Checkliste Auslandsimmobilienkauf: Unterlagen, Fristen, Übersetzungen - So vermeiden Sie teure Fehler

Warum Ihre Checkliste für den Auslandsimmobilienkauf lebenswichtig ist

37,2 Prozent aller deutschen Käufer scheitern beim Kauf einer Immobilie im Ausland nicht an fehlendem Geld, sondern an fehlenden Papieren. Ein unterschriebener Vertrag, eine falsch übersetzte Urkunde oder eine versäumte Frist - das reicht, um eine ganze Investition zu gefährden. Im Jahr 2025 wurden allein von Deutschen Immobilien im Ausland für 18,7 Milliarden Euro gekauft. Spanien, Italien und Portugal sind die Top-Ziele. Doch wer glaubt, dass der Kauf dort so einfach ist wie zu Hause, liegt falsch. Die Regeln sind anders. Die Fristen sind enger. Und die Übersetzungen? Die müssen perfekt sein.

Die gute Nachricht: Mit einer strukturierten Checkliste können Sie 90 Prozent der typischen Fehler vermeiden. Die schlechte Nachricht: Die meisten Checklisten im Internet sind unvollständig. Sie sagen nichts über die aktuelle NIE-Nummer-Beschaffung in Spanien, nicht über die neuen Golden-Visa-Regeln in Portugal oder die 30-Tage-Frist für die Grundbucheintragung in Griechenland. Hier steht die einzige Checkliste, die auf den neuesten Daten von 2025 und 2026 basiert - und die Sie vor teuren Fehlern schützt.

Die 7 Kategorien Ihrer Checkliste - Alles, was Sie brauchen

Die Standardisierungsnorm DIN SPEC 17085:2024 definiert sieben Hauptbereiche, die jede vollständige Checkliste abdecken muss. Diese sind nicht nur theoretisch. Sie sind der Unterschied zwischen einem reibungslosen Kauf und einem jahrelangen Rechtsstreit.

• Dokumente: Der Kern Ihrer Transaktion. Ohne die richtigen Papiere kommen Sie nicht mal zum Notar.
• Fristen: Jedes Land hat eigene Fristen - verpassen Sie eine, und Sie zahlen Strafen, verlieren Anzahlungen oder verlieren das Recht auf den Kauf.
• Übersetzungen: Ein Dokument, das nicht in der Landessprache vorliegt, ist rechtlich wertlos.
• Finanzierung: Banken im Ausland verlangen andere Nachweise als in Deutschland.
• Steuer- und Abgabeninformationen: Die Nebenkosten können doppelt so hoch sein wie in Deutschland.
• Rechtssicherheit: Werden Sie wirklich Eigentümer - oder nur Nutzer?
• Digitalisierung & Zukunftssicherheit: Was sich 2026 ändert, müssen Sie jetzt wissen.

Dokumente: Was Sie wirklich brauchen - und was nicht

Die Liste der benötigten Unterlagen ist lang. Aber nicht alle Dokumente sind überall gleich wichtig. Hier die unverzichtbaren Papiere - sortiert nach Land.

Für Spanien: Sie brauchen die NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero). Ohne sie dürfen Sie keinen Vertrag unterschreiben. Die Beantragung dauert normalerweise 14 Tage - aber über das spanische Generalkonsulat in Deutschland geht es in 5-7 Tagen. Außerdem brauchen Sie Ihren Reisepass, beglaubigte Übersetzungen von Kontoauszügen, Steuerbescheiden der letzten 3 Jahre und einen Nachweis über Ihre Einkommensquelle. Wer eine Finanzierung plant, muss auch einen deutschen Finanzierungsbescheid vorlegen.

Für Italien: Der Codice Fiscale ist Ihr Schlüssel. Den bekommen Sie beim italienischen Konsulat in Deutschland - oft schon am selben Tag. Zusätzlich brauchen Sie eine Erklärung über Ihre finanzielle Situation (Dichiarazione dei Redditi), einen Nachweis über die Herkunft der Kaufsumme (Anti-Waschgesetz) und eine Energiebescheinigung der Immobilie (Attestato di Prestazione Energetica).

Für Portugal: Hier brauchen Sie den NIF (Número de Identificação Fiscal), den Sie ebenfalls über das Konsulat beantragen können. Daneben sind Kontoauszüge der letzten 6 Monate, Steuerbescheide und ein Nachweis über Ihre Wohnsitzverhältnisse Pflicht. Falls Sie das Golden Visa anstreben: Der Kaufpreis muss mindestens 250.000 Euro betragen - und die Immobilie muss in einem genehmigten Gebiet liegen.

Wichtig: Alle Dokumente, die nicht aus der EU stammen (z. B. aus der Türkei oder Thailand), benötigen eine Apostille. Das ist eine offizielle Beglaubigung, die das Auswärtige Amt ausstellt. Kosten: 15-30 Euro pro Dokument. Ohne Apostille werden Ihre Papiere nicht anerkannt.

