Warum Leerstandsmanagement in strukturschwachen Regionen nicht nur notwendig, sondern überlebenswichtig ist
Stellen Sie sich eine Straße vor, in der jedes dritte Haus leer steht. Die Fenster sind zugenagelt, der Garten verwildert, die Fassade bröckelt. Kein Kind spielt vor der Tür, kein Auto steht vor der Garage. Das ist keine Szene aus einem Film - das ist Realität in vielen ländlichen Gemeinden in Deutschland. In Regionen wie dem Ostalbkreis, Teilen des Saarlandes oder dem Norden von Sachsen-Anhalt sind Leerstandsquoten von über 3 % keine Ausnahme, sondern die Regel. Und das ist kein Problem, das sich von alleine löst. Wer hier nicht handelt, verliert nicht nur Gebäude - er verliert ganze Gemeinschaften.
Leerstandsmanagement ist nicht einfach nur das Aufräumen von leeren Häusern. Es ist ein systematischer Prozess, der darauf abzielt, verlassene Immobilien wieder in den Kreislauf des Lebens zurückzuführen. In strukturschwachen Regionen ist das besonders knifflig. Hier gibt es nicht genug Nachfrage, nicht genug Geld, nicht genug Fachwissen. Und doch: Es gibt Lösungen. Und sie funktionieren.
Was macht eine Region eigentlich zu einer strukturschwachen Region?
Es ist nicht einfach nur arm oder abgelegen. Die Bundesregierung definiert strukturschwache Regionen über den GRW-Index - einen komplexen Wert, der vier Faktoren misst: Einkommen, Arbeitsmarkt, Erwerbsquote und Infrastruktur. Eine Region gilt als strukturschwach, wenn sie in diesen Bereichen deutlich hinter dem Durchschnitt liegt. Seit 2020 wird der Index sogar noch präziser: Breitband, MINT-Berufe und Verkehrsanschluss kommen hinzu. Das heißt: Es geht nicht mehr nur um alte Fabriken, sondern um digitale Teilhabe.
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. In ländlichen Fördergebieten lag die Infrastrukturausstattung 2025 bei 78,1 %. In städtischen Gebieten waren es 90,0 %. Und das ist kein Unterschied, den man über Jahre ausgleichen kann - das ist eine Kluft, die sich seit den 90er-Jahren vergrößert hat. In Ostdeutschland hatte man 1995 nur 29,5 % Infrastrukturqualität - heute sind es 81,3 %. In Westdeutschland waren es damals 54,5 %. Heute 83,6 %. Der Abstand bleibt. Und das macht Leerstandsmanagement hier so schwer.
Warum stehen Häuser leer? Die fünf Hauptgründe
Es ist nicht nur die Abwanderung. Es ist nicht nur die schlechte Wirtschaft. Es ist eine Kombination aus fünf Faktoren, die sich gegenseitig verstärken:
- Bauliche Mängel: Die meisten leerstehenden Häuser in ländlichen Regionen sind einfach nicht mehr bewohnbar. Dach undich, Heizung kaputt, Fenster undicht. Die Kosten für eine Sanierung liegen oft über dem Wert des Hauses - und niemand will das Risiko tragen.
- Bevölkerungsrückgang: Junge Menschen ziehen in die Stadt. Die Älteren sterben. Kinder kommen nicht nach. In einigen Dörfern gibt es heute weniger als 100 Einwohner - und die Hälfte ist über 70.
- Geringe Kaufkraft: Wer wenig verdient, kann sich keine Sanierung leisten. Wer keine Arbeit hat, zieht weg. Es ist ein Teufelskreis.
- Zersplitterte Eigentumsverhältnisse: Ein Haus hat 12 Erben. Keiner will es kaufen. Keiner will es verkaufen. Keiner zahlt die Kosten. Das Haus verfällt - und niemand ist verantwortlich.
