Leerstandsmanagement in strukturschwachen Regionen: Praxisleitfaden für Kommunen und Investoren

Warum Leerstandsmanagement in strukturschwachen Regionen nicht nur notwendig, sondern überlebenswichtig ist

Stellen Sie sich eine Straße vor, in der jedes dritte Haus leer steht. Die Fenster sind zugenagelt, der Garten verwildert, die Fassade bröckelt. Kein Kind spielt vor der Tür, kein Auto steht vor der Garage. Das ist keine Szene aus einem Film - das ist Realität in vielen ländlichen Gemeinden in Deutschland. In Regionen wie dem Ostalbkreis, Teilen des Saarlandes oder dem Norden von Sachsen-Anhalt sind Leerstandsquoten von über 3 % keine Ausnahme, sondern die Regel. Und das ist kein Problem, das sich von alleine löst. Wer hier nicht handelt, verliert nicht nur Gebäude - er verliert ganze Gemeinschaften.

Leerstandsmanagement ist nicht einfach nur das Aufräumen von leeren Häusern. Es ist ein systematischer Prozess, der darauf abzielt, verlassene Immobilien wieder in den Kreislauf des Lebens zurückzuführen. In strukturschwachen Regionen ist das besonders knifflig. Hier gibt es nicht genug Nachfrage, nicht genug Geld, nicht genug Fachwissen. Und doch: Es gibt Lösungen. Und sie funktionieren.

Was macht eine Region eigentlich zu einer strukturschwachen Region?

Es ist nicht einfach nur arm oder abgelegen. Die Bundesregierung definiert strukturschwache Regionen über den GRW-Index - einen komplexen Wert, der vier Faktoren misst: Einkommen, Arbeitsmarkt, Erwerbsquote und Infrastruktur. Eine Region gilt als strukturschwach, wenn sie in diesen Bereichen deutlich hinter dem Durchschnitt liegt. Seit 2020 wird der Index sogar noch präziser: Breitband, MINT-Berufe und Verkehrsanschluss kommen hinzu. Das heißt: Es geht nicht mehr nur um alte Fabriken, sondern um digitale Teilhabe.

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. In ländlichen Fördergebieten lag die Infrastrukturausstattung 2025 bei 78,1 %. In städtischen Gebieten waren es 90,0 %. Und das ist kein Unterschied, den man über Jahre ausgleichen kann - das ist eine Kluft, die sich seit den 90er-Jahren vergrößert hat. In Ostdeutschland hatte man 1995 nur 29,5 % Infrastrukturqualität - heute sind es 81,3 %. In Westdeutschland waren es damals 54,5 %. Heute 83,6 %. Der Abstand bleibt. Und das macht Leerstandsmanagement hier so schwer.

Warum stehen Häuser leer? Die fünf Hauptgründe

Es ist nicht nur die Abwanderung. Es ist nicht nur die schlechte Wirtschaft. Es ist eine Kombination aus fünf Faktoren, die sich gegenseitig verstärken:

1. Bauliche Mängel: Die meisten leerstehenden Häuser in ländlichen Regionen sind einfach nicht mehr bewohnbar. Dach undich, Heizung kaputt, Fenster undicht. Die Kosten für eine Sanierung liegen oft über dem Wert des Hauses - und niemand will das Risiko tragen.
2. Bevölkerungsrückgang: Junge Menschen ziehen in die Stadt. Die Älteren sterben. Kinder kommen nicht nach. In einigen Dörfern gibt es heute weniger als 100 Einwohner - und die Hälfte ist über 70.
3. Geringe Kaufkraft: Wer wenig verdient, kann sich keine Sanierung leisten. Wer keine Arbeit hat, zieht weg. Es ist ein Teufelskreis.
4. Zersplitterte Eigentumsverhältnisse: Ein Haus hat 12 Erben. Keiner will es kaufen. Keiner will es verkaufen. Keiner zahlt die Kosten. Das Haus verfällt - und niemand ist verantwortlich.
5. Fehlende Daten: Viele Kommunen wissen nicht einmal, wie viele Häuser wirklich leer stehen. Sie haben keine Inventur, keine Karte, keine Prioritätenliste. Wie soll man etwas reparieren, wenn man nicht weiß, was kaputt ist?

Das ist kein Problem, das man mit einem Förderprogramm löst. Das ist ein Systemfehler. Und er braucht ein System zur Lösung.

Was funktioniert? Drei bewährte Praxisansätze aus der Realität

In Vorarlberg, wo die Leerstandsquote bei 3,15 % liegt, haben Gemeinden wie Sonntag und Raggal etwas getan, das viele für unmöglich hielten: Sie haben leerstehende Häuser nicht abgerissen - sie haben sie neu vergeben.

Ansatz 1: Quartierskonzepte statt Einzelmaßnahmen

Statt einzelne Häuser zu sanieren, schauen sie auf das ganze Viertel. In einer kleinen Gemeinde in Sachsen-Anhalt wurden fünf leerstehende Häuser zu einem gemeinsamen Projekt verbunden: Eine Genossenschaft kaufte sie, sanierete sie gemeinsam und vermietete sie an junge Familien, die aus der Stadt zurückzogen. Jedes Haus bekam eine kleine Grünfläche, ein gemeinsamer Hof wurde angelegt. Die Mieten waren günstig - aber die Bewohner mussten sich an der Pflege beteiligen. Keine Wohngemeinschaft. Kein Altersheim. Eine Nachbarschaft, die sich selbst trägt.