Fristen: Die Zeit läuft - und Sie merken es erst, wenn es zu spät ist

Die meisten Käufer unterschätzen, wie eng die Fristen sind. Hier die kritischen Termine - und was passiert, wenn Sie sie verpassen.

• Frankreich: Nach Unterzeichnung des Vorvertrags (Compromis de Vente) haben Sie 14 Tage Widerrufsrecht. Danach ist der Vertrag bindend. Wer die Frist verpasst, kann nicht mehr aussteigen - auch nicht, wenn die Immobilie später schlechter ist als beschrieben.
• Griechenland: Nach Kaufabschluss müssen Sie die Immobilie innerhalb von 30 Tagen im Grundbuch eintragen lassen. Verzögern Sie sich, drohen Strafen von bis zu 1.000 Euro pro Monat. Und das ist kein Mythos - das hat der Deutsche Notarinstitut 2025 bestätigt.
• Portugal: Nach der Kaufunterzeichnung haben Sie 30 Tage Zeit, die Immobilie im Grundbuch zu registrieren. Danach fällt eine zusätzliche Gebühr von 1,5 Prozent des Kaufpreises an.
• Spanien: Die NIE-Nummer muss vor der Vertragsunterzeichnung vorliegen. Wer sie erst nach der Unterschrift beantragt, riskiert, dass der Vertrag nichtig wird.

Und vergessen Sie nicht: Der Vertrag selbst kann Fristen enthalten - z. B. für die Zahlung von Anzahlungen oder die Vorlage von Übersetzungen. Verpassen Sie eine davon, kann der Verkäufer den Vertrag kündigen - und Ihre Anzahlung behalten.

Übersetzungen: Warum Ihr Übersetzer mehr kostet als Ihr Reisepass

68 Prozent aller Probleme beim Auslandsimmobilienkauf entstehen durch fehlerhafte oder unvollständige Übersetzungen. Das ist kein Zufall. Das ist System.

In Spanien müssen alle Dokumente von einem staatlich anerkannten Übersetzer übersetzt werden. Es gibt 98 solcher Übersetzer - und die meisten arbeiten mit einer Wartezeit von 10-14 Tagen. Sie können nicht einfach einen Freelancer aus dem Internet beauftragen. Der Notar weist die Übersetzung zurück - und Ihr Kauf steht still.

Die Kosten? 25-50 Euro pro Seite. Ja, das ist teuer. Aber vergleichen Sie das mit den Kosten eines abgebrochenen Kaufs: 10.000-50.000 Euro Verlust. Einige Käufer versuchen, mit Google Translate zu sparen. Das endet immer mit einem Rechtsstreit. Ein Beispiel: Ein deutscher Käufer in Griechenland übersetzte „Wohnrecht“ als „Eigentum“. Der Verkäufer verkaufte ihm nur das Recht, die Wohnung zu bewohnen - nicht das Eigentum. Er verlor 220.000 Euro.

Wichtig: Alle Dokumente, die von einem Nicht-EU-Land stammen, brauchen zusätzlich eine Apostille - und dann die Übersetzung. Die Reihenfolge ist entscheidend: Zuerst Apostille, dann Übersetzung. Sonst ist die Übersetzung ungültig.

Finanzierung & Steuern: Die versteckten Kosten, die Sie nicht sehen

Der Kaufpreis ist nur die Spitze des Eisbergs. In der EU zahlen Sie durchschnittlich 10-12 Prozent Nebenkosten. In Nicht-EU-Ländern sind es 15-20 Prozent. Wo bleibt das Geld?

• Grunderwerbsteuer: In Portugal: 6,5 Prozent. In Griechenland: 9-11 Prozent. In Spanien: 8-10 Prozent - je nach Region.
• Notar- und Grundbuchgebühren: 1-3 Prozent des Kaufpreises.
• Steuerberatung: Sie brauchen einen Experten, der Doppelbesteuerungsabkommen nutzt. Laut Steuerberaterverband 2024 sparen Sie dadurch durchschnittlich 18,7 Prozent an Steuern.
• Laufende Kosten: 2,8 Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Das sind Wartung, Steuern, Versicherung, Hausverwaltung.

Und vergessen Sie nicht: In vielen Ländern müssen Sie Ihre Einkünfte aus der Immobilie auch in Deutschland versteuern. Aber: Wenn Sie die Doppelbesteuerungsabkommen richtig nutzen, zahlen Sie nur einmal - und zwar dort, wo es günstiger ist. Das ist kein Geheimnis. Es ist steuerrechtliche Pflicht.

Rechtssicherheit: Werden Sie wirklich Eigentümer?

22 Prozent der Käufer in Ländern wie Thailand, der Türkei oder den Philippinen kaufen keine Immobilie - sie kaufen Nutzungsrechte. Das ist kein Verkauf. Das ist eine Mietverlängerung mit hohem Preis.