- Fehlende Daten: Viele Kommunen wissen nicht einmal, wie viele Häuser wirklich leer stehen. Sie haben keine Inventur, keine Karte, keine Prioritätenliste. Wie soll man etwas reparieren, wenn man nicht weiß, was kaputt ist?
Das ist kein Problem, das man mit einem Förderprogramm löst. Das ist ein Systemfehler. Und er braucht ein System zur Lösung.
Was funktioniert? Drei bewährte Praxisansätze aus der Realität
In Vorarlberg, wo die Leerstandsquote bei 3,15 % liegt, haben Gemeinden wie Sonntag und Raggal etwas getan, das viele für unmöglich hielten: Sie haben leerstehende Häuser nicht abgerissen - sie haben sie neu vergeben.
Ansatz 1: Quartierskonzepte statt Einzelmaßnahmen
Statt einzelne Häuser zu sanieren, schauen sie auf das ganze Viertel. In einer kleinen Gemeinde in Sachsen-Anhalt wurden fünf leerstehende Häuser zu einem gemeinsamen Projekt verbunden: Eine Genossenschaft kaufte sie, sanierete sie gemeinsam und vermietete sie an junge Familien, die aus der Stadt zurückzogen. Jedes Haus bekam eine kleine Grünfläche, ein gemeinsamer Hof wurde angelegt. Die Mieten waren günstig - aber die Bewohner mussten sich an der Pflege beteiligen. Keine Wohngemeinschaft. Kein Altersheim. Eine Nachbarschaft, die sich selbst trägt.
Ansatz 2: Alternativen zur klassischen Vermietung
Ein altes Schulhaus in einem Dorf im Emsland wurde nicht zu Wohnungen umgebaut - sondern zu einem Gemeinschaftszentrum. Hier gibt es jetzt eine Werkstatt für Handwerker, einen Kaffeeclub für Senioren, einen Raum für digitale Bildung und eine kleine Bibliothek. Die Stadt hat das Gebäude gekauft, ein Verein führt es. Die Kosten werden über Spenden, ehrenamtliche Arbeit und einen kleinen Mietanteil gedeckt. Es ist kein Gewinnprojekt - aber es ist ein Lebensprojekt.
Ansatz 3: Kooperation über Gemeindegrenzen hinweg
Im Saarland haben drei kleine Gemeinden zusammen eine Stelle geschaffen: einen „Leerstandsmanager“. Der ist nicht bei einer Kommune angestellt - er arbeitet für alle drei. Er erstellt Inventare, sucht Investoren, vermittelt zwischen Eigentümern und Interessenten. Er hat in zwei Jahren 17 Häuser vermittelt - ohne eine einzige neue Förderung zu beantragen. Die Kommunen sparen Geld, weil sie nicht jeder für sich kämpfen müssen.
Was braucht man, um erfolgreich zu sein?
Es braucht nicht mehr Geld. Es braucht andere Kompetenzen.
- Immobilienwissen: Wer nicht weiß, wie man eine Sanierung kalkuliert, wer nicht versteht, was ein Energieausweis bringt, wer nicht mit Maklern und Banken reden kann - der scheitert.
- Projektmanagement: Ein Leerstandsprojekt dauert 12 bis 18 Monate, bis es läuft. Es braucht Zeitpläne, Ansprechpartner, Meilensteine. Kein „wir machen das mal“.
- Akteursvernetzung: Keine Kommune kann es allein. Es braucht die Kirche, den Verein, den Bauunternehmer, den Sozialdienst, die Sparkasse. Wer das nicht vernetzt, wird nie eine Lösung finden.
Und es braucht Mut. Mut, etwas zu tun, das nicht sofort sichtbar ist. Mut, mit Leuten zu reden, die lange ignoriert wurden. Mut, zu sagen: „Wir machen es anders.“
Die Rolle der Bundesförderung - und warum sie oft nicht hilft
Die Bundesregierung hat Programme wie den Transferstellen Stadtumbau West. Sie gibt Beratung, Workshops, Leitfäden. Das ist gut. Aber viele Kommunen nutzen es nicht. Warum? Weil die Anträge kompliziert sind. Weil die Fristen eng sind. Weil die Fördermittel nicht für die wichtigsten Dinge da sind - wie die Erstellung einer Leerstandsdatenbank oder die Bezahlung eines Teilzeit-Managers.
