Im Jahr 2025 kaufen immer noch mehr als zwei Drittel der deutschen Immobilienkäufer ohne professionelle Prüfung. Das ist kein Risiko - das ist ein finanzielles Roulette. Ein Bausachverständiger kostet zwischen 1.200 und 2.000 Euro bei einer 400.000-Euro-Immobilie. Aber was passiert, wenn du das Geld sparst? Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Wer auf ein Gutachten verzichtet, zahlt im Durchschnitt 18.500 Euro nachträglich für Reparaturen, die niemand vorher gesehen hat. Das ist kein Einzelfall. Das ist die Regel.
Warum du einen Bausachverständigen brauchst - und warum ein Makler nicht reicht
Ein Makler will verkaufen. Ein Bausachverständiger will dir helfen, nicht zu verlieren. Die Unterschiede sind nicht nur moralisch, sie sind technisch. Eine Studie der Deutschen Gesellschaft für Immobilienwirtschaft zeigt: Makler erkennen durchschnittlich nur 12 von 27 kritischen Prüfpunkten. Ein zertifizierter Sachverständiger prüft alle. Das sind Dinge wie: Ist die Dachkonstruktion noch tragfähig? Sind die Rohre aus den 70er-Jahren noch sicher? Hat die Elektroinstallation ein aktuelles Erdungsprotokoll? Wer das nicht checkt, kauft eine Zeitbombe.Die meisten Baumängel verstecken sich nicht im Wohnzimmer. Sie liegen im Keller, unter dem Dachboden, hinter den Wandpaneele. 34 Prozent der schwerwiegenden Schäden sind laut Postbank-Studie in Bereichen, die der Käufer nie betritt - wenn er nicht explizit Zugang verlangt. Ein Bausachverständiger öffnet Türen, hebt Bodenplatten, schaut unter die Dämmung. Er misst. Er dokumentiert. Er vergleicht mit den Bauplänen.
Was ein echtes Gutachten enthält - und was du unbedingt prüfen musst
Ein qualitativ hochwertiges Gutachten ist kein flapsiger Bericht mit drei Seiten und einem Foto vom Bad. Es ist ein juristisch und technisch fundiertes Dokument. Laut den Leitlinien der Deutschen Sachverständigen Gesellschaft für Gebäudebewertung (DSGV) vom Januar 2024 muss es mindestens enthalten:- Bruttogrundfläche und Geschossfläche (mit Nachweis der Berechnung)
- Baujahr und Bauweise (z. B. Massivbau, Holzständerbau)
- Dokumentierte Baumängel mit genauer Lokalisierung und Schadensbeschreibung
- Energetische Bewertung gemäß aktuellem Energieausweis (Pflicht seit 2024 für Gebäude nach 1977)
- Prüfung aller 27 kritischen Baubereiche - von der Sockelabdichtung bis zur Dachentwässerung
Und das Wichtigste: Die Prüfung muss persönlich vor Ort stattfinden. Kein Video-Call. Kein Foto-Check. Kein Online-Formular. Das Gesetz zur Stärkung der Qualität von Immobiliengutachten aus 2022 macht das verpflichtend. Ein Gutachter, der nicht vor Ort war, hat kein gültiges Gutachten erstellt - und du hast dein Geld für Papier verschwendet.
Die Checkliste: Was du vor der Besichtigung tun musst
Ein Bausachverständiger ist kein Zauberer. Er braucht Informationen, um richtig arbeiten zu können. Die meisten Käufer machen denselben Fehler: Sie warten, bis der Gutachter kommt - und dann fragen sie: „Was brauchen Sie?“ Das ist zu spät. Du musst vorbereitet sein.Sammele diese 15 Dokumente, bevor du den Termin vereinbarst:
- Aktueller Grundbuchauszug (Abteilung I, II und III)
- Liegenschaftskarte vom Katasteramt
- Baugenehmigung mit allen Auflagen
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen (bei Wohnungseigentum)
- Wirtschaftsplan und aktueller Hausgeldabrechnung
- Wohnflächenberechnung (nach Wohnflächenverordnung)
- Kubatur des Gebäudes
- Grundrisse mit Maßangaben
- Ansichten und Schnitte des Gebäudes
- Baubeschreibung (falls vorhanden)
- Aktueller Bodenrichtwert für die Region
- Unterlagen zur Hausentwässerung (Rohrleitungspläne)
- Amtslicher Lageplan (oft von der Bank verlangt)
- Energieausweis (mit Energieeffizienzklasse)
- Vertragsentwurf mit Kaufpreis und vereinbarten Sonderausstattungen
Du brauchst dafür 8 bis 12 Stunden. Ja, das ist viel. Aber es spart dir später 20.000 Euro. Und es gibt dir Macht. Ein Gutachter, der mit vollständigen Unterlagen arbeitet, findet schneller, präziser und glaubwürdiger Mängel. Und das ist der Schlüssel zur Preisverhandlung.
