Kaufnebenkosten steuerlich absetzen: So funktioniert die AfA bei vermieteten Immobilien (2026)

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung in München für 350.000 Euro. Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Geschichte. Notar, Grundbuchamt, Makler und die Grunderwerbsteuer summieren sich schnell auf 40.000 bis 50.000 Euro zusätzliche Kosten. Bei einem Eigenheim sind diese Nebenkosten oft Geld, das einfach „verloren“ geht - steuerlich gesehen zumindest. Wenn Sie die Immobilie jedoch vermieten, wandeln sich diese Ausgaben in einen wertvollen Hebel um. Sie können sie als Kaufnebenkosten in die steuerliche Abschreibung einfließen lassen.

Dieser Mechanismus ist einer der größten Vorteile des deutschen Mietrechts für Investoren. Er bedeutet nicht, dass Sie die Kosten sofort von Ihrer Steuer abziehen dürfen. Stattdessen erhöhen sie den Wert, über den Sie jährlich Steuervorteile realisieren. Verstanden, wie das System funktioniert, sparen Sie über die Laufzeit der Immobilie Tausende Euro ein. Wir schauen uns an, welche Kosten dazu zählen, wie Sie sie korrekt buchen und worauf das Finanzamt heute besonders achtet.

Was genau sind abzugsfähige Kaufnebenkosten?

Nicht jede Ausgabe beim Kauf einer Immobilie darf in die Abschreibung einfließen. Das deutsche Steuerrecht unterscheidet klar zwischen Anschaffungskosten und reinen Finanzierungskosten. Die Anschaffungsnebenkosten sind alle Aufwendungen, die direkt mit dem Erwerb des Eigentums verbunden sind und ohne den Kauf nicht entstanden wären.

Zu den klassischen, abzugsfähigen Positionen gehören:

• Notarkosten: Diese umfassen das Notarhonorar sowie die Auslagen für die Beurkundung des Kaufvertrags.
• Grundbuchgebühren: Die Kosten für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
• Maklerprovision: Ob Käufer- oder Verkäufermakler, die Provision fließt vollständig in die Anschaffungskosten ein.
• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Dies ist oft der größte Posten.

Achten Sie darauf: Zinsen für Ihren Baufinanzierungskredit oder Tilgungsleistungen sind nicht Teil der Anschaffungskosten. Zinsen können Sie zwar ebenfalls als Werbungskosten absetzen, aber sie werden nicht in die langfristige Abschreibung (AfA) eingerechnet. Mischen Sie diese beiden Bereiche nicht, sonst riskiert der Finanzbeamte eine Korrektur Ihrer Steuererklärung.

Die Magie der linearen Abschreibung (AfA)

Warum sind Kaufnebenkosten so wertvoll? Weil sie die Basis für Ihre jährlichen Steuerersparnisse vergrößern. In Deutschland gilt für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Für ältere Gebäude sind es 2,5 % über 40 Jahre.

Das klingt zunächst wenig, aber die Mathematik spricht eine klare Sprache. Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus der Praxis:

In diesem Fall erhöhen die 40.000 Euro Nebenkosten Ihre jährlichen Werbungskosten um 800 Euro. Wenn Sie einen persönlichen Steuersatz von 40 % haben, sparen Sie damit jedes Jahr 320 Euro an tatsächlicher Steuerzahlung. Über 50 Jahre summiert sich das zu einem erheblichen Betrag. Wichtig ist: Die Abschreibung erfolgt immer vom Gesamtwert aus, also Kaufpreis plus alle zulässigen Nebenkosten.

Abgrenzung: Vermietet vs. Selbstgenutzt

Hier liegt der entscheidende Unterschied, warum viele Investoren auf die Vermietung setzen. Wenn Sie eine Immobilie selbst bewohnen, sind die Kaufnebenkosten steuerlich tot. Sie fließen weder in eine Abschreibung noch können sie als Werbungskosten geltend gemacht werden. Lediglich Handwerkerleistungen unter bestimmten Voraussetzungen oder Sonderausgaben wie Zinsen (bis zu bestimmten Limits) sind hier relevant.

Bei vermieteten Objekten ändert sich die Rechtslage komplett. Sobald Sie die Absicht haben, die Immobilie gewinnbringend zu vermieten, gelten alle erwerbsbedingten Kosten als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten. Das BMF-Schreiben vom Februar 2022 hat dies nochmals deutlich gemacht: Die Gewinnerzielungsabsicht muss dokumentiert sein, aber sobald sie vorliegt, dürfen Sie die gesamten Anschaffungsnebenkosten aktivieren.

Eine häufige Frage ist: Was passiert, wenn ich die Immobilie erst später vermiete? Auch dann können Sie die Nebenkosten abschreiben, solange die Absicht zum Zeitpunkt des Kaufs bestand. Ein leerstehendes Objekt ist kein Problem, solange Sie aktiv versuchen, Mieter zu finden. Dokumentieren Sie Inserate und Besichtigungstermine, falls das Finanzamt nachfragt.

