Im Jahr 2025 ist der deutsche Wohnungsmarkt gespalten wie nie zuvor. Während in Berlin, München, Hamburg und Frankfurt Wohnungen innerhalb von Stunden nach der Inserierung vergeben werden, stehen in ländlichen Regionen Hunderttausende Wohnungen leer. Die Leerstandsquote - also der Anteil ungenutzter Wohnungen am gesamten Bestand - ist kein abstrakter Wert mehr, sondern ein entscheidender Indikator für soziale Spannungen, wirtschaftliche Ungleichheit und eine verkehrte Verteilung von Ressourcen.
Was genau ist die Leerstandsquote?
Die Leerstandsquote misst, wie viel Wohnraum in einem Gebiet nicht bewohnt ist. Dabei zählen nur Wohnungen, die weder bewohnt werden, noch in Vorbereitung für Vermietung oder Verkauf stehen. Renovierungen, Baustellen oder temporär unbesetzte Einheiten gelten nicht als leerstehend. Laut dem Statistischen Bundesamt gab es 2022 bundesweit 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen - das entspricht einer Quote von 4,5 Prozent. Doch diese Zahl täuscht: Sie versteckt extreme regionale Unterschiede.
Im Jahr 2025 liegt die durchschnittliche Leerstandsquote laut empirica-Institut bei nur noch 2,5 Prozent - aber das ist kein Fortschritt, sondern eine Täuschung. Denn in den Metropolen ist die Quote unter 1 Prozent, während sie in strukturschwachen Regionen bis zu 12 Prozent erreicht. Das heißt: In einigen Landkreisen liegt jede achte Wohnung leer, während in Berlin jede zehnte Wohnung sofort einen neuen Mieter findet.
Die Ost-West-Schere: Warum Ostdeutschland anders ist
Ostdeutschland hat seit der Wende mit Bevölkerungsrückgang zu kämpfen. Doch 2025 ist das Problem nicht mehr nur demografisch, sondern strukturell. In Sachsen, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern liegen die Leerstandsquoten zwischen 7 und 9 Prozent. In ländlichen Gemeinden wie dem Landkreis Vorpommern-Rügen oder dem Vogtlandkreis sind es sogar über 10 Prozent. Hier stehen nicht nur alte, schlecht isolierte Wohnungen leer - sondern auch moderne, gut erhaltene Wohnungen, die niemand mehr haben will.
Warum? Weil es keine Arbeitsplätze gibt. Weil die Infrastruktur bricht. Weil Schulen, Ärzte und Supermärkte schließen. Ein 30-Jähriger, der in Leipzig eine Wohnung sucht, hat es schwer. Ein 30-Jähriger, der in Schmölln eine Wohnung findet, hat es schwerer - denn er muss sich fragen: Wo arbeite ich? Wie komme ich zum Arzt? Wer bringt meine Kinder zur Schule?
Die Stadt-Land-Schere: Großstädte im Überlastungsmodus
In den Großstädten ist die Lage dramatisch anders. In München liegt die Leerstandsquote bei 0,6 Prozent, in Berlin bei 0,8 Prozent. Das ist kein Zeichen von Erfolg, sondern von Kollaps. Ein gesunder Wohnungsmarkt braucht einen Puffer von 3 bis 5 Prozent. Ohne diesen Puffer gibt es keine Flexibilität. Keine Möglichkeit, zwischen Mietverträgen zu wechseln. Keine Chance, Wohnungen sanieren zu können, ohne dass jemand obdachlos wird.
Die Folgen sind greifbar: Mieter in Berlin berichten von 120 Besichtigungen, 6 Monaten Suchzeit und 30 Prozent mehr Miete als geplant. Auf Trustpilot klagten 78 Prozent der Nutzer im ersten Halbjahr 2025 über unerschwingliche Mieten. Ein Nutzer schrieb: „Ich zahle jetzt 1.400 Euro für eine 60-Quadratmeter-Wohnung, die 2020 noch 900 Euro kostete.“
Und das ist kein Einzelfall. Die BNP Paribas Real Estate-Analyse bestätigt: In fast allen kreisfreien Städten stiegen die Mieten 2024/2025 zweistellig. In Frankfurt sind Mieten für Einzimmerwohnungen über 1.300 Euro normal. In Hamburg sind 7 von 10 Wohnungssuchenden gezwungen, außerhalb der Stadtgrenzen zu suchen - und täglich pendeln.