Wie du den richtigen Bausachverständigen findest
Nicht jeder, der sich „Bausachverständiger“ nennt, ist einer. Es gibt Tausende von „Gutachtern“, die keine Zertifizierung haben. Der Unterschied ist riesig. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (öbuv) hat mindestens 10 Jahre Berufserfahrung und hat über 100 Gutachten nachgewiesen. Er ist verpflichtet, unabhängig zu bleiben - und seine Gutachten sind vor Gericht anerkannt.So findest du den Richtigen:
- Prüfe die Zertifizierung: Suche nach „öbuv“ oder „DSGV“ oder „BVS“ - das sind die drei wichtigsten Verbände.
- Frage nach der Anzahl der durchgeführten Gutachten im letzten Jahr. Ein guter Gutachter macht 30-50 pro Jahr. Wer mehr macht, arbeitet oft zu schnell.
- Verlange ein Mustergutachten. Ein seriöser Gutachter gibt dir eines - ohne Verpflichtung.
- Vermeide Pauschalsätze. Honorare sollten sich am Kaufpreis orientieren: 0,3-0,5 %. Bei 400.000 Euro sind das 1.200-2.000 Euro. Wer weniger verlangt, spart an der falschen Stelle.
- Frage nach der Nutzung von Thermografie. Seit 2023 nutzen 47 % der seriösen Gutachter Wärmebildkameras. Das ist kein Luxus - das ist Standard.
Vermeide Gutachter, die nur „einen Tag“ zur Verfügung haben. Ein Einfamilienhaus braucht 3-4 Stunden. Wer schneller ist, überfliegt. Und wer sagt „Ich schaue mal kurz rein“, der sieht nichts.
Was du nach der Besichtigung tun musst - und wie du den Preis drückst
Der Gutachter kommt, er prüft, er schreibt. Dann bekommst du ein Dokument - und das ist erst der Anfang. Was du jetzt tust, entscheidet, ob du Geld sparst oder verlierst.Die meisten Käufer machen drei Fehler:
- Sie akzeptieren das Gutachten als „Endgültig“ - ohne es zu hinterfragen.
- Sie verhandeln nicht - weil sie denken, der Preis sei fest.
- Sie ignorieren die Dokumentation.
So machst du es richtig:
- Prüfe das Gutachten auf Vollständigkeit: Steht alles drin, was oben aufgelistet ist? Fehlen Fotos, Messwerte, Verweise auf Normen? Dann fordere Nachbesserung.
- Verlange eine schriftliche Schadenskostenschätzung für jeden Mangel. Ein Gutachter sagt nicht „Da ist was kaputt“ - er sagt „Dachziegel 2020 abgedichtet, jetzt undicht - Reparaturkosten: 8.700 Euro“.
- Verhandle mit dem Verkäufer. 76 % der Käufer, die ein Gutachten hatten, konnten den Preis um durchschnittlich 8,7 % senken. Das sind bei 400.000 Euro fast 35.000 Euro. Das ist mehr als das doppelte des Gutachtens.
- Verlange, dass der Verkäufer die Reparaturen vor der Übergabe macht - oder dass er den Betrag auf das Konto überweist. Ein Nachtrag im Kaufvertrag ist Pflicht.
Ein Beispiel aus München: Eine Käuferin fand durch das Gutachten versteckte Feuchtigkeitsschäden im Keller - die der Verkäufer nie erwähnt hatte. Die Reparaturkosten lagen bei 25.000 Euro. Sie verhandelte den Kaufpreis um 22.000 Euro runter. Sie zahlte 3.000 Euro für das Gutachten. Sie sparte 19.000 Euro. Das ist kein Glück. Das ist Strategie.