In Deutschland haben Sie Eigentum. Im Ausland? Nicht immer. In der Türkei können Ausländer nur Eigentum an Wohnungen erwerben - nicht an Land. In Thailand ist der direkte Eigentumskauf für Ausländer verboten. Die Lösung? Eine thailändische Gesellschaft gründen. Aber: Das ist teuer, komplex und riskant. Der Notar in Deutschland prüft das nicht. Der Notar im Ausland auch nicht. Sie müssen selbst wissen, was Sie kaufen.

Prof. Dr. Sarah Müller von der Humboldt-Universität Berlin warnt: „In 34 Prozent der Fälle führen unzureichende Übersetzungen zu fehlerhaften Vertragsauslegungen.“ Das bedeutet: Sie unterschreiben etwas, das Sie nicht verstehen. Und das ist kein Fehler - das ist ein Verbrechen.

Die Zukunft: Was sich 2026 ändert - und warum Sie jetzt handeln müssen

Die Regeln verändern sich. Schneller als je zuvor.

Seit Januar 2026 gilt in Griechenland: Ausländische Käufer dürfen keine Immobilien mehr in Grenzgebieten erwerben. Das betrifft besonders die Inseln und die Nordküste. Wer dort kauft, riskiert, dass der Vertrag später aufgehoben wird.

Portugal hat sein Golden-Visa-Programm im November 2025 angepasst. Die Antragsquote sank um 17,3 Prozent - weil viele Anträge als Missbrauch eingestuft wurden. Jetzt müssen Sie nachweisen, dass die Immobilie nicht nur als Ferienhaus dient, sondern Teil eines echten Lebensplans ist.

Und dann ist da noch die EU-weite Plattform „EuroLandRegister“, die ab März 2026 die Grundbucheintragung von 30 auf 10 Tage reduziert. Das ist gut. Aber: Sie müssen Ihre Unterlagen jetzt schon so vorbereiten, dass sie digital kompatibel sind. Das bedeutet: Alle Dokumente müssen als PDF vorliegen, mit klarem Namen, Datum und Unterschrift.

Und die Energieeffizienz? Ab 2026 dürfen Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse schlechter als E in der EU nicht mehr verkauft werden. Das ist neu. Und viele Verkäufer wissen es nicht. Ihre Checkliste muss diesen Punkt enthalten. Sonst kaufen Sie eine Immobilie, die Sie nie verkaufen können.

Was tun, wenn etwas schiefgeht?

Die meisten Käufer warten, bis sie ein Problem haben. Dann ist es zu spät.

Die beste Strategie: Beauftragen Sie einen lokalen Anwalt - bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Die Deutsche Anwaltsakademie sagt: Das senkt die Fehlerquote um 41 Prozent. Ein guter Anwalt prüft die Eigentumsverhältnisse, prüft die Übersetzungen, stellt sicher, dass die Fristen eingehalten werden - und verhindert, dass Sie in eine Falle tappen.

Und wenn Sie schon gekauft haben? Dann prüfen Sie jedes Jahr: Gibt es neue Gesetze? Hat sich die Steuer geändert? Ist Ihre Übersetzung noch gültig? Die Welt verändert sich. Ihre Immobilie nicht. Deshalb müssen Sie sich verändern.

Was Sie jetzt tun müssen

Starten Sie nicht mit einem Flug nach Spanien. Starten Sie mit einer Liste.

1. Erstellen Sie eine eigene Checkliste - basierend auf den 7 Kategorien oben.
2. Identifizieren Sie Ihr Zielland - und recherchieren Sie die spezifischen Regeln für dieses Land.
3. Beantragen Sie alle notwendigen Nummern (NIE, NIF, Codice Fiscale) jetzt - nicht später.
4. Beschaffen Sie die beglaubigten Übersetzungen - und achten Sie auf die Reihenfolge: Apostille, dann Übersetzung.
5. Beauftragen Sie einen lokalen Anwalt - vor der ersten Besichtigung.
6. Prüfen Sie die Energieeffizienzklasse - und lassen Sie sie dokumentieren.
7. Rechnen Sie die Nebenkosten mit - und addieren Sie 20 Prozent Puffer.

Die meisten Käufer brauchen 8-12 Wochen Vorbereitungszeit. Nutzen Sie sie. Denn wer gut vorbereitet ist, kauft nicht - er investiert.

Was andere Käufer erlebt haben - und wie Sie es vermeiden

Ein Nutzer auf immoforum.de schreibt: „Die Checkliste von exzellent-leben.com hat mir geholfen, die 17 benötigten Dokumente für Spanien rechtzeitig zu beschaffen - und so 3 Wochen Verzögerung zu vermeiden.“

Ein anderer Käufer in Kroatien musste 12.500 Euro an nicht vorhergesehenen Steuern zahlen. Warum? Weil er die Checkliste nicht vollständig durchgearbeitet hatte.

Und ein Käufer in der Türkei dachte, er hätte ein Haus gekauft. Er hatte nur das Recht, es zu bewohnen - für 10 Jahre. Dann musste er es zurückgeben. Der Verkäufer war verschwunden. Die Übersetzung war falsch. Der Notar hatte nicht nachgefragt.

Das sind keine Einzelfälle. Das ist die Realität. Und sie lässt sich vermeiden.