Die Förderung richtet sich oft an Großprojekte: „100 Wohnungen sanieren“. Aber in strukturschwachen Regionen gibt es keine 100 Wohnungen, die man sanieren kann. Es gibt 12 Häuser - verteilt auf drei Dörfer. Und die sind nicht in einem Block, sondern verstreut. Die Förderung passt nicht zur Realität.
Die Lösung? Kommunen müssen sich an die Transferstellen wenden - nicht um Geld, sondern um Know-how. Die Experten dort kennen die Tricks. Sie wissen, wie man einen Antrag schreibt, der angenommen wird. Sie wissen, wie man mit Eigentümern spricht, die seit 20 Jahren nichts mehr getan haben. Das ist der echte Wert.
Was kommt als Nächstes? Die Zukunft des Leerstandsmanagements
Die Bevölkerung wird weiter schrumpfen - besonders in ländlichen Regionen. Das ist keine Prognose, das ist eine Tatsache. Das bedeutet: Leerstandsmanagement wird nicht mehr nur ein Thema für Kommunen sein - es wird ein Thema für Investoren, für Genossenschaften, für kirchliche Träger, für junge Menschen, die eine andere Lebensform suchen.
Die neuen Modelle heißen: Co-Living, Shared Housing, Community Land Trusts. Statt Einzelpersonen kaufen, kaufen Gruppen. Statt Miete zahlen, wird mitgearbeitet. Statt ein Haus zu verkaufen, wird es an einen Verein übertragen. Das ist kein Utopie - das passiert bereits in Niedersachsen, in Thüringen, in Rheinland-Pfalz.
Die größte Chance liegt darin, Leerstandsmanagement nicht als Problem, sondern als Chance zu sehen. Eine Chance, neue Gemeinschaften zu bauen. Eine Chance, alte Häuser mit neuem Leben zu füllen. Eine Chance, zu zeigen: Auch in strukturschwachen Regionen kann man gut leben - wenn man es gemeinsam macht.
Was können Sie jetzt tun?
Wenn Sie in einer Kommune arbeiten: Machen Sie eine Inventur. Zählen Sie die leerstehenden Häuser. Notieren Sie, warum sie leer sind. Erstellen Sie eine Karte. Das ist der erste Schritt - und der wichtigste.
Wenn Sie Eigentümer sind: Reden Sie mit Ihrer Gemeinde. Vielleicht gibt es ein Programm, das Sie gar nicht kennen. Vielleicht kann jemand helfen, die Sanierung zu finanzieren - ohne dass Sie alles selbst zahlen müssen.
Wenn Sie Investor sind: Schauen Sie nicht nur auf die großen Städte. In strukturschwachen Regionen gibt es Häuser, die für 10.000 € zu kaufen sind. Sie brauchen 50.000 € Sanierung - aber danach sind sie wertvoll. Nicht für den Markt. Sondern für die Menschen, die dort leben wollen.
Es geht nicht darum, alles zu retten. Es geht darum, das Richtige zu retten. Und das ist oft weniger, als man denkt. Aber es ist mehr, als man glaubt.
Was ist die durchschnittliche Leerstandsquote in strukturschwachen Regionen?
In strukturschwachen Regionen liegt die Leerstandsquote oft zwischen 2,5 % und 4 %, wobei einzelne Gemeinden wie Sonntag oder Raggal in Vorarlberg Werte von 3,15 % erreichen. In ländlichen Gebieten mit starkem Bevölkerungsrückgang kann die Quote in Einzelfällen sogar über 5 % steigen. Diese Zahlen beziehen sich hauptsächlich auf Wohnimmobilien; Gewerbeimmobilien sind oft noch höher betroffen.
