Ein Sanierungsprojekt ist teuer, stressig und oft voller böser Überraschungen. Der häufigste Grund für Ärger? Ein schlecht formulierter Bauvertrag ist das zentrale rechtliche Dokument, das die Beziehung zwischen Bauherr und Unternehmen regelt. Wenn dort Begriffe wie „ungefähr“ oder „circa“ stehen, haben Sie als Auftraggeber kaum Handhabe, wenn der Termin nicht eingehalten wird. Oder schlimmer noch: Wenn im Nachhinein klar wird, dass bestimmte Arbeiten gar nicht bezahlt wurden, sondern als „bauseits“ galten.
In Deutschland unterliegt ein solcher Vertrag strengen Regeln. Ob Sie sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) richten oder die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) wählen - die Struktur bleibt ähnlich. Doch die Details entscheiden über Ihren Geldbeutel. Dieser Artikel erklärt Ihnen, worauf Sie bei Vergütung, Leistungsbeschreibung und Terminen unbedingt achten müssen, um teure Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Leistungsbeschreibung: Das Herzstück des Vertrags
Viele Bauherren unterschätzen die Bedeutung der genauen Auflistung der Arbeiten. Eine vage Beschreibung wie „Keller sanieren“ ist juristisch fast wertlos. Was genau bedeutet das? Nur Abdichten? Neue Estrichschicht? Elektroinstallation? Hier kommt das Leistungsverzeichnis (LV) ins Spiel. Es ist eine detaillierte Liste aller Positionen, die vom Auftragnehmer ausgeführt werden sollen.
- Detaillierung ist Schutz: Je genauer die Positionen definiert sind, desto weniger Raum bleibt für Diskussionen später. Schreibe auf, welche Materialien verwendet werden, welche Marken bevorzugt sind und in welcher Qualität die Arbeit geleistet werden muss.
- Ausschlussklauseln nutzen: Listet explizit auf, was nicht enthalten ist. Das vermeidet Missverständnisse. Wenn der Abbruch der alten Badsanierung nicht dabei steht, sollte es auch nicht im Preis sein.
- „Bauseits“-Leistungen klar kennzeichnen: Dies ist einer der größten Fallstricke. Arbeiten, die vom Bauherrn selbst oder von einem anderen Dienstleister erledigt werden müssen (z.B. Kanalanschluss verlegen, Grundwasser abpumpen), müssen deutlich als „bauseits“ markiert sein. Werden diese vergessen, entstehen hohe Nachkosten.
Als Beilage zum Vertrag gehören immer aktuelle Bauzeichnungen. Ohne Pläne ist es schwierig, den Umfang der Leistung nachzuvollziehen. Achten Sie darauf, dass alle Zeichnungen als Vertragsbestandteil gelten.
Festpreis oder Einheitspreis? Die Vergütungsmodelle
Wie zahlen Sie für die Sanierung? Es gibt zwei Hauptwege, und jeder hat seine Tücken.
| Kriterium | Festpreis (Pauschalpreis) | Einheitspreis |
|---|---|---|
| Risikoverteilung | Liegt beim Unternehmer (Preisrisiko) | Liegt beim Auftraggeber (Mengenrisiko) |
| Geeignet für | Gut geplante Projekte mit klarem Umfang | Projekte mit unklaren Mengen (z.B. Erdarbeiten) |
| Änderungen | Nur bei Zusatzleistungen möglich | Abrechnung nach tatsächlich erbrachter Menge |
| Preisbindung | Sollte mind. 24 Monate betragen (Stand 2026) | Preise können schwanken, wenn keine Bindung vereinbart |
Der Festpreisvertrag ist ein Modell, bei dem der Gesamtpreis vorab festgelegt wird. Das ist für Sie als Bauherr meist sicherer. Der Unternehmer trägt das Risiko, falls die Preise für Material steigen oder mehr Arbeitsstunden benötigt werden als geplant. Wichtig: Fordern Sie eine Preisbindung von mindestens 24 Monaten ab Vertragsschluss. Das deckt die typische Planungs- und Genehmigungsphase ab. Aktuell (Stand 2026) ist dies marktüblich.