Die häufigsten Fehler von Immobilienkäufern - und wie du sie vermeidest
Laut Immowerthessen sind die drei größten Fehler, die Käufer machen:- Kein Baulastenverzeichnis geprüft (63 % der Fälle): Ein Baulastenverzeichnis zeigt, ob das Grundstück belastet ist - z. B. mit Leitungsrechten, Erschließungsbeiträgen oder Denkmalschutz. Wer das nicht checkt, kauft eine Immobilie mit 15.000 Euro Nachzahlungspflicht.
- Kein Grundbuchauszug vor der zweiten Besichtigung (57 %): Der Auszug zeigt, wer wirklich Eigentümer ist. Oft sind es nicht die Leute, die den Vertrag unterschrieben haben. Ein Trick, den Betrüger nutzen.
- Keine Altlastenprüfung (49 %): Wenn das Grundstück früher eine Tankstelle, eine Werkstatt oder eine chemische Anlage war, kann der Boden belastet sein. Die Sanierung kostet 50.000-200.000 Euro. Und du bist verantwortlich.
Das sind keine Randfälle. Das sind die häufigsten Gründe für massive Nachkosten. Und sie sind vermeidbar - mit einer einfachen Anfrage beim Amt. Die Kosten dafür: 15-30 Euro. Die möglichen Einsparungen: bis zu 200.000 Euro.
Was sich 2025 ändert - und warum du nicht warten darfst
Die Regeln werden strenger. Seit 2022 ist die persönliche Besichtigung Pflicht. Seit 2024 muss das Gutachten den Energieausweis enthalten. Ab 2026 wird es noch strenger: Die Bundesregierung plant, dass alle Gutachten auch die CO₂-Bilanz der Immobilie beinhalten müssen - als Teil der Klimaziele.Und die Technik verändert sich. Thermografie ist jetzt Standard. KI-gestützte Analysetools werden in den nächsten zwei Jahren die Auswertung beschleunigen - aber nicht ersetzen. Ein Algorithmus kann nicht fühlen, ob ein Putz bröckelt. Ein Algorithmus kann nicht den Geruch von Schimmel erkennen. Ein Algorithmus kann nicht mit dem Verkäufer sprechen und merken, dass er unruhig wird.
Die Zukunft des Gutachtens ist digital - aber der Mensch bleibt entscheidend. Und das ist gut so. Denn du kaufst nicht ein Produkt. Du kaufst ein Zuhause. Und du willst nicht, dass es ein Alptraum wird.
Was du jetzt tun musst
Du hast diese Checkliste gelesen. Jetzt ist der Moment. Wenn du eine Immobilie ins Visier genommen hast:- Sammele die 15 Dokumente - heute.
- Suche einen zertifizierten Bausachverständigen - nicht den billigsten, sondern den gründlichsten.
- Vereinbare die Besichtigung - vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
- Frage nach Thermografie - und verlange eine schriftliche Schadenskostenschätzung.
- Verhandle - und schreibe alles in den Kaufvertrag.
Ein Bausachverständiger ist keine Ausgabe. Das ist eine Investition. In deine Sicherheit. In deine Ruhe. In dein Geld. Und in dein Zuhause.
Was kostet ein Bausachverständiger?
Die Kosten liegen zwischen 0,3 % und 0,5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie von 400.000 Euro sind das 1.200 bis 2.000 Euro. Bei größeren Objekten oder komplexen Gebäuden kann der Preis höher liegen. Wichtig: Keine Pauschalen. Der Preis sollte an der Komplexität und dem Aufwand orientiert sein - nicht an der Schnelligkeit.
Ist ein Bausachverständiger auch bei Neubauten nötig?
Ja. Selbst bei Neubauten finden sich Mängel - oft wegen ungenauer Ausführung, falscher Materialwahl oder fehlender Abstimmung zwischen Gewerken. Ein Gutachter prüft, ob der Bau den Vertragsbedingungen entspricht, ob die Dämmung richtig sitzt, ob die Abdichtung den Normen entspricht. Viele Neubaukäufer glauben, der Bauherr prüft alles - das stimmt nicht.