Welche Rolle spielt die Infrastruktur beim Leerstandsmanagement?
Infrastruktur ist der entscheidende Hebel. Ohne Breitband, öffentlichen Nahverkehr oder sichere Fußwege zieht niemand in eine Region. Die ifo-Analyse zeigt: Ländliche Fördergebiete haben nur 78,1 % Infrastrukturausstattung - gegenüber 90 % in städtischen Gebieten. Wer Leerstände aktivieren will, muss zuerst die Infrastruktur verbessern - sonst bleibt alles leer. Das gilt auch für digitale Angebote: Eine Online-Verwaltung oder digitale Vermittlungsplattformen machen Sanierungen viel einfacher.
Können private Investoren in strukturschwache Regionen investieren?
Ja - aber nicht wie in der Stadt. Die Rendite ist niedriger, die Risiken höher. Aber die Preise sind extrem niedrig: Ein altes Haus kann für 5.000 bis 15.000 € erworben werden. Mit 40.000 bis 80.000 € Sanierungskosten wird es wieder bewohnbar. Die Nachfrage kommt nicht von Spekulanten, sondern von Menschen, die ein Leben außerhalb der Großstadt suchen - oft Familien, Rentner oder Digital-Nomaden. Wer hier investiert, muss langfristig denken - und sich auf die Gemeinschaft einlassen.
Warum scheitern viele Leerstandsprojekte?
Die häufigsten Gründe sind: fehlende Daten, unklare Eigentumsverhältnisse, zu wenig Personal und falsche Erwartungen. Viele Kommunen denken, ein Förderantrag löst alles. Aber ohne einen Mitarbeiter, der die Häuser besucht, die Eigentümer anspricht und die Sanierungen begleitet, bleibt es ein Papierprojekt. Auch die Annahme, dass alle Häuser saniert werden müssen, ist falsch. Manchmal reicht es, ein Haus zu retten - und den Rest abzureißen, um Platz für Grün zu schaffen.
Gibt es Fördermittel für die Erstellung einer Leerstandsdatenbank?
Ja - aber indirekt. Die Transferstellen Stadtumbau West unterstützen Kommunen bei der Datenerhebung, oft über Projektberatung. Auch das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) fördert Pilotprojekte, die digitale Erfassungssysteme nutzen. Es gibt keine spezielle Linie für „Datenbanken“, aber wenn Sie eine solche als Teil eines Quartierskonzepts einbringen, ist die Förderung möglich. Die wichtigste Voraussetzung: Die Daten müssen nutzbar sein - für die Kommune, für Investoren, für Bewohner.
Harald Kuschmierz
Januar 13, 2026 AT 14:05Das mit den 12 Erben, die kein Haus wollen? 😅 Ich hab selbst so ein Ding geerbt. 3 Jahre lang hat die Stadt versucht, den Nachlass zu klären. Am Ende hat ein Nachbar das Haus für 1 € gekauft – und jetzt steht es leer, weil er Angst hat, es zu sanieren. 😑
Andreas Tassinari
Januar 14, 2026 AT 21:16Leerstandsmanagement als Systemfehler? Genau. Die Förderstrukturen sind auf städtische Großprojekte optimiert – aber in strukturschwachen Regionen braucht man mikro-ökologische Interventionen: kleine, dezentrale, partizipative Ansätze. Die Transferstellen haben das Potenzial – aber sie werden als administrativer Ballast wahrgenommen, nicht als kreative Schnittstelle. Wer die Datenbank nicht hat, kann keine Prioritäten setzen. Und wer keine Prioritäten hat, bekommt kein Geld. Der Teufelskreis.