Beim Einheitspreisvertrag wird nach tatsächlich erbrachten Mengen abgerechnet. Das ist sinnvoll, wenn man z.B. nicht weiß, wie viel Erde bewegt werden muss. Aber Achtung: Wenn Sie während der Bauphase Änderungen vornehmen, kann das teuer werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bestätigt, dass Vergütungsansprüche auch mittelbare Folgen wie Verzögerungskosten umfassen können. Wenn Sie also eine Wand verschieben lassen, rechnen Sie damit, dass auch die Standzeit der Maschinen dazu gezählt wird.
Termine fixieren: Keine Ausflüchte erlaubt
Wortwahl ist alles. Wenn im Vertrag steht, der Keller soll „voraussichtlich Anfang Juni“ fertig sein, haben Sie kein Anrecht auf Schadensersatz, wenn er erst Ende Juli fertig ist. Begriffe wie „circa“, „ungefähr“ oder „voraussichtlich“ machen Termine rechtlich unverbindlich.
Verlangen Sie stattdessen:
- Konkreten Baubeginn: Ein exaktes Datum, an dem die Arbeiten starten.
- Precisen Fertigstellungstermin: Kein Zeitraum, sondern ein Tag. Z.B. „30. Juni 2026“.
- Zwischentermine: Definieren Sie Meilensteine. Wann ist der Rohbau fertig? Wann ist die Installation abgeschlossen? So behalten Sie die Kontrolle über den Fortschritt.
Wenn der Unternehmer vertragswidrig verzögert, müssen Konsequenzen folgen. Vereinbaren Sie eine Vertragsstrafe für die Nichterfüllung der vereinbarten Fristen. Üblich sind etwa 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag Verzögerung oder pauschal 5 % der Gesamtsumme. Das motiviert das Unternehmen, pünktlich zu liefern, und kompensiert Ihre Kosten (z.B. Mietwagen, Hotelübernachtungen).
Zahlungsmodalitäten: Nie alles auf einmal
Zahlen Sie niemals den vollen Betrag im Voraus. Der Zahlungsplan sollte an den Baufortschritt gekoppelt sein. Das nennt man Abschlagszahlungen.
- Abschläge: Diese fällig werden, wenn bestimmte Phasen abgeschlossen sind (z.B. nach Abbruch, nach Rohbau). Lassen Sie sich den Fortschritt bestätigen, bevor Sie überweisen.
- Schlusszahlung: Diese erfolgt erst nach der Abnahme des Bauwerks und Vorlage der Schlussrechnung. Gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B beträgt die Frist hier in der Regel 30 Tage.
Halten Sie immer einen kleinen Restbetrag (z.B. 5 %) bis zur endgültigen Mängelfreiheit zurück, falls möglich. Das gibt Ihnen Hebel, falls kleine Fehler nach der Abnahme auffallen.
Änderungen während der Bauphase
Sanierungen bringen oft unerwartete Probleme mit sich. Wenn Sie dann etwas ändern wollen, gibt es ein gesetzliches Verfahren. Nach neuem Bauvertragsrecht gibt es eine sogenannte „Begehrensphase“ von 30 Tagen. In dieser Zeit sollten beide Parteien versuchen, sich über Inhalt und neuen Preis zu einigen.
Kommt keine Einigung zustande, können Sie die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer darf dann nicht einfach weitermachen, ohne dass der neue Preis geklärt ist. Bei VOB-Verträgen kann der Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen eine angepasste Vergütung verlangen. Wichtig: Jede Änderung muss durch einen schriftlichen Nachtrag bestätigt werden. Mündliche Absprachen auf der Baustelle sind gefährlich und führen fast immer zu Streit.
