungsanlage, Treppenhaus. Das ist ein wichtiger Punkt, den viele vergessen. Wenn die Heizung kaputt geht, muss der neue Eigentümer sie ersetzen - nicht der Nießbrauchberechtigte.
Praktische Vorteile und Nachteile
Vorteil Nießbrauchrecht: Sie bekommen Einkommen aus Ihrer Immobilie - und behalten die Sicherheit, darin zu wohnen. Das ist eine clevere Altersvorsorge. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge nutzen 37 % der über 65-Jährigen genau diese Methode. Viele nutzen es, um ihre Rente aufzubessern, ohne ihre Wohnung zu verkaufen.
Nachteil Nießbrauchrecht: Der neue Eigentümer kann die Immobilie nicht verkaufen, ohne den Nießbrauchberechtigten zu überzeugen. Viele Käufer zögern, weil sie nicht wissen, wie lange das Recht noch läuft. Das senkt den Marktwert. Außerdem: Wenn Sie das Nießbrauchrecht haben, können Sie es nicht einfach aufgeben - es ist bindend.
Vorteil Wohnrecht: Einfach, klar, geringer Verwaltungsaufwand. Keine Mieteinnahmen, keine Steuererklärung für Vermietung. Gut für Menschen, die nur ein sicheres Zuhause wollen.
Nachteil Wohnrecht: Keine wirtschaftliche Nutzung. Sie können nicht von der Immobilie profitieren - und der Wert des Rechts ist geringer, was die Schenkungssteuer erhöht.
Wann ist was sinnvoll?
Wählen Sie das Wohnrecht, wenn:
- Sie nur wohnen wollen - keine Miete einnehmen
- Sie keine steuerliche Optimierung brauchen
- Sie keine Verantwortung für Kosten übernehmen möchten
- Ihre Kinder die Immobilie bald verkaufen wollen
Wählen Sie das Nießbrauchrecht, wenn:
- Sie Mieteinnahmen als zusätzliche Rente brauchen
- Sie die Immobilie langfristig behalten möchten
- Sie die Schenkungssteuer minimieren wollen
- Sie bereit sind, laufende Kosten zu tragen
Experten wie Notar Reinhardt und HEID Immobilienbewertung betonen: Wer sein Vermögen schützen will, nutzt das Nießbrauchrecht. Wer nur eine sichere Wohnung braucht, nimmt das Wohnrecht. Beides ist legal - aber nicht gleichwertig.
Was kostet die Eintragung?
Beide Rechte müssen im Grundbuch eingetragen werden - und das kostet Geld. Ein Wohnrecht kostet zwischen 300 und 500 Euro, inklusive Notar und Grundbuchamt. Ein Nießbrauchrecht ist komplexer: Es braucht genauere Verträge, längere Beratung, detailliertere Ausführungen. Die Kosten liegen zwischen 500 und 800 Euro. Die Bearbeitungszeit durch das Grundbuchamt dauert im Durchschnitt 4 bis 6 Wochen.
Wichtig: Der Vertrag muss exakt formuliert sein. Was genau ist das Wohnrecht? Nur die Wohnung? Oder auch der Balkon? Der Keller? Der Garten? Beim Nießbrauchrecht: Darf ich die Garage vermieten? Kann ich den Dachboden umbauen? Wer zahlt, wenn ein Fenster bricht? Diese Details machen den Unterschied - und verhindern später Streit.
Die Zukunft: Was ändert sich?
Die Bundesregierung plant, die Kapitalwerttabelle für Wohn- und Nießbrauchrechte anzupassen. Seit Jahren steigen die Mieten und Immobilienpreise - aber die Tabelle ist noch auf Werte aus dem Jahr 2010 basiert. Das führt zu falschen Steuerberechnungen. Ab 2026 wird eine neue Tabelle gelten - mit höheren Faktoren. Das bedeutet: Der Wert des Wohnrechts wird höher angesetzt - also steigt die Schenkungssteuer. Gleichzeitig wird der Wert des Nießbrauchrechts ebenfalls steigen - was die Steuerersparnis noch größer macht.
Einige Politiker diskutieren, die Dauer von Nießbrauchrechten auf 30 Jahre zu begrenzen. Das würde den Immobilienmarkt entlasten - aber auch viele Altersvorsorgemodelle gefährden. Die Deutsche Grundbesitzervereinigung warnt: Wer diese Rechte einschränkt, nimmt älteren Menschen ihre einzige Möglichkeit, aus ihrer Immobilie eine Rente zu machen.
Was tun, wenn Sie jetzt handeln wollen?
1. Berechnen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie. Nutzen Sie eine seriöse Immobilienbewertung - nicht die Online-Schätzer.
