Gesetzliche Anforderungen an Renovierungen: GEG, Brandschutz und Statik im Überblick

Wenn du dein Haus oder deine Wohnung renovierst, geht es nicht nur um neue Farben, moderne Fenster oder ein schöneres Badezimmer. Du musst auch GEG, Brandschutz und Statik einhalten. Das sind keine optionalen Tipps - das sind Gesetze. Wer sie ignoriert, riskiert nicht nur Bußgelder bis zu 50.000 Euro, sondern auch eine genehmigungsfehlerhafte Baustelle, die nicht abgenommen wird. Und das, obwohl du vielleicht nur eine Wand neu dämmen willst.

Was das GEG wirklich für deine Renovierung bedeutet

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit 2020 die zentrale Regelung für Energieeffizienz im Bauwesen. Es hat die alte EnEV abgelöst und ist heute das Maß aller Dinge, wenn es um Dämmung, Heizung und Energieverbrauch geht. Und es gilt nicht nur für Neubauten - auch bei Renovierungen musst du dich daran halten.

Wenn du zum Beispiel die Außenwand dämmst, die Dachfläche erneuerst oder Fenster austauschst, musst du bestimmte U-Werte einhalten. Das sind Zahlen, die zeigen, wie viel Wärme durch ein Bauteil verloren geht. Für Dächer und oberste Geschossdecken darf der U-Wert maximal 0,14 W/(m²K) betragen. Für Außenwände sind es 0,20 W/(m²K). Das klingt technisch, ist aber entscheidend. Wenn du diese Werte nicht einhältst, bekommst du keine Baugenehmigung.

Ab 2024 gilt eine der wichtigsten Neuerungen: Jede neue Heizung muss zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien arbeiten. Das heißt, wenn du deine alte Ölheizung austauschst, kannst du nicht einfach eine neue Ölheizung einbauen. Du brauchst eine Wärmepumpe, eine Hybridheizung mit Solarthermie oder eine Holzpelletheizung. Auch bei Hybridlösungen - also Wärmepumpe plus Gas-Brennwertkessel - muss die Wärmepumpe so dimensioniert sein, dass sie im Jahresdurchschnitt 65 Prozent der Wärme liefert. Der Gasbrenner darf nur einspringen, wenn die Wärmepumpe nicht mehr reicht.

Ausnahmen gibt es nur für sehr kleine oder sehr große Heizungen (unter 4 kW oder über 400 kW) und für Niedertemperaturkessel. Besonders wichtig: Wer seit dem 1. Februar 2002 in einem Ein- oder Zweifamilienhaus lebt, ist von der Pflicht befreit - aber nur solange er dort wohnt. Sobald du das Haus verkaufst, muss der neue Besitzer die Heizung innerhalb von zwei Jahren auf erneuerbare Energien umstellen.

Brandschutz ist kein Thema für die Feuerwehr - sondern für dich

Das GEG regelt zwar den sommerlichen Wärmeschutz - also, wie gut dein Haus im Sommer vor Überhitzung schützt - aber nicht den Brandschutz. Der kommt aus einer anderen Ecke: den Landesbauordnungen. Jedes Bundesland hat seine eigene Version, aber die Grundregeln sind überall ähnlich.

Wenn du bei einer Renovierung Wände durchbrichst, Decken öffnest oder eine neue Treppe einbaust, musst du die Brandabschnitte erhalten. Das bedeutet: Feuer darf sich nicht ungehindert durch das ganze Haus ausbreiten. Dafür gibt es Feuerwiderstandsklassen - zum Beispiel F30, F60, F90. Das steht für Minuten, die ein Bauteil dem Feuer standhält, ohne zu versagen. Eine tragende Wand im Mehrfamilienhaus muss oft F90 haben, eine innere Trennwand in einer Wohnung vielleicht nur F30.

Fluchtwege sind ein weiterer Punkt. Du darfst keine Treppenhaus-Türen entfernen, die als Fluchtweg dienen. Und wenn du eine neue Wohnung schaffst, musst du sicherstellen, dass jeder Raum mindestens einen direkten Ausgang hat - oder einen sicheren Fluchtweg über einen anderen Raum. Rauchmelder sind Pflicht in jedem Schlafzimmer und Flur. Und das gilt auch für Renovierungen, nicht nur für Neubauten.

Ein häufiger Fehler: Bauherren denken, sie können eine alte Holztreppe einfach neu lackieren. Aber wenn die Treppe Teil eines Fluchtwegs ist, muss sie möglicherweise aus brennhemmendem Material sein oder mit einem speziellen Brandschutzanstrich behandelt werden. Die Bauaufsicht prüft das genau - und wenn du es nicht nachweisen kannst, bleibt die Baustelle still.

Statik: Warum du keinen Durchbruch ohne Plan machen darfst

Wenn du eine Wand durchbrichst, um ein offenes Wohn-Esszimmer zu schaffen, glaubst du vielleicht, das ist nur eine Sache der Innenausstattung. Falsch. Jede tragende Wand trägt das Gewicht der oberen Stockwerke. Wenn du sie entfernst, ohne den Lastabtrag neu zu berechnen, riskierst du eine strukturelle Schwächung - und das kann bis zum Einsturz führen.