Jana Ballieul
Januar 16, 2026 AT 05:50Also, ich find’s toll, dass jemand endlich sagt: Es geht nicht ums Sanieren von allem. Aber wenn ich sehe, wie in meinem Heimatort das alte Postamt zu einem „Kreativ-Café“ wurde – und jetzt nur noch drei Leute reinkommen – dann frag ich mich: Ist das wirklich „Leben“ oder nur eine Theateraufführung für Touristen? 🤔
Andreas Felder
Januar 16, 2026 AT 14:48Ich wohne in einem Dorf mit 87 Einwohnern. 17 Häuser leer. Keine Angst, keine Hoffnung – nur Stille. Aber seitdem eine junge Familie aus Berlin mit ihrem Hund und einem Kaffee-Grind-System umgezogen ist, kommt wieder Leben rein. Sie haben das Haus für 8.000 € gekauft. Sanierung: 60.000 €. Aber sie haben Nachbarn eingeladen, mitzuhelfen. Jetzt bauen wir gemeinsam einen Gemeinschaftsgarten. Es ist kein Projekt. Es ist ein Anfang. 🌱
Klaus - Peter Richter
Januar 17, 2026 AT 07:34Ich hab das alles gelesen. Ist gut. Aber wer zahlt den Leerstandsmanager? Wer bezahlt die Zeit, die man braucht, um die 12 Erben zu finden? Wer bezahlt, wenn der eine Erbe in Australien lebt und nicht zurückkommt? Die Antwort: Niemand. Und deshalb bleibt alles wie es ist.
Markus Aerni
Januar 18, 2026 AT 12:37Leerstandsquote 3%? Das ist zu hoch. In meiner Gemeinde sind 7% leer. Und die meisten sind nicht mal bewohnt – sie sind einsturzgefährdet. Aber keiner meldet das. Weil keiner will, dass die Gemeinde das Haus abreißen lässt. Also bleibt es. Und wird immer schlimmer.
Heidi Gremillion
Januar 19, 2026 AT 14:24Man könnte auch einfach sagen: Die deutsche Gesellschaft hat sich entschieden, dass ländliche Regionen nicht mehr wichtig sind. Das ist keine Frage der Infrastruktur. Das ist eine Frage der Macht. Wer in der Stadt lebt, bestimmt. Wer auf dem Land lebt, wird ignoriert. Die ganze Diskussion ist ein billiger Ablenkungsmanöver. Wir brauchen keine Quartierskonzepte. Wir brauchen eine neue Gesellschaftsordnung.
Stephan Reinhard
Januar 20, 2026 AT 08:31Ein „Leerstandsmanager“? Das ist der absolute Wahnsinn. Wer hat das erfunden? Ein Bürokrat, der nie ein altes Haus gesehen hat? Die Lösung ist einfach: Alle leerstehenden Häuser werden vom Staat übernommen – und dann werden sie abgerissen. Punkt. Keine Kosten. Keine Verwaltung. Keine Erben. Keine Illusionen. Das Land braucht Grün, nicht verfallene Betonkisten.
Alwin Ertl
Januar 22, 2026 AT 07:22Die Infrastrukturausstattung in ländlichen Gebieten liegt bei 78,1%. Das ist falsch. Die ifo-Studie von 2025 misst nur die Anzahl der Breitbandanschlüsse. Nicht die Qualität. Nicht die Latenz. Nicht die Verfügbarkeit in den Dörfern. Das ist statistischer Betrug. 78,1% ist eine Lüge. Die echte Zahl liegt bei 42%.
cornelius murimi
Januar 22, 2026 AT 11:19Wer sagt, dass die Häuser leerstehen? Vielleicht sind sie nur nicht gemietet. Vielleicht sind sie von Geheimdiensten genutzt. Vielleicht sind sie Teil eines geheimen Projekt „Neue Heimat“ – mit Künstlicher Intelligenz, die die Bewohner kontrolliert. Die Regierung will uns glauben machen, dass es um Häuser geht. Aber es geht um Kontrolle.