Warum die Zahlen nicht stimmen: Die verkehrte Verteilung
Die größte Tragik des deutschen Wohnungsmarktes ist nicht, dass es zu wenig Wohnungen gibt - sondern dass sie an der falschen Stelle stehen. Laut Zensus 2022 gab es 43,4 Millionen Wohnungen in Deutschland. Jedes Jahr kommen rund 240.000 neue hinzu. Doch diese neuen Wohnungen entstehen nicht dort, wo sie gebraucht werden. Sie entstehen in Ballungsräumen, die ohnehin überfüllt sind - oder in Regionen, die niemand mehr will.
Ein Beispiel: Der Landkreis Freyung-Grafenau in Bayern hat eine Eigentumsquote von 74 Prozent - die höchste in Deutschland. Fast jeder zweite Mensch lebt in einem Einfamilienhaus. Doch der Kreis verliert jährlich 1,2 Prozent seiner Bevölkerung. Die Wohnungen stehen leer. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung in Stuttgart um 1,8 Prozent pro Jahr - und doch werden dort nur 40 Prozent der neuen Wohnungen gebaut, die nötig wären.
Das ist kein Zufall. Das ist System. Die Bauindustrie baut dort, wo die Rendite am höchsten ist. Die Kommunen haben keine Mittel, um in strukturschwachen Regionen zu investieren. Und die Bundesregierung hat jahrelang ignoriert, dass Leerstand kein Problem der Vergangenheit ist - sondern eine Zeitbombe der Zukunft.
Die Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung: Was die Regierung tut (und was nicht)
Im Juni 2025 hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) die „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ offiziell vorgestellt. Ziel: 500.000 leerstehende Wohnungen in strukturschwachen Regionen bis Ende 2025 wieder nutzbar machen. Dafür sollen 1,2 Milliarden Euro bereitgestellt werden - für Sanierung, Infrastruktur und Förderung von Mieter*innen.
Doch die Realität ist anders. Laut einer Umfrage des ZIA vom März 2025 brauchen Kommunen durchschnittlich 6 bis 9 Monate, um Genehmigungen für die Sanierung einer einzigen Wohnung zu bekommen. Die Verwaltung ist überlastet. Die Handwerker fehlen. Die Investoren zögern, weil die Mietrenditen in ländlichen Regionen oft unter 2 Prozent liegen.
Einzig erfolgreich sind Regionen, die lokale Lösungen finden. Im Vogtlandkreis hat die Kommune mit 12 lokalen Investoren eine Partnerschaft gegründet. Innerhalb von 12 Monaten wurden 200 Wohnungen saniert, mit Mietzuschüssen für junge Familien und digitaler Infrastruktur für Homeoffice-Arbeit. Die Mietpreise stiegen nicht - sie stabilisierten sich. Die Bevölkerungszahl sank nicht mehr. Das ist kein Wunder. Das ist Planung.
Was funktioniert - und was nicht
Die einfachen Lösungen funktionieren nicht. Wer glaubt, dass man nur mehr Wohnungen bauen muss, irrt. Wer glaubt, dass man nur die Leerstände sanieren muss, irrt auch. Der Schlüssel liegt in der Verknüpfung.
- Arbeitsplätze: Ohne Job gibt es keine Mieter. Wo gibt es Tech-Startups, Pflegeeinrichtungen oder digitale Arbeitsplätze? Dort wird wieder gebaut.
- Digitalisierung: Breitband, 5G, Homeoffice-Tauglichkeit - das macht ländliche Regionen attraktiv. Ein 25-Jähriger, der remote arbeitet, zieht nicht nach Berlin - er zieht nach Zwickau, wenn dort eine gute Wohnung und schnelles Internet ist.
- Infrastruktur: Eine gute Busverbindung, ein Arzt, eine Grundschule - das ist mehr wert als ein neues Balkonkraftwerk.
- Mietzuschüsse: Eine Wohnung für 350 Euro im Vogtlandkreis ist kein Traum - sie ist ein Modell. Wer diese Mieten fördert, hält Menschen dort.
Was nicht funktioniert: Nur Fördergelder verteilen. Nur Sanierungen finanzieren. Nur auf Zinssenkungen warten. Dr. Joachim Wieland von Aurelis Real Estate sagt klar: „Zinssenkungen ändern nichts an der strukturellen Verteilung.“
Was passiert, wenn nichts passiert?
Die Prognosen sind düster. BNP Paribas Real Estate sagt: Die Mietpreise in den Großstädten steigen weiter. CALVEST.de warnt: Ohne mindestens 500.000 neue Wohnungen pro Jahr in Berlin, München, Hamburg und Frankfurt kollabiert der Markt. Die Folgen? Fachkräfte wandern ab. Unternehmen ziehen um. Soziale Spannungen steigen.
