Erbfall mit Immobilien im Ausland: So vermeiden Sie Doppelbesteuerung

Wenn ein Verwandter stirbt und hinterlässt eine Immobilie im Ausland, wird aus Trauer schnell ein steuerliches Problem. Viele Erben ahnen nicht, dass sie in Deutschland und im Ausland Steuern zahlen müssen - und das kann schnell tausende Euro kosten. Die gute Nachricht: Mit den richtigen Schritten lässt sich die Doppelbesteuerung oft vermeiden oder zumindest reduzieren. Aber nur, wenn Sie rechtzeitig handeln.

Wie entsteht Doppelbesteuerung bei Erbschaften mit Auslandsimmobilien?

Die Doppelbesteuerung passiert, weil zwei Länder gleichzeitig Anspruch auf Erbschaftsteuer erheben. Deutschland besteuert nach dem Wohnsitz des Erblassers - das ist das Wohnsitzlandprinzip. Andere Länder besteuern nach dem Ort der Immobilie - das ist das Belegenheitsprinzip. Wenn ein Deutscher in Spanien eine Wohnung besitzt und dort stirbt, kann Spanien die Immobilie besteuern. Gleichzeitig kann Deutschland das gesamte Erbe besteuern, weil der Verstorbene früher in Deutschland lebte. Kein Land kennt das andere. Kein Land sagt: „Du machst das.“

Das ist kein Fehler. Das ist System. Und es betrifft nicht nur Spanien. Auch in Italien, Polen, Österreich, der Schweiz oder den USA kann es passieren. Besonders kritisch wird es, wenn der Erbe selbst im Ausland lebt. Dann kann sein Heimatland die Erbschaft ebenfalls besteuern - und Deutschland ebenfalls.

Wann ist Deutschland überhaupt zuständig?

Nicht jeder Erbfall mit Auslandsvermögen führt zur deutschen Steuerpflicht. Es kommt darauf an, wo der Verstorbene zuletzt gewohnt hat.

• Unbeschränkte Steuerpflicht: Wenn der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes in Deutschland wohnte oder innerhalb der letzten fünf Jahre in Deutschland lebte - dann wird sein gesamtes Weltvermögen in Deutschland besteuert. Das heißt: Immobilie in Spanien? Ja. Bankkonto in der Schweiz? Ja. Aktien in den USA? Ja.
• Beschränkte Steuerpflicht: Wenn der Erblasser mehr als fünf Jahre im Ausland lebte und keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hatte, dann wird nur das Vermögen in Deutschland besteuert. Eine Immobilie in Deutschland? Dann zahlt Deutschland. Eine Immobilie in Portugal? Dann nicht.

Ein Beispiel: Ein Mann aus Hamburg stirbt. Er lebte 10 Jahre in Portugal, hat aber noch eine Wohnung in Berlin. Dann zahlt er in Deutschland nur für die Berliner Wohnung. Alles andere bleibt steuerfrei - solange er nicht innerhalb der letzten fünf Jahre nach Deutschland zurückgezogen ist.

Welche Länder haben ein Abkommen mit Deutschland?

Deutschland hat weltweit nur sechs Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zur Erbschafts- und Schenkungsteuer. Das ist wenig. Und es sind nicht die Länder, mit denen man oft zu tun hat.

Die Abkommen gelten mit:

• Österreich
• Belgien
• Dänemark
• Frankreich
• Niederlande
• Schweiz

In diesen Ländern gilt klar: Die Immobilie wird im Land besteuert, in dem sie liegt. Das bewegliche Vermögen - also Geld, Aktien, Autos - wird im Wohnsitzland des Erblassers besteuert. Und: Die Steuer, die Sie im Ausland schon gezahlt haben, wird von der deutschen Steuer abgezogen. Keine Doppelbesteuerung.

Aber was, wenn die Immobilie in Spanien liegt? Oder in Italien? Oder in den USA? Dann gibt es kein Abkommen. Und dann kommt die harte Realität.

Spanien: Das klassische Problem

Spanien ist das häufigste Szenario. Tausende Deutsche haben dort eine Ferienwohnung, ein Haus am Meer oder eine Ruine, die sie nie verkaufen wollten. Wenn sie dort sterben, wird die Immobilie in Spanien besteuert - mit hohen Sätzen und kleinen Freibeträgen.

Die spanische Erbschaftssteuer beginnt bei 8 Prozent und kann bis zu 80 Prozent erreichen - je nach Region, Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie. Für Geschwister oder unverheiratete Partner gibt es kaum Freibeträge. In Spanien liegt der Freibetrag für Geschwister bei nur etwa 16.000 Euro. Ein Haus im Wert von 400.000 Euro? Da bleibt nach Abzug des Freibetrags ein steuerpflichtiger Betrag von 384.000 Euro. Die Steuer kann leicht über 100.000 Euro liegen.

Und dann kommt Deutschland. Wenn der Verstorbene in Deutschland lebte, oder in den letzten fünf Jahren hier war, dann wird auch in Deutschland besteuert. Der Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 Euro - also bei einem Haus von 300.000 Euro fällt in Deutschland oft gar keine Steuer an. Aber die spanische Steuer bleibt. Und sie wird nicht abgezogen. Sie wird einfach dazugerechnet.

Das Ergebnis? Ein Erbe zahlt 100.000 Euro in Spanien - und dann nochmal 15.000 Euro in Deutschland. Total: 115.000 Euro. Für ein Haus, das er vielleicht nie bewohnt hat.

Was tun, wenn kein Abkommen existiert?

Wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht - und das ist der Normalfall - dann gibt es trotzdem einen Weg, die deutsche Steuer zu reduzieren. Aber nur, wenn Sie aktiv werden.