Fristen und Gewährleistung kennen
Nach Abschluss der Arbeiten sind Sie noch lange nicht aus dem Schneider. Die Gewährleistungsfrist beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB). In dieser Zeit können Sie Mängel rügen und eine Frist zur Nachbesserung setzen.
Denken Sie auch an die Verjährung der Ansprüche:
- Gewährleistung: 5 Jahre.
- Vergütungsanspruch des Unternehmers: 3 Jahre (§ 196 BGB), gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Wenn der Unternehmer einen Nachtragsangebot macht, prüfen Sie es schnell. Eine angemessene Prüffrist liegt bei 14 bis 28 Tagen. Schweigen gilt hier nicht automatisch als Zustimmung, aber schnelle Reaktionen verhindern Verzögerungen.
Checkliste für Ihren Sanierungsbauvertrag
Bevor Sie unterschreiben, gehen Sie diese Punkte durch:
- [ ] Sind beide Vertragsparteien vollständig benannt?
- [ ] Ist das Grundstück eindeutig beschrieben?
- [ ] Liegen aktuelle Bauzeichnungen als Anlagte bei?
- [ ] Ist das Leistungsverzeichnis detailliert und schließen „bauseits“-Leistungen aus?
- [ ] Sind feste Termine (Beginn, Ende, Zwischenstationen) ohne Wörter wie „circa“ vereinbart?
- [ ] Ist die Vergütung (Festpreis oder Einheitspreise) klar beziffert?
- [ ] Gibt es eine Preisbindung von mindestens 24 Monaten?
- [ ] Ist ein Zahlungsplan an den Baufortschritt gekoppelt?
- [ ] Sind Vertragsstrafen für Verzögerungen geregelt?
- [ ] Ist das Änderungsverfahren (30-Tage-Phase) klar definiert?
Ein gut gestalteter Bauvertrag ist Ihr bester Schutz. Er spart Ihnen nicht nur Nerven, sondern oft auch tausende Euro an Folgekosten. Investieren Sie Zeit in die Prüfung, bevor der erste Spatenstich erfolgt.
Was passiert, wenn ich keinen schriftlichen Bauvertrag abschließe?
Ohne schriftlichen Vertrag ist es sehr schwer, Rechte durchzusetzen. Im Streitfall gilt das Wort gegen Wort. Besonders bei Verbraucherbauverträgen ist Schriftform nach § 650b BGB sogar vorgeschrieben, sonst ist der Vertrag unwirksam. Auch bei VOB/B wird Schriftform dringend empfohlen, um Beweissicherheit zu haben.
Darf der Unternehmer den Preis während der Bauphase erhöhen?
Bei einem Festpreisvertrag nein, es sei denn, Sie fordern zusätzliche Leistungen oder es treten unvorhersehbare Umstände auf, die vertraglich geregelt sind. Bei Einheitspreisen ja, wenn sich die Mengen ändern. Eine einseitige Preiserhöhung ohne Grundlage ist jedoch nicht zulässig.
Wie hoch sollte die Vertragsstrafe bei Verzögerung sein?
Üblich sind etwa 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag Verzögerung. Alternativ kann eine pauschale Summe von ca. 5 % der Gesamtsumme vereinbart werden. Die Höhe muss angemessen sein, sonst kann sie gerichtlich reduziert werden.
Was bedeutet „bauseits“ im Bauvertrag?
„Bauseits“ bezeichnet Arbeiten, die vom Bauherrn selbst oder von ihm beauftragten Dritten durchgeführt werden müssen, nicht vom Auftragnehmer. Dazu gehören oft Vorbereitungen wie Wasser- oder Stromabschaltung, Entsorgung bestimmter Materialien oder das Bereitstellen von Gerüstzugängen. Diese Kosten tragen Sie allein.
Wie lange ist die Gewährleistungsfrist bei Sanierungen?
Grundsätzlich beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks gemäß § 634a BGB. In dieser Zeit können Sie Mängel melden und deren Behebung verlangen.