2. Bestimmen Sie Ihr Alter. Der Kapitalwert hängt davon ab.
3. Fragen Sie sich: Brauche ich Mieteinnahmen? Oder nur ein Zuhause?
4. Sprechen Sie mit einem Notar - nicht mit einem Steuerberater allein. Der Notar ist der einzige, der das Recht richtig einträgt.
5. Machen Sie keinen Vertrag ohne klare Regelungen zu Kosten, Instandhaltung und Nutzungsumfang.
Die meisten Menschen denken: „Ich schenke die Wohnung, und das ist’s.“ Doch das ist ein Fehler. Wer das Nießbrauchrecht nutzt, schenkt nicht nur - er sichert seine Zukunft. Und das ist der entscheidende Unterschied.
Dana Lenz
November 29, 2025 AT 14:34Das Nießbrauchrecht ist eine der klügsten Strategien, um im Alter finanziell unabhängig zu bleiben, ohne die eigene Wohnung zu verlieren. Viele unterschätzen, wie sehr es die Schenkungssteuer reduziert – und wie viel mehr Kontrolle man behält. Wer seine Immobilie nicht einfach verschenkt, sondern clever nutzt, handelt verantwortungsbewusst.
Ich empfehle jedem, der über 60 ist und eine Wohnung besitzt: Lassen Sie sich von einem Notar beraten, nicht von einem Steuerberater, der nur Zahlen sieht. Das ist kein Luxus – das ist Sicherheit.
Lorentz Koagedal
November 30, 2025 AT 02:26also ich hab das mit dem nießbrauchrecht letztens bei meiner mutter gesehen und sie hat jetzt 800 euro miete pro monat und wohnt immernoch da und ihre tochter hat die wohnung aber darf nix machen und ich meine wow das ist doch so einfach aber keiner sagt das oder? ich hab das erst durch zufall gerafft weil mein freund einen anwalt kennt und der hat gesagt das ist fast wie eine rente ohne versicherung und ich dachte immer das ist nur was für reiche aber nein das ist für jeden der eine wohnung hat und nicht verkaufen will aber auch nicht arm sein will ich meine das ist doch logisch oder? aber keiner redet drüber das ist so verrückt
Veronika H.
Dezember 1, 2025 AT 02:06Wohnrecht ist teurer als Nießbrauch? Das stimmt nicht. Die Tabelle ist veraltet. Und wer sagt, dass der Nießbrauch 60-80% wert ist? Das ist reine Spekulation. Und warum schreibt ihr immer Mieteinnahmen als Vorteil? Das ist Einkommen. Das ist steuerpflichtig. Das ist kein Gewinn. Das ist nur ein anderer Weg, Steuern zu zahlen. Und wer sagt, dass die Kinder das nicht verkaufen wollen? Sie können es nicht verkaufen, weil es belastet ist. Das ist ein Nachteil. Punkt.
Sinead Riccardi
Dezember 2, 2025 AT 01:29Was für ein Blödsinn. Wer das Nießbrauchrecht nutzt, ist ein Ausbeuter. Die Kinder bekommen die Immobilie, aber dürfen nichts tun. Der Elternteil kassiert Miete und bleibt im Haus. Das ist nicht Altersvorsorge, das ist Ausnutzung. Und dann noch mit Steueroptimierung rechtfertigen? Nein. Das ist moralisch fragwürdig.
Julia Golher
Dezember 2, 2025 AT 06:39Warum muss man immer alles in Geld messen? Was ist mit dem Vertrauen? Was ist mit der Familie? Wenn du deine Wohnung an deine Kinder gibst, dann gibst du sie. Nicht um Miete zu kassieren. Nicht um Steuern zu sparen. Sondern weil du sie liebst. Das Nießbrauchrecht ist eine Erfindung der Wirtschaft, nicht der Liebe. Wer das nutzt, hat die Seele der Familie verkauft.
Karl Benion
Dezember 3, 2025 AT 15:54Das ist genau der Typ Wissen, den jeder braucht, der über 50 ist. Kein theoretisches Geschwätz. Klare Zahlen. Praktische Beispiele. Wer jetzt nicht handelt, verpasst eine Chance, die er nie wieder bekommt. Die neue Tabelle ab 2026 wird die Schenkungssteuer für Wohnrecht noch höher machen. Wer jetzt noch zögert, zahlt später doppelt. Keine Ausreden. Einfach den Notar anrufen. Heute. Nicht morgen. Heute.