Das ist kein theoretisches Risiko. In Deutschland passieren jedes Jahr Dutzende Fälle, in denen durch unsachgemäße Renovierungen Decken durchhängen, Risse entstehen oder ganze Wände kippen. Die Lösung: Ein statischer Nachweis. Den musst du vom Bauantrag an bei der Behörde vorlegen. Er wird von einem zertifizierten Statiker erstellt - kein Architekt, kein Handwerker, kein Do-it-yourselfer.

Der Nachweis prüft, ob deine geplanten Änderungen mit den aktuellen Eurocode-Normen (EN 1990 bis EN 1999) vereinbar sind. Das betrifft nicht nur die Lasten von Decken und Dächern, sondern auch Wind- und Schneelasten. In Norddeutschland, wo es oft stürmisch ist, gelten andere Werte als im Süden. Und wenn du ein Dachgeschoss ausbaust, musst du auch die Fundamente prüfen - denn mehr Gewicht bedeutet mehr Druck auf den Boden.

Denkmalgeschützte Häuser sind eine Sonderklasse. Hier darf oft nicht einfach alles abgerissen werden. Du musst mit der Denkmalbehörde abstimmen, welche Maßnahmen erlaubt sind. Manchmal muss eine alte Holzbalkendecke erhalten bleiben, obwohl sie schlecht dämmt. Dann kommt ein Trick: Du dämmst darüber - aber ohne die Struktur zu beschädigen.

Der Wärmeschutznachweis: Dein Schlüssel zur Genehmigung

Bevor du mit der Renovierung beginnst, musst du einen Wärmeschutznachweis erstellen. Das ist kein optionaler Bericht - das ist ein verpflichtender Teil des Bauantrags. Er zeigt der Behörde: Ja, deine Pläne erfüllen das GEG.

Es gibt zwei Wege: das vereinfachte Verfahren für Einfamilienhäuser und das Referenzgebäudeverfahren für größere oder komplexere Projekte. Beim vereinfachten Verfahren nutzt du vorgefertigte Tabellen, um deine Dämmwerte und Fensterflächen zu berechnen. Beim Referenzgebäudeverfahren rechnest du mit einem virtuellen Vergleichsgebäude - und zeigst, dass dein geplantes Haus weniger Energie verbraucht.

Die häufigsten Fehler? Die beheizte Fläche wird falsch berechnet - zum Beispiel, wenn ein nicht beheizter Keller mitgezählt wird. Oder Wärmebrücken werden ignoriert. Das sind Stellen, wo Wärme leicht entweicht - wie Balkonplatten, Fensteranschlüsse oder Rohrleitungen in Außenwänden. Ein guter Energieberater findet diese Stellen mit einer Wärmebildkamera. Und die KfW-Bank belohnt das: Wenn du den Nachweis professionell erstellen lässt, bekommst du bis zu 27,5 Prozent Tilgungszuschuss.

Was passiert, wenn du es falsch machst

Viele Bauherren denken: „Ich baue ja nur für mich, da schaut doch keiner hin.“ Aber das stimmt nicht. Die Bauaufsicht prüft den Antrag. Und nach Abschluss kommt die Abnahme. Wenn du nicht alles richtig gemacht hast, wird die Baustelle nicht abgenommen. Das bedeutet: Du kannst nicht einziehen. Du bekommst keine Energieausweise. Und du kannst die Immobilie nicht verkaufen - denn ein Käufer braucht den Nachweis.

Darüber hinaus drohen Bußgelder. Bis zu 50.000 Euro kann die Behörde verhängen, wenn du gegen das GEG verstößt. Das ist kein kleiner Strafzettel - das ist eine finanzielle Katastrophe. Und wenn es zu einem Schaden kommt - etwa weil eine Wand nicht statisch berechnet war - haftest du persönlich.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Bauherr in Lüneburg ließ eine tragende Wand entfernen, ohne Statiker hinzuzuziehen. Ein Jahr später begann die Decke zu knacken. Die Versicherung weigerte sich zu zahlen - weil kein statischer Nachweis vorlag. Der Schaden: 80.000 Euro. Und die Reparatur dauerte neun Monate.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du planst, dein Haus zu renovieren, dann fang nicht mit dem Bohrer an. Fang mit dem Gespräch an.

• Hole dir einen zertifizierten Energieberater - nicht den, den dir der Handwerker empfiehlt, sondern einen unabhängigen. Der prüft, ob du Fördermittel bekommst.
• Frage den Architekten nach dem Wärmeschutznachweis - und lasse ihn dir erklären, welche U-Werte für deine Bauteile gelten.
• Prüfe mit der Bauaufsicht, ob deine Renovierung Brandschutzvorgaben verändert - besonders bei Mehrfamilienhäusern.
• Beauftrage einen Statiker, wenn du tragende Elemente veränderst - egal wie klein der Eingriff erscheint.
• Rechne mit den Kosten: Eine energetische Sanierung nach GEG kostet heute im Durchschnitt 18.500 Euro mehr als ohne diese Vorgaben. Aber die Förderung kann bis zu 40 Prozent davon abdecken.

Die Gesetze sind nicht da, um dich zu belasten. Sie sind da, um dich zu schützen - vor teuren Fehlern, vor Gefahren und vor einem Haus, das irgendwann nicht mehr sicher ist. Wer sie versteht, spart Zeit, Geld und Nerven.