Ansatz 2: Alternativen zur klassischen Vermietung

Ein altes Schulhaus in einem Dorf im Emsland wurde nicht zu Wohnungen umgebaut - sondern zu einem Gemeinschaftszentrum. Hier gibt es jetzt eine Werkstatt für Handwerker, einen Kaffeeclub für Senioren, einen Raum für digitale Bildung und eine kleine Bibliothek. Die Stadt hat das Gebäude gekauft, ein Verein führt es. Die Kosten werden über Spenden, ehrenamtliche Arbeit und einen kleinen Mietanteil gedeckt. Es ist kein Gewinnprojekt - aber es ist ein Lebensprojekt.

Ansatz 3: Kooperation über Gemeindegrenzen hinweg

Im Saarland haben drei kleine Gemeinden zusammen eine Stelle geschaffen: einen „Leerstandsmanager“. Der ist nicht bei einer Kommune angestellt - er arbeitet für alle drei. Er erstellt Inventare, sucht Investoren, vermittelt zwischen Eigentümern und Interessenten. Er hat in zwei Jahren 17 Häuser vermittelt - ohne eine einzige neue Förderung zu beantragen. Die Kommunen sparen Geld, weil sie nicht jeder für sich kämpfen müssen.

Was braucht man, um erfolgreich zu sein?

Es braucht nicht mehr Geld. Es braucht andere Kompetenzen.

• Immobilienwissen: Wer nicht weiß, wie man eine Sanierung kalkuliert, wer nicht versteht, was ein Energieausweis bringt, wer nicht mit Maklern und Banken reden kann - der scheitert.
• Projektmanagement: Ein Leerstandsprojekt dauert 12 bis 18 Monate, bis es läuft. Es braucht Zeitpläne, Ansprechpartner, Meilensteine. Kein „wir machen das mal“.
• Akteursvernetzung: Keine Kommune kann es allein. Es braucht die Kirche, den Verein, den Bauunternehmer, den Sozialdienst, die Sparkasse. Wer das nicht vernetzt, wird nie eine Lösung finden.

Und es braucht Mut. Mut, etwas zu tun, das nicht sofort sichtbar ist. Mut, mit Leuten zu reden, die lange ignoriert wurden. Mut, zu sagen: „Wir machen es anders.“

Die Rolle der Bundesförderung - und warum sie oft nicht hilft

Die Bundesregierung hat Programme wie den Transferstellen Stadtumbau West. Sie gibt Beratung, Workshops, Leitfäden. Das ist gut. Aber viele Kommunen nutzen es nicht. Warum? Weil die Anträge kompliziert sind. Weil die Fristen eng sind. Weil die Fördermittel nicht für die wichtigsten Dinge da sind - wie die Erstellung einer Leerstandsdatenbank oder die Bezahlung eines Teilzeit-Managers.

Die Förderung richtet sich oft an Großprojekte: „100 Wohnungen sanieren“. Aber in strukturschwachen Regionen gibt es keine 100 Wohnungen, die man sanieren kann. Es gibt 12 Häuser - verteilt auf drei Dörfer. Und die sind nicht in einem Block, sondern verstreut. Die Förderung passt nicht zur Realität.

Die Lösung? Kommunen müssen sich an die Transferstellen wenden - nicht um Geld, sondern um Know-how. Die Experten dort kennen die Tricks. Sie wissen, wie man einen Antrag schreibt, der angenommen wird. Sie wissen, wie man mit Eigentümern spricht, die seit 20 Jahren nichts mehr getan haben. Das ist der echte Wert.

Was kommt als Nächstes? Die Zukunft des Leerstandsmanagements

Die Bevölkerung wird weiter schrumpfen - besonders in ländlichen Regionen. Das ist keine Prognose, das ist eine Tatsache. Das bedeutet: Leerstandsmanagement wird nicht mehr nur ein Thema für Kommunen sein - es wird ein Thema für Investoren, für Genossenschaften, für kirchliche Träger, für junge Menschen, die eine andere Lebensform suchen.

Die neuen Modelle heißen: Co-Living, Shared Housing, Community Land Trusts. Statt Einzelpersonen kaufen, kaufen Gruppen. Statt Miete zahlen, wird mitgearbeitet. Statt ein Haus zu verkaufen, wird es an einen Verein übertragen. Das ist kein Utopie - das passiert bereits in Niedersachsen, in Thüringen, in Rheinland-Pfalz.

Die größte Chance liegt darin, Leerstandsmanagement nicht als Problem, sondern als Chance zu sehen. Eine Chance, neue Gemeinschaften zu bauen. Eine Chance, alte Häuser mit neuem Leben zu füllen. Eine Chance, zu zeigen: Auch in strukturschwachen Regionen kann man gut leben - wenn man es gemeinsam macht.

Was können Sie jetzt tun?

Wenn Sie in einer Kommune arbeiten: Machen Sie eine Inventur. Zählen Sie die leerstehenden Häuser. Notieren Sie, warum sie leer sind. Erstellen Sie eine Karte. Das ist der erste Schritt - und der wichtigste.

Wenn Sie Eigentümer sind: Reden Sie mit Ihrer Gemeinde. Vielleicht gibt es ein Programm, das Sie gar nicht kennen. Vielleicht kann jemand helfen, die Sanierung zu finanzieren - ohne dass Sie alles selbst zahlen müssen.

Wenn Sie Investor sind: Schauen Sie nicht nur auf die großen Städte. In strukturschwachen Regionen gibt es Häuser, die für 10.000 € zu kaufen sind. Sie brauchen 50.000 € Sanierung - aber danach sind sie wertvoll. Nicht für den Markt. Sondern für die Menschen, die dort leben wollen.

Es geht nicht darum, alles zu retten. Es geht darum, das Richtige zu retten. Und das ist oft weniger, als man denkt. Aber es ist mehr, als man glaubt.