In ländlichen Regionen droht eine andere Katastrophe: Verödung. Orte, die einst lebendig waren, werden zu Geisterstädten. Schulen schließen. Ärzte gehen. Die letzte Generation, die dort lebt, stirbt - und niemand kommt nach.
Der Wohnungsmarkt 2025 ist kein Markt mehr. Er ist ein Spiegelbild der deutschen Ungleichheit. Und er zeigt: Wer nur nach Zahlen schaut, sieht nicht das menschliche Leid. Wer nur nach Rendite denkt, vergisst, dass Wohnen ein Menschenrecht ist.
Was können Sie tun?
Sie sind kein Politiker. Sie sind kein Investor. Aber Sie können etwas tun.
- Wenn Sie eine Wohnung in einer strukturschwachen Region besitzen: Überlegen Sie, ob Sie sie sanieren und vermieten können - vielleicht mit Unterstützung der Kommune.
- Wenn Sie suchen: Schauen Sie nicht nur in Berlin. Prüfen Sie ländliche Regionen mit guter Infrastruktur - oft gibt es dort bessere Wohnungen für weniger Geld.
- Wenn Sie investieren: Denken Sie nicht nur an die Mietrendite. Denken Sie an die Lebensqualität. Ein Ort mit Arbeit, Internet und Schule ist wertvoller als ein leerstehendes Haus in der City.
Die Lösung liegt nicht in einem neuen Gesetz. Sie liegt in der Bereitschaft, anders zu denken. Nicht nur dort zu bauen, wo es leicht ist. Sondern dort, wo es nötig ist.
Was ist die aktuelle durchschnittliche Leerstandsquote in Deutschland 2025?
Laut dem empirica-Institut liegt die gesamte Leerstandsquote in Deutschland im Jahr 2025 bei etwa 2,5 Prozent. Allerdings variiert diese Zahl stark: In Großstädten wie Berlin oder München liegt sie unter 1 Prozent, während in ländlichen Regionen wie dem Vogtlandkreis oder Vorpommern-Rügen Werte von 8 bis 12 Prozent erreicht werden.
Warum sind die Leerstandsquoten in Ostdeutschland so hoch?
Ostdeutschland hat seit der Wende einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang. Viele Menschen wandern in größere Städte oder nach Westdeutschland ab, weil es dort mehr Arbeitsplätze und bessere Infrastruktur gibt. In ländlichen Gebieten fehlen Schulen, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel - was dazu führt, dass selbst moderne Wohnungen leer stehen. Die Altersstruktur ist außerdem älter, und viele Eigentümer verkaufen nicht, weil es keine Käufer gibt.
Warum ist eine Leerstandsquote unter 1 Prozent in Großstädten problematisch?
Ein gesunder Wohnungsmarkt braucht einen Puffer von 3 bis 5 Prozent Leerstand, um flexibel auf Veränderungen reagieren zu können - etwa bei Renovierungen, Umzügen oder neuen Mietverträgen. Wenn dieser Puffer fehlt, entstehen Wartezeiten von Monaten, Mietpreise steigen rasant und soziale Spannungen nehmen zu. In Berlin und München ist dieser Puffer praktisch verschwunden - was zu einer systemischen Instabilität führt.
Was ist die „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“?
Die „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ ist ein Programm der Bundesregierung, das ab 2025 500.000 leerstehende Wohnungen in strukturschwachen Regionen wieder nutzbar machen soll. Dafür stehen 1,2 Milliarden Euro zur Verfügung - für Sanierungen, Infrastrukturmaßnahmen und Mietzuschüsse. Die Umsetzung erfolgt über Kommunen, lokale Investoren und Förderprogramme, aber die Verwaltungshürden sind hoch.
Wo gibt es die niedrigsten Mieten trotz hoher Leerstandsquoten?
In ländlichen Regionen mit hohen Leerstandsquoten, wie dem Vogtlandkreis, Sachsen-Anhalt oder dem Landkreis Uckermark, können 80-Quadratmeter-Wohnungen für unter 400 Euro gemietet werden - teilweise sogar unter 350 Euro. Das liegt an der geringen Nachfrage und fehlenden Arbeitsplätzen. Diese Regionen haben zwar günstige Mieten, aber auch geringe Lebensqualität, wenn Infrastruktur und Arbeitsplätze fehlen.
Christoph Kübler
Februar 9, 2026 AT 17:09Leerstand? Ach komm. Das ist doch nur ein Problem der Leute, die nicht in die Stadt ziehen können. Wenn du in einem Dorf mit 10% Leerstand lebst, liegt das nicht an der Politik, sondern daran, dass du halt nicht cool genug bist, um in Berlin zu wohnen. Einfach akzeptieren und aufhören, sich beschweren.