Denkmalschutz und Sonderfälle

Für einige Investoren gibt es noch bessere Bedingungen als die Standard-AfA. Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen speziellen Regelungen. Hier können Sanierungskosten, die über den üblichen Erhalt hinausgehen, stark begünstigt werden. In den ersten acht Jahren können Sie 9 % der förderfähigen Sanierungskosten abschreiben, in den folgenden vier Jahren 7 %. Nach zwölf Jahren sind 100 % der Sanierungskosten steuerlich neutralisiert.

Aber Vorsicht: Diese Regelung gilt primär für die Sanierungskosten, nicht automatisch für die ursprünglichen Kaufnebenkosten des Gebäudes selbst, es sei denn, diese sind direkt der denkmalgerechten Sanierung zuzuordnen. Sprechen Sie bei solchen Objekten unbedingt frühzeitig mit einem Steuerberater, da die Dokumentation hier extrem streng ist.

Dokumentation und Buchführung: Der Schlüssel zum Erfolg

Theorie ist schön, aber die Praxis lebt vom Papier. Das Finanzamt akzeptiert keine Schätzungen. Sie müssen jeden Cent nachweisen können. Das beginnt schon beim Kaufvertrag. Bewahren Sie folgende Unterlagen sorgfältig auf:

• Den notariellen Kaufvertrag mit allen Anlagen.
• Alle Rechnungen des Notars und des Grundbuchs.
• Den Maklervertrag und die Quittung über die Provision.
• Den Bescheid über die Grunderwerbsteuer.

Ein separates Bankkonto für die Vermietung ist keine Pflicht, aber eine enorme Hilfe. Wenn Mieteinnahmen und Ausgaben auf einem privaten Konto mit dem Urlaubsgeld vermischt sind, wird die Prüfung zur Qual. Führen Sie ein separates Konto für die Immobilie. Die Gebühren für dieses Konto sind übrigens selbst wieder als Werbungskosten absetzbar - ein kleiner Bonus.

In Ihrer Steuererklärung nutzen Sie die Anlage V. Dort tragen Sie die Abschreibung unter „Absetzung für Abnutzung (AfA)“ ein. Geben Sie dort den Gesamtbetrag der Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) an und berechnen Sie die 2 % (oder 2,5 %) selbst. Viele Steuerprogramme übernehmen das automatisch, wenn Sie die Daten korrekt erfassen.

Fehlerquellen, die Sie vermeiden sollten

Selbst erfahrene Vermieter machen Fehler. Die häufigsten Stolpersteine sind:

1. Mischung von Privat und Geschäft: Wie erwähnt, führt ein gemischtes Konto oft zu Ablehnungen. Trennen Sie strikt.
2. Fehlende Gewinnerzielungsabsicht: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und sie jahrelang leer steht, ohne dass Sie Mieter suchen, kann das Finanzamt argumentieren, es handele sich um private Spekulation. Aktivität beweist Absicht.
3. Falsche Zuordnung von Renovierungen: Kosten, die Sie vor der Vermietung für Schönheitsreparaturen zahlen, sind oft bereits in den Kaufpreis eingeflossen oder gelten als Herstellungskosten. Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, was als „Anschaffungsnebenkosten“ und was als „Herstellungskosten“ zählt, auch wenn beides abschreibbar ist.
4. Vergessen der Grundstückswerte: Sie dürfen nur das Gebäude abschreiben, nicht das Grundstück. Im Kaufvertrag muss daher getrennt angegeben werden, wie viel der Preis auf das Grundstück und wie viel auf das Gebäude entfällt. Ist das nicht der Fall, nutzt das Finanzamt oft den Bodenrichtwert. Dieser ist meist niedriger als der tatsächliche Anteil, was Ihnen schadet. Achten Sie darauf, dass der Notar eine plausible Aufteilung vornimmt.

Ausblick: Bleibt die Regelung stabil?

Immer wieder gibt es politische Diskussionen über die Begrenzung von Steuervorteilen bei Immobilien. Das Jahressteuergesetz 2024 brachte keine Änderungen an den Abschreibungssätzen für Altbauten. Experten wie Dr. Thomas Berg vom Institut der deutschen Wirtschaft gehen davon aus, dass die aktuellen Regeln weiterhin Bestand haben werden, da sie Anreize für die Pflege des Wohnraums bieten. Allerdings könnte die Definition der „Gewinnerzielungsabsicht“ strenger gehandhabt werden, insbesondere bei sehr kurzfristigen Haltefristen. Für langfristige Investoren bleibt die steuerliche Absetzbarkeit der Kaufnebenkosten jedoch ein solider Pfeiler der Renditeberechnung.