Lorentz Koagedal
Januar 23, 2026 AT 23:18Ich hab mal in einem Dorf im Erzgebirge gewohnt. Da war ein Haus, das seit 1992 leerstand. Die alte Frau, die es geerbt hatte, hat es nie verlassen. Sie hat jeden Tag die Tür geöffnet, nur um sie wieder zuzumachen. Sie hat gesagt: „Wenn ich es nicht mache, dann macht es keiner.“ Ich hab sie besucht. Sie war 91. Sie hat mir Kaffee gemacht. Aus einer Tasse, die aus dem Jahr 1952 kam. Ich hab geweint. Und dann bin ich weggezogen. Weil ich nicht mehr wusste, ob ich das Haus retten will – oder ob ich nur ihre Trauer retten will. Und jetzt? Jetzt steht es immer noch leer. Und ich frage mich: Wer hat hier verloren? Sie? Oder ich?
Julia Golher
Januar 25, 2026 AT 12:56Warum immer nur Häuser? Was ist mit den Schulen? Den Kirchen? Den Bäckereien? Die sind auch leer. Aber keiner redet darüber. Weil man sie nicht verkaufen kann. Weil sie keine Rendite bringen. Wir retten Häuser, aber wir lassen die Gemeinschaft sterben. Das ist kein Management. Das ist Selbstmord mit Statistik.
Patrick Cher
Januar 26, 2026 AT 15:52Ein Investor, der für 10.000 € ein Haus kauft? Das ist nicht „Investition“. Das ist Kolonialismus mit WiFi. Wer in einem Dorf investiert, muss sich fragen: Wer profitiert? Nicht die Leute, die da leben. Nicht die Gemeinde. Nur der Investor. Und dann zieht er nach zwei Jahren ab, weil er „keine Lust mehr hat“. Und das Haus steht wieder leer. Schön, dass wir jetzt „Community Land Trusts“ als Lösung verkaufen. Als wäre das nicht nur ein neues Wort für „Ausbeutung mit Herz“.
Veronika H.
Januar 27, 2026 AT 21:08Die Datenbank. Die Inventur. Die Karte. Alles Papierkram. Wer hat das gemacht? Ein Büroangestellter mit 20 Jahren Erfahrung in der Stadtverwaltung? Der hat nie ein leeres Haus betreten. Er weiß nicht, wie es riecht. Er weiß nicht, wie es klingt, wenn der Wind durch die zerbrochenen Fenster pfeift. Das ist keine Lösung. Das ist ein Ausreden.
Christof Dorner
Januar 28, 2026 AT 07:02Die vorgeschlagenen Ansätze sind theoretisch interessant, aber empirisch nicht validiert. Keine der genannten Projekte wurde mit einer kontrollierten Studie evaluiert. Keine Langzeitdaten. Keine Kontrollgruppen. Keine Kosten-Nutzen-Analyse. Die gesamte Argumentation basiert auf Anecdotal Evidence – was in der öffentlichen Verwaltung, die auf evidenzbasierte Entscheidungen angewiesen ist, nicht akzeptabel ist.
Alexander Hickey
Januar 29, 2026 AT 16:30Ich hab das Gefühl, dass wir hier alle nur um den heißen Brei herumreden. Es geht nicht um Häuser. Es geht nicht um Geld. Es geht nicht um Daten. Es geht um Einsamkeit. Diese Dörfer sind nicht leer. Sie sind verlassen. Und die Menschen, die noch da sind, warten darauf, dass jemand sie sieht. Nicht als Problem. Nicht als Statistik. Sondern als Menschen. Und das – das kann kein Manager, kein Förderantrag, kein Genossenschaftsvertrag retten.
Niamh Trihy
Januar 29, 2026 AT 23:31Als irische Forscherin, die ländliche Entwicklung in Europa studiert, finde ich die deutsche Herangehensweise bemerkenswert. In Irland haben wir den „Community Regeneration Fund“ – finanziert über EU-Mittel, aber lokal gesteuert. Kein zentraler Antrag. Keine Bürokratie. Nur eine Gemeinde, die sagt: „Wir wollen das machen.“ Und dann wird es getan. Warum nicht hier? Warum muss alles so kompliziert sein?