Beim Kauf einer Eigentumswohnung denken viele nur an den Kaufpreis. Doch das ist nur die Spitze des Eisbergs. Die wahren Kosten kommen erst danach: Hausgeld und Instandhaltungsrücklage bestimmen, ob Sie die Wohnung langfristig bezahlen können - oder ob Sie plötzlich mit unerwarteten Zusatzkosten konfrontiert werden. Viele Käufer unterschätzen diese Posten. Das kann teuer werden: Bis zu 23,7 Prozent höhere Nebenkosten als Mieter tragen Eigentümer laut Deutscher Bundesbank. Und das, obwohl sie denken, sie würden sparen.
Was genau ist Hausgeld - und woraus besteht es?
Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die jeder Eigentümer an die Hausverwaltung leistet. Es deckt nicht nur die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums, sondern auch die Bildung einer Rücklage für zukünftige Reparaturen. Es ist kein freiwilliger Beitrag. Es ist verpflichtend. Und es wird sich erhöhen.
Die Zusammensetzung ist klar: Etwa 60 Prozent des Hausgeldes fließen in laufende Kosten, 40 Prozent in die Rücklage. Dazu gehören:
- Heizkosten für Gemeinschaftsbereiche (z. B. Treppenhaus, Keller)
- Strom für Licht, Sprechanlage, Aufzug
- Hausverwaltung (durchschnittlich 0,85-1,20 €/m²)
- Kontoführungsgebühren der Hausverwaltung
- Müllentsorgung (0,15-0,30 €/m²)
- Gebäudeversicherung (0,20-0,45 €/m²)
- Hausmeisterkosten
- Garten- und Treppenhausreinigung
Diese Kosten variieren stark je nach Region. In Berlin, Hamburg oder München liegt das Hausgeld durchschnittlich bei 4,85 €/m², in ländlichen Gebieten bei 3,45 €/m². Das Statistische Bundesamt bestätigt: Seit 2013 sind die Kosten um 47,3 Prozent gestiegen. Wer heute 3 €/m² zahlt, zahlt in fünf Jahren schon 3,60 €/m² - und das, ohne dass er etwas geändert hat.
Instandhaltungsrücklage: Die unsichtbare Zeitbombe
Dieser Teil des Hausgeldes ist am gefährlichsten. Denn er wird oft ignoriert. Die Instandhaltungsrücklage dient dazu, große Reparaturen zu finanzieren - ohne dass jeder Eigentümer plötzlich eine Sonderumlage zahlen muss. Aber: Es gibt keine gesetzliche Mindesthöhe. Das ist das Problem.
Einige Gemeinschaften legen nur 0,30 €/m² zurück. Andere 1,80 €/m². Die Folge? Wer zu wenig zurücklegt, zahlt später mehr. Die Deutsche Gesellschaft für Immobilienwirtschaft (DGW) hat untersucht: 57 Prozent der Eigentümergemeinschaften haben unzureichende Rücklagen. Das führt zu Sonderumlagen von durchschnittlich 1.850 Euro pro Wohnung alle sieben Jahre. Einige zahlen sogar über 5.000 Euro auf einmal - für eine neue Fassade oder einen neuen Aufzug.
Als Faustregel gilt die sogenannte Peters’sche Formel:
Instandhaltungsrücklage = Baukosten pro m² × 1,5 : 80 Jahre × 0,7 × Wohnfläche
Beispiel: Eine 80 m² Wohnung mit Baukosten von 1.500 €/m² ergibt:
1.500 × 1,5 = 2.250
2.250 : 80 = 28,125
28,125 × 0,7 = 19,6875
19,6875 × 80 = 1.575 € pro Jahr → 131 € pro Monat
Das ist die Mindestsumme, die für eine 80 m²-Wohnung nötig ist, um in 80 Jahren keine Sonderumlage zu zahlen. Viele Gemeinschaften liegen weit darunter. Der BGH hat 2023 klargestellt: Für Immobilien über 25 Jahren ist eine Rücklage von mindestens 1,00 €/m² angemessen. Wer weniger hat, handelt nicht ordnungsgemäß.
Neubau vs. Bestandswohnung: Welche Kosten erwarten Sie?
Beim Neubau ist das Hausgeld oft niedriger - aber das täuscht. In den ersten fünf Jahren ist der Aufwand gering, weil die Bauherrenhaftung noch gilt. Nach Ablauf der Gewährleistung (meist 5 Jahre) kommen die ersten Reparaturen: Dichtungen, Fenster, Heizung. Die Rücklage muss dann plötzlich aufstocken. Die Berliner Sparkasse zeigt: Bei Bestandsimmobilien über 30 Jahren liegt die monatliche Rücklage im Durchschnitt 142 Prozent höher als bei Neubauten.
Ein 40 Jahre altes Haus mit 100 m² Wohnfläche braucht mindestens 1,20-1,80 €/m² Rücklage. Das sind 120-180 Euro pro Monat. Ein Neubau mit 100 m² kommt oft mit 0,50 €/m² aus - also 50 Euro. Aber: Das ist kein Vorteil. Das ist eine Falle. Wer nur das aktuelle Hausgeld betrachtet, sieht nicht die Zukunft.
Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen müssen
Bevor Sie unterschreiben, fordern Sie diese Unterlagen an:
- Die letzten drei Wirtschaftspläne der Hausverwaltung
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Den aktuellen Rücklagenstand (in Euro, nicht nur in €/m²)
- Den Sanierungsplan für die nächsten 10 Jahre
- Den genauen Umlageschlüssel (Quadratmeter, Personen, gemischt)
Die Berliner Sparkasse hat 2023 eine Umfrage durchgeführt: 78 Prozent der Käufer, die diese Unterlagen nicht geprüft haben, wurden innerhalb von zwei Jahren mit unerwarteten Sonderumlagen konfrontiert. Einige hatten 3.000 Euro auf einmal zu zahlen - für eine neue Heizung oder eine sanierte Fassade.
Prüfen Sie auch die Bausubstanz: Bröckelnder Putz? Rissige Fugen? Feuchtigkeit an Wänden? Das sind Warnsignale. Eine Fassadensanierung kostet 150-250 €/m². Wer das nicht vorher weiß, ist überrascht.
Achten Sie auch auf Leerstand: Wenn 20 Prozent der Wohnungen leer stehen, müssen die übrigen 80 Prozent die Kosten tragen. Die Sparkasse hat berechnet: Kapitalanleger unterschätzen Leerstandsrisiken - und zahlen jährlich durchschnittlich 1.200 Euro mehr als geplant.
Wie hoch wird es in Zukunft? Die Prognose bis 2030
Die Kosten werden nicht stagnieren. Sie steigen. Und zwar kräftig. Die Deutsche Gesellschaft für Immobilienwirtschaft prognostiziert: Bis 2030 steigen die Hausgeldkosten um weitere 35-40 Prozent. Warum?
- Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt ab 2024 mehr energetische Sanierungen.
- Die Energiepreise bleiben hoch.
- Die Zahl der älteren Gebäude wächst - und mit ihr die Reparaturbedarfe.
Im Durchschnitt wird das Hausgeld bis 2027 auf 5,10 €/m² steigen. In Ballungsräumen wie Frankfurt oder Stuttgart sind 6 €/m² bereits Realität. Planen Sie deshalb immer mit einer Pauschale von 15-20 Prozent für zukünftige Erhöhungen. Die jährliche Steigerungsrate lag in den letzten fünf Jahren bei 3,8 Prozent - in Städten sogar bei 5,4 Prozent.
Wer heute 4 €/m² zahlt, zahlt in 5 Jahren 4,80 €/m² - und in 10 Jahren 5,80 €/m². Das ist kein Hypothekenrisiko. Das ist ein Lebensrisiko.
Was passiert, wenn die Rücklage zu niedrig ist?
Wenn die Rücklage nicht ausreicht, wird die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Das ist kein Problem - solange es vorher geplant war. Das Problem ist, wenn es plötzlich kommt. Und wenn es 2.000 Euro kostet, die Sie nicht haben.
Prof. Dr. Markus Riedinger von der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin sagt: „Rücklagen unter 0,80 €/m² bei Bestandsimmobilien führen in 68 Prozent der Fälle innerhalb von fünf Jahren zu Sonderumlagen über 500 Euro.“
Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Wohnung in Köln mit 75 m² zahlt 3,50 €/m² Hausgeld - davon nur 0,40 €/m² Rücklage. Nach drei Jahren muss die Fassade saniert werden. Kosten: 180.000 Euro. 75 Eigentümer teilen sich das. Jeder zahlt 2.400 Euro. Kein Wunder, dass viele Verkäufer danach ihre Wohnung verkaufen - und die Preise sinken.
Die Folge? Ihr Vermögen verliert Wert. Denn eine Wohnung mit unzureichender Rücklage ist schwer zu verkaufen. Banken verweigern Kredite. Mieter zahlen weniger. Die Immobilie wird zur Last.
Was können Sie tun? Ein Praxis-Check
Bevor Sie kaufen, machen Sie diesen Check:
- Rechnen Sie das Hausgeld auf Ihre Wohnfläche um - und multiplizieren Sie es mit 12.
- Addieren Sie die monatliche Rücklage - und multiplizieren Sie sie auch mit 12.
- Erhöhen Sie die Summe um 20 Prozent für zukünftige Steigerungen.
- Vergleichen Sie mit der Peters’schen Formel: Ist die Rücklage mindestens 1,00 €/m² bei Gebäuden über 20 Jahren?
- Prüfen Sie die letzten drei Protokolle: Wurde in den letzten Jahren schon einmal eine Sonderumlage beschlossen?
- Frage die Verwaltung: „Wie hoch ist der aktuelle Rücklagenstand in Euro?“ Nicht in Prozent. Nicht in €/m². In Euro.
Wenn Sie das nicht tun, kaufen Sie nicht eine Wohnung. Sie kaufen ein finanzielles Risiko.