Im § 21 Erbschaftsteuergesetz steht: Sie können die im Ausland gezahlte Steuer auf die deutsche Steuer anrechnen. Aber nur unter drei Bedingungen:

1. Das ausländische Vermögen muss in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sein. Wenn der Erblasser mehr als fünf Jahre im Ausland lebte, funktioniert das nicht.
2. Die Anrechnung muss beantragt werden. Das Finanzamt denkt nicht an Sie. Sie müssen den Antrag stellen - und zwar schriftlich, mit Belegen.
3. Die Anrechnung ist begrenzt. Sie bekommen höchstens so viel abgezogen, wie die deutsche Steuer auf das ausländische Vermögen betragen würde. Wenn die spanische Steuer höher ist als die deutsche - dann bleibt der Rest bei Ihnen. Keine Erstattung.

Beispiel: Eine Tochter erbt eine Wohnung in Spanien (Wert: 250.000 €) und hat in Deutschland keine weiteren Vermögenswerte. Der Vater lebte 3 Jahre vor seinem Tod in Deutschland. Deutschland besteuert das gesamte Erbe. Die deutsche Steuer auf 250.000 € für ein Kind liegt bei etwa 10.000 €. In Spanien zahlt sie 45.000 €. Sie kann 10.000 € von der deutschen Steuer abziehen - aber nicht mehr. Die restlichen 35.000 € zahlt sie allein in Spanien. Kein Rückgeld. Keine Kompensation.

Was Sie jetzt tun müssen

Wenn Sie im Erbfall mit einer Immobilie im Ausland konfrontiert sind, ist Zeit Ihr größter Feind. Jeder Tag zählt.

1. Prüfen Sie den Wohnsitz des Erblassers. Wo lebte er zum Zeitpunkt des Todes? In den letzten fünf Jahren?
2. Identifizieren Sie alle ausländischen Vermögenswerte. Nicht nur Immobilien. Auch Bankkonten, Aktien, Autos, Versicherungen.
3. Finden Sie heraus, ob ein DBA mit dem Land besteht. Die Liste ist kurz. Prüfen Sie sie genau.
4. Holen Sie die Steuerbescheide aus dem Ausland ein. Sie brauchen den Nachweis der gezahlten Steuer - in Original oder beglaubigter Kopie.
5. Stellen Sie den Antrag auf Anrechnung beim deutschen Finanzamt. Nutzen Sie das Formular „Antrag auf Anrechnung ausländischer Erbschaftssteuer“ (Formular 2751). Senden Sie es mit allen Belegen ein. Frist: 3 Monate nach Erhalt des deutschen Steuerbescheids.

Warten Sie nicht auf den Brief vom Finanzamt. Die Behörde denkt nicht an Sie. Sie müssen den ersten Schritt tun.

Was Sie vermeiden sollten

• Nicht abmelden. Wenn Sie im Ausland leben, aber die deutsche Steuerpflicht vermeiden wollen, müssen Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland endgültig aufgeben. Sonst bleiben Sie steuerpflichtig.
• Nicht ignorieren. Ein ausländisches Erbe ignorieren, weil Sie denken, „das macht kein Mensch mit“. Das ist falsch. Die Finanzämter tauschen Daten aus. Spanien meldet Vermögen. Die USA auch.
• Nicht auf den Erben vertrösten. Wenn der Erbe im Ausland lebt, kann er nicht einfach „den deutschen Antrag“ stellen. Er muss den Antrag in Deutschland stellen - und das kann er nur, wenn er auch in Deutschland steuerpflichtig ist.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Wenn Sie die Steuer in Deutschland nicht zahlen, kommt es zu Nachzahlungen - mit Zinsen und Strafen. Wenn Sie die Steuer in Spanien nicht zahlen, kann die spanische Behörde die Immobilie beschlagnahmen oder versteigern. Und wenn Sie beide nicht zahlen? Dann haben Sie zwei Probleme. Und zwei Gerichtsverfahren.

Es gibt keine „Warteschleife“. Es gibt keine „Klagefrist“. Es gibt nur eine Frist: 3 Monate nach Erhalt des Steuerbescheids. Danach ist der Antrag auf Anrechnung nicht mehr möglich.

Was ist mit Schenkungen?

Das Gleiche gilt für Schenkungen. Wenn Sie Ihrer Tochter in Polen eine Immobilie schenken, während Sie in Deutschland leben, dann wird die Schenkung in Deutschland besteuert - und in Polen auch. Die Anrechnungsregelung gilt auch hier. Aber: Sie müssen den Antrag stellen. Und die Freibeträge in Deutschland sind höher. Für Kinder: 400.000 Euro. In Polen: etwa 10.000 Euro. Auch hier: Anrechnung nur auf den deutschen Steuerbetrag.

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Ein Erbfall mit Auslandsimmobilien ist kein Fall für Online-Rechner. Es ist kein Fall für einen Steuerberater, der nur in Deutschland arbeitet. Es ist ein Fall für einen internationalen Erbschaftssteuerexperten. Ein Anwalt, der sowohl deutsche als auch ausländische Gesetze kennt. Ein Berater, der mit den Finanzämtern in Spanien, Italien oder den USA kommuniziert.

Die Kosten für eine solche Beratung liegen zwischen 1.000 und 3.000 Euro - je nach Komplexität. Aber im Vergleich zu 50.000 Euro oder 100.000 Euro Steuern? Das ist eine Investition. Nicht eine Ausgabe.

Die Regel ist einfach: Je mehr Vermögen, desto wichtiger ist die Beratung. Und je früher, desto besser.