Marcelo Mermedo
Dezember 5, 2025 AT 06:12Ich habe als Immobilienberater über 200 Fälle von Eltern-Kind-Übertragungen gesehen. Das Nießbrauchrecht ist in 7 von 10 Fällen die beste Lösung – aber nur, wenn der Vertrag exakt formuliert ist. Viele machen den Fehler, dass sie nur sagen: „Nießbrauchrecht“ und nichts weiter. Aber was ist mit der Garage? Mit dem Keller? Mit der Reparatur der Heizung? Das muss im Vertrag stehen. Sonst kommt es zu Streit. Ich habe einen Fall, wo ein Vater das Nießbrauchrecht hatte, aber die Tochter die Heizung ersetzen musste, weil im Vertrag nicht stand, wer für Großreparaturen zuständig ist. Das hätte man vermeiden können.
Also: Nicht nur das Recht wählen. Sondern den Vertrag mit dem Notar bis ins letzte Detail durchgehen. Das ist der Unterschied zwischen Sicherheit und Chaos.
antoine vercruysse
Dezember 6, 2025 AT 17:28Ich bin Belgier, aber ich habe das gleiche Problem mit meiner Mutter in Deutschland. Sie will nicht verkaufen, will aber nicht auf die Miete verzichten. Ich habe sie überzeugt, das Nießbrauchrecht zu wählen. Sie ist jetzt glücklich. Ich bin auch glücklich, weil ich weiß, dass sie sicher ist. Aber ich muss sagen: Die deutsche Rechtskultur ist so komplex. Ich brauchte drei Anwälte, um das zu verstehen. Und trotzdem hatte ich Angst, etwas falsch zu machen. Ich hoffe, dass mehr Menschen diese Informationen sehen. Es ist kein Luxus. Es ist eine Notwendigkeit.
Franz Meier
Dezember 7, 2025 AT 12:57Wer das Nießbrauchrecht nutzt ist ein Betrüger. Die Steuern werden doch eh nicht gezahlt. Die Finanzämter prüfen das nicht. Das ist ein Systemfehler. Und die Kinder? Die kriegen eine Immobilie mit einem Alten drin der Miete kassiert. Das ist doch kein Erbe. Das ist eine Falle. Und wer das als clever bezeichnet, hat keine Ahnung von Moral. Punkt.
Atarah Sauter
Dezember 9, 2025 AT 04:50Ich hab das mit meinem Vater gemacht. Nießbrauchrecht. Er kassiert Miete. Wir haben die Wohnung nicht verkauft. Er ist zufrieden. Ich auch. Aber ich hab nie gedacht, dass es so kompliziert ist. Der Notar hat drei Stunden gebraucht, nur für den Vertrag. Und dann noch die Grundbucheintragung. Aber es hat sich gelohnt. Keine Steuern. Und er hat immer noch seine Wohnung. Ich würd es jedem empfehlen. Einfach machen. Nicht denken. Tun.
Ingrid Braeckmans-Adriaenssens
Dezember 10, 2025 AT 11:58Also ich find’s lustig, wie hier alle so tun, als wäre das Nießbrauchrecht die Lösung aller Probleme. Aber wer sagt, dass die Kinder das wollen? Was, wenn sie die Wohnung verkaufen wollen, um in eine größere zu ziehen? Dann haben sie ein Problem. Und der Elternteil? Der kriegt seine Miete – aber wenn er stirbt, ist die Wohnung immer noch da. Und die Kinder? Die haben jahrelang nichts davon. Das ist kein Vorteil. Das ist eine Zeitbombe. Und die Steueroptimierung? Das ist nur ein schönes Wort für Steuerhinterziehung.
kjetil wulff
Dezember 11, 2025 AT 11:15Ich hab das letztes Jahr gemacht. Mein Vater hat das Nießbrauchrecht behalten. Er hat die Wohnung vermietet. Er kassiert die Miete. Wir haben keine Steuern gezahlt. Und ich bin Eigentümer. Aber ich hab ihm gesagt: Wenn du stirbst, verkaufen wir. Und er hat gesagt: OK. Kein Problem. Das ist die Lösung. Einfach. Klar. Kein Drama. Und wenn du denkst, das ist unmoralisch – dann kennst du deine Familie nicht. Meine Mutter ist tot. Mein Vater ist allein. Er braucht das Geld. Und ich hab die Wohnung. Das ist fair. Punkt.
Kristine Melin
Dezember 11, 2025 AT 20:56Wohnrecht ist besser. Einfach. Keine Miete. Keine Steuern. Keine Verantwortung. Keine Komplikationen. Warum muss man immer alles komplizieren? Warum muss man immer Geld machen? Warum kann man nicht einfach wohnen? Das Nießbrauchrecht ist ein Zeichen von Gier. Nicht von Weisheit. Die Zukunft? Die Zukunft ist einfach. Weniger Rechte. Weniger Verträge. Weniger Steuern. Einfach wohnen. Punkt.