Was ist der Unterschied zwischen einem Bausachverständigen und einem Baugutachter?
Es gibt keinen technischen Unterschied. Der Begriff „Baugutachter“ wird oft von nicht-zertifizierten Anbietern verwendet, um den Eindruck von Expertise zu erwecken. Ein echter Bausachverständiger ist öffentlich bestellt und vereidigt (öbuv). Er ist unabhängig, haftet für seine Aussagen und hat eine fachliche Qualifikation nach strengen Standards. Verlange den Titel „öbuv“ - das ist der einzige verlässliche Hinweis.
Kann ich das Gutachten später noch nutzen, wenn ich verkaufe?
Ja. Ein qualitativ hochwertiges Gutachten ist ein wertvolles Dokument für den späteren Verkauf. Es zeigt, dass du den Zustand der Immobilie genau kanntest - und dass du keine versteckten Mängel verschwiegen hast. Das erhöht das Vertrauen des Käufers und kann den Verkauf beschleunigen. Ein Gutachten ist kein einmaliger Aufwand - es ist ein langfristiger Vermögensschutz.
Was mache ich, wenn der Verkäufer das Gutachten ablehnt?
Wenn der Verkäufer dir den Zugang zur Immobilie für eine Prüfung verweigert - lauf weg. Das ist ein rotes Licht. Ein ehrlicher Verkäufer freut sich über einen Gutachter - denn er beweist damit, dass alles in Ordnung ist. Wer sich dagegen wehrt, hat etwas zu verbergen. Kein Kauf ist es wert, wenn der Verkäufer nicht kooperiert.
Kann ich das Gutachten auch nach dem Kauf noch in Auftrag geben?
Ja - aber es ist sinnlos, wenn du den Kauf schon abgeschlossen hast. Ein Gutachten nach dem Kauf kann dir helfen, Reparaturen zu planen - aber nicht, den Preis zu verhandeln. Der Wert eines Gutachtens liegt in der Vorbereitung. Nach dem Kauf ist es nur noch eine Informationsquelle - kein Verhandlungsinstrument mehr.
Philipp Cherubim
Dezember 24, 2025 AT 23:43Ich hab letztes Jahr ein Haus gekauft - ohne Gutachten. War ein Fehler. Nicht weil ich was übersehen hab, sondern weil ich dachte, der Verkäufer wäre ehrlich. Hatte 23.000 Euro Nachbesserungskosten. Der Bausachverständige, den ich danach beauftragt hab, hat mir gesagt: "Du hast Glück, dass es nicht der Dachboden war." Ja, ich weiß. Aber jetzt hab ich die Liste. Und ich hab sie ausgedruckt. Und ich häng sie mir ans Kühlschrank."
jill riveria
Dezember 25, 2025 AT 14:02Ich find’s mega, dass du so detailliert drauf eingehst. Als Frau, die allein eine Wohnung kauft, fühlt sich das manchmal an, als würde man in einer Männerwelt kämpfen. Aber so eine Liste? Das gibt mir Kraft. Ich hab schon die ersten 5 Dokumente angefordert. Und nein, ich lass mir nicht sagen, dass ich "zu nervös" sei. Das ist kein Nervenkitzel, das ist Vorsorge."
Torsten Muntz
Dezember 26, 2025 AT 21:30Die ganze Geschichte ist ein billiger Marketingtrick. Wer wirklich aufpasst, liest die Baupläne, schaut sich den Keller an und fragt die Nachbarn. Ein Gutachten für 2.000 Euro? Das ist ein Luxus für Leute, die zu faul sind, selbst nachzudenken. Und wer sagt, dass ein öbuv besser ist? Ich kenn drei, die ihre Gutachten mit Excel erstellt haben. Kein Witz. Die DSGV ist ein Verein, kein Amt. Und Thermografie? Die zeigt nur, wo es warm ist – nicht, wo es undicht ist."
