Kernsanierung 100m² - Kosten, Faktoren und Fördermöglichkeiten im Überblick

Wichtige Erkenntnisse

• Die Gesamtkosten für eine Kernsanierung von 100m² liegen typischerweise zwischen 90000€ und 150000€.
• Wesentliche Kostentreiber sind Dämmung, Heizungsmodernisierung und die Qualität der eingesetzten Materialien.
• Durch staatliche Förderprogramme können bis zu 30% der Aufwendungen reduziert werden.
• Ein klarer Sanierungsplan und frühzeitige Angebote von mehreren Bauunternehmen ist ein Unternehmen, das Bau‑ und Renovierungsleistungen anbietet verhindern teure Überraschungen.
• Eine detaillierte Kosten‑Checkliste hilft, das Budget realistisch zu planen und Finanzierungsfragen rechtzeitig zu klären.

Was ist eine Kernsanierung?

Eine Kernsanierung ist eine umfassende Modernisierung eines Gebäudes, bei der tragende Bauteile, Haustechnik und Oberflächen gleichzeitig erneuert werden. Dabei wird das Gebäude quasi bis auf den Rohbau‑Zustand zurückgebracht und anschließend neu ausgestattet. Ziel ist nicht nur die optische Aufwertung, sondern vor allem Energieeinsparungen, verbesserten Wohnkomfort und die langfristige Werterhöhung.

Welche Faktoren bestimmen die Kosten?

Die Endsumme hängt von vielen Einzelaspekten ab. Die wichtigsten sind:

• Umfang der Arbeiten: komplette Entkernung, neue Fenster, Dachdeckung, Sanitär, Elektro und Haustechnik.
• Qualität der Materialien: Standard‑, Premium‑ oder Design‑Ausführungen verändern den Preis deutlich.
• Regionaler Baukostenindex: In München liegt der Index laut aktuellem Baukostenindex bei etwa 115% des Bundesdurchschnitts, was die Preise nach oben treibt.
• Nachhaltige Maßnahmen: Dämmung, Fenster mit U‑Wert <0,8W/(m²·K) und Heizungsmodernisierung erhöhen die Investition, amortisieren sich aber über 10‑15Jahre.

Ein typischer Kosten‑Breakdown für 100m² sieht folgendermaßen aus:

Preisbeispiel für 100m² Kernsanierung in München

Ein konkretes Angebot einer regionalen Fachfirma für eine mittlere Sanierungsplan ist ein detaillierter Bau- und Kostenplan, der alle Arbeitsschritte und Materialien auflistet ergab folgende Eckzahlen:

1. Entkernung und Entsorgung: 12000€
2. Außenwand‑Dämmung (EPS, 14cm): 18000€
3. Fenster‑Austausch (18‑Stück, U‑Wert 0,7): 22000€
4. Heizungsmodernisierung (Wärmepumpe + Fußbodenheizung): 30000€
5. Innenausbau (Fliesen, Trockenbau, Maler): 28000€
6. Planungs‑ und Projektleitung: 10000€

Summe: 120000€. Ohne Sonderausstattungen bleibt das Budget bei ca. Kernsanierung Kosten von 90000€ bis 130000€.

Fördermittel und staatliche Zuschüsse

Die deutsche Förderlandschaft unterstützt energetische Sanierungen stark. Relevante Programme sind:

• Fördermittel ist finanzielle Unterstützung seitens Bund, Ländern oder Kommunen für energetische Verbesserungen aus der KfW - z.B. KfW‑Programm 261/262 für Einzelmaßnahmen.
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) - Zuschüsse von 20% bis 35% für Dämmung und Heizung.
• Steuerliche Abschreibung (AfA) für Modernisierungsaufwand über 5Jahre.

Ein realistisches Rechenbeispiel: Bei einer Gesamtsumme von 120000€ können Sie über die BEG 30% (36000€) erhalten und zusätzlich 10% KfW‑Zuschuss (12000€). Das reduziert die Eigenleistung auf etwa 72000€.

Checkliste: Budgetplanung für Ihre Kernsanierung

Damit Sie nicht den Überblick verlieren, nutzen Sie diese strukturierte Liste:

1. Bestandsaufnahme: Dokumentieren Sie den aktuellen Zustand von Wand, Dach, Heizung und Fenster.
2. Definieren Sie den Dämmungsstandard - die gewünschte U‑Wert‑Klasse für Außenwände und Decken (z.B. U‑Wert≤0,24W/(m²·K)).
3. Erstellen Sie einen ersten Kostenrahmen anhand von Musterpreisen pro m².
4. Holen Sie mindestens drei schriftliche Angebote von Bauunternehmen ein und vergleichen Sie Leistungsumfang.
5. Prüfen Sie alle verfügbaren Fördermittel und beantragen Sie frühzeitig.
6. Planen Sie einen Puffer von 10% für unvorhergesehene Extras (z.B. Asbestentsorgung).
7. Erstellen Sie einen Zahlungsplan: Anzahlung, Meilenstein‑Zahlungen, Abschlusszahlung.
8. Beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter, der den Endzustand prüft und ggf. Mängel beanstandet.

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Der Zeitrahmen variiert stark, aber für 100m² kann man mit 12‑ bis 16Wochen rechnen, wenn:

• die Genehmigungen (Baugenehmigung, Energieausweis) rechtzeitig vorliegen,
• die Baumeister keine größeren Engpässe bei Materialien haben,
• der Bauablauf gut koordiniert ist (Entkernung → Rohbau → Haustechnik → Innenausbau).

Ein schneller Ablauf spart nicht nur Geld, sondern reduziert auch die Lebenshaltungskosten während der Bauphase.

Risiken und Fallstricke vermeiden

Bei Kernsanierungen lauern einige Stolperfallen:

• Unklare Leistungsbeschreibung - führen Sie ein Leistungsverzeichnis (LV) mit klaren Positionen ein.
• Fehlende Energieberatung - ohne fachgerechte Berechnung kann ein Förderantrag abgelehnt werden.
• Unterschätzung von Entsorgungskosten - Asbest, Altmaterialien und Bauschutt können die Rechnung schnell aufblähen.
• Unrealistische Zeitpläne - Verzögerungen kosten meist zusätzliche Miete oder Lagerung.

Ein proaktiver Projektleiter, der wöchentlich den Fortschritt prüft, reduziert diese Risiken erheblich.

Fazit: Ist sich die Investition lohnt?

Ja - sofern Sie die Kostenstruktur kennen, Fördergelder nutzen und einen erfahrenen Partner wählen. Die energetischen Einsparungen von 20‑30% des Jahresverbrauchs zahlen sich meist innerhalb von 8‑10Jahren aus, während die Immobilienbewertung um bis zu 15% steigen kann.