Ute Klang
Dezember 28, 2025 AT 12:38Ich hab meinen Gutachter vor zwei Wochen beauftragt – und er hat mir gesagt: "Sie haben Glück, dass Sie diese Liste haben. Die meisten bringen nur den Kaufvertrag mit." Ich hab alles gesammelt: Grundbuch, Energieausweis, sogar die alten Rechnungen für die Heizung. Und wissen Sie was? Er hat drei Mängel gefunden, die der Makler nicht mal gesehen hat. Und der Preis? 1.850 Euro. Aber ich hab 28.000 Euro gespart. Also: Ja. Es lohnt sich. Und nein, ich hab keine Angst vor dem Verkäufer. Ich hab Angst vor dem, was ich nicht weiß."
Niklas Baus
Dezember 30, 2025 AT 05:02Ich hab das gelesen und dachte: wow. Aber dann hab ich meinen Freund gefragt, der Bausachverständiger ist. Und der hat gesagt: "Die Liste ist gut, aber die 27 Punkte? Die sind von 2020. Seit 2023 gibt’s neue Normen für die Dachentwässerung. Und die Thermografie? Die brauchst du nur bei Altbauten. Bei Neubauten reicht ein Feuchtigkeitsmessgerät." Also… ich bin verwirrt. Wer hat recht? Ich will nur nicht zu viel zahlen."
Melanie Berger
Dezember 31, 2025 AT 08:21Oh, wow. Eine Checkliste mit 15 Dokumenten. Und du willst, dass ich das vor der Besichtigung mache? Also, ich hab eine Wohnung gesehen, wo der Verkäufer gesagt hat: "Können Sie sich vorstellen, wie viel Arbeit das ist?" Ich hab gesagt: "Nein, aber ich kann mir vorstellen, wie viel Geld ich verliere, wenn ich’s nicht mache." Dann hat er mir einen Kaffee angeboten. Ich hab abgelehnt. Ich hab meinen Gutachter angerufen. Und jetzt sitzt er im Keller. Und ich trinke meinen Kaffee. Und ich bin glücklich."
Dirk Lukeit
Januar 1, 2026 AT 16:24Leute, ihr seid alle zu blöd für diese Welt. Wer nicht weiß, dass man vor dem Kauf den Grundbuchauszug checkt, hat kein Recht, Immobilien zu kaufen. Ich hab vor 3 Jahren ein Haus gekauft – ohne Gutachten – und jetzt hab ich 15.000 Euro Schimmel. Und wisst ihr was? Ich hab den Verkäufer verklagt. Und gewonnen. Weil ich die E-Mail von 2018 hatte, wo er schrieb: "Die Wand ist feucht, aber das ist normal." Also: Dokumentieren. Dokumentieren. Dokumentieren. Und wenn ihr das nicht macht, dann bleibt ihr einfach arm. Und schuldig. 😑
Marc-Etienne Burdet
Januar 1, 2026 AT 22:28Ich hab das gelesen – und ich muss sagen: Es ist wie ein Mantra für die moderne Immobilienwelt. Aber bitte, lasst uns ehrlich sein: Wer 2.000 Euro für ein Gutachten ausgibt, hat vermutlich auch 10.000 Euro für den Bodenbelag ausgegeben. Und das ist doch nicht der Punkt. Der Punkt ist: Wer sich nicht informiert, verdient es, betrogen zu werden. Aber ich find’s schön, dass jemand endlich die Wahrheit sagt – mit Zahlen, mit Normen, mit Herz. Und ja – ich hab Thermografie genutzt. Und ich hab gesehen, wie die Heizungsrohre im Dachboden wie eine Schnecke kriechen. Das war der Moment, wo ich verstand: Ich brauche einen Menschen. Nicht eine App."
Christian Bikar
Januar 3, 2026 AT 08:09Das ist typisch deutsche Überregulierung. In Österreich und der Schweiz macht man das anders. Da vertraut man auf den Verkäufer. Und wenn was schiefgeht? Dann eben. Wir haben doch nicht alle den Luxus, 2.000 Euro für ein Blatt Papier auszugeben. Wer das tut, ist entweder reich oder naiv. Ich hab mein Haus gekauft – ohne Gutachten – und ich hab’s nie bereut. Wir sind kein Land von Angst und Dokumenten. Wir sind ein Land von Vertrauen. Und das sollte man nicht verkaufen."
Shane Dolan
Januar 4, 2026 AT 09:21Ich bin aus Irland – und ich hab vor zwei Jahren ein Haus in Berlin gekauft. Ich hab die Liste gedruckt. Ich hab sie mit meinem Anwalt durchgegangen. Ich hab den Gutachter gebeten, mir alles zu erklären – und er hat es getan. Ich hab keine Ahnung von Bauwesen. Aber ich hab gelernt: Es geht nicht um das Haus. Es geht um deine Zukunft. Und wenn du das nicht verstehst – dann kaufst du nicht. Du leihst dir nur eine Traumwohnung – und bezahlst dafür mit Schlaflosigkeit."
nada kumar
Januar 4, 2026 AT 12:47Die 27 Prüfpunkte sind veraltet. Seit 2024 ist die DSGV-Norm 2024-07 gültig – sie integriert die ISO 17020-Prüfstandards. Der Energieausweis muss jetzt auch die CO₂-Emissionsintensität enthalten – nicht nur die Klasse. Und die Thermografie muss nach DIN EN 13187 dokumentiert werden. Sonst ist es kein gültiges Gutachten. Und nein – kein Video-Call. Nie."
Alexander Eltmann
Januar 5, 2026 AT 18:54Ich hab vor einem Jahr ein Haus gekauft – und hab das Gutachten nachträglich gemacht. War sinnlos. Aber ich hab’s trotzdem gemacht – weil ich einfach nicht mehr schlafen konnte. Der Gutachter hat gesagt: "Das ist jetzt nur noch Information. Kein Verhandlungsinstrument mehr." Ich hab ihn gefragt: "Kann ich das dann an meine Kinder weitergeben?" Er hat genickt. Und ich hab geweint. Weil ich endlich wusste: Ich hab nicht alles falsch gemacht. Ich hab nur zu spät angefangen."
Bertrand Deweer
Januar 6, 2026 AT 00:51Oh, wow. Eine Checkliste. Mit 15 Dokumenten. Und du willst, dass ich das vor der Besichtigung mache? Also, ich hab meine Wohnung in Brüssel gekauft – und hab den Verkäufer gefragt: "Was ist mit dem Keller?" Er hat gesagt: "Da ist ein kleiner Schimmelfleck. Aber das ist normal." Ich hab gesagt: "Danke. Dann kaufe ich nicht." Und jetzt wohne ich in einem Loft. Und ich bin glücklich. Weil ich gelernt habe: Manchmal ist die beste Investition, nichts zu kaufen."
Hildegard Blöchliger
Januar 7, 2026 AT 19:56Wer so viel Zeit in eine Liste steckt… ist doch selbst schuld, wenn er nicht versteht, dass Immobilienkäufe keine Wissenschaft sind. Das ist Emotion. Das ist Gefühl. Das ist Vertrauen. Und wer glaubt, er kann durch ein Blatt Papier Sicherheit kaufen… der hat nie ein Herz gehabt. Ich hab mein Haus ohne Gutachten gekauft – und es ist mein Zuhause. Und das ist mehr als alle Normen der Welt."
Conor Gallagher
Januar 8, 2026 AT 00:11Ich bin aus Irland. Hab nie eine Immobilie in Deutschland gekauft. Aber ich hab diesen Artikel gelesen – und ich hab geweint. Nicht wegen der Zahlen. Sondern wegen der Wahrheit. Du kaufst nicht ein Haus. Du kaufst ein Leben. Und wenn du es nicht prüfst – dann kaufst du eine Lüge. Und das ist das Schlimmste, was man tun kann. Danke. Einfach danke. Ich hab das gedruckt. Und ich schick es an alle meine Freunde. Und ich sag ihnen: "Das ist nicht nur ein Rat. Das ist ein Geschenk."
Philipp Cherubim
Januar 9, 2026 AT 21:06Ich hab den Kommentar von Conor gelesen – und hab gedacht: Wow. Der hat’s verstanden. Ich hab vor einem Monat einen Gutachter beauftragt. Und er hat gesagt: "Sie haben die Liste. Das ist der Unterschied." Ich hab ihn gefragt: "Was wäre passiert, wenn ich sie nicht gehabt hätte?" Er hat gesagt: "Sie wären heute in einem Keller mit 30.000 Euro Schimmel und einem leeren Bankkonto." Ich hab geschwiegen. Und hab ihn bezahlt. Und ich hab nie wieder